집을 팔 때 셀러는 주택 상태를 공개해야 할 의무가 있다. 주별로 세부 규정에 조금씩 차이는 있어도 대부분의 주가 비슷한 규정을 두고 있다. 그럼에도 불구하고 문제점을 감추고 싶어하는 것이 셀러의 심정일 것이다. 사소한 문제라도 바이어가 알게 되면 집이 팔리지 않을 것이라는 걱정 때문이다. 그러나 알고 있는 문제점을 감춰 집을 파는데 성공했다고 하더라도 나중에 법적 책임 문제가 발생하면 더 큰 골칫거리다. 그렇다면 주택 상태와 관련 어디까지 공개해야 하고 얼마나 자세히 공개해야 할까?‘리얼터 닷컴’이 주택 상태와 관련된 셀러의 공개 의무에 대해 자세히 설명했다.

■ 의심되면 일단 공개
일반적으로 셀러는 주택 상태와 관련 이미 알고 있는 문제점은 바이어에게 공개해야 할 의무가 있다. 인체에 유해한 재료가 사용됐거나 위험한 주택 상태, 최근 있었던 법정 소송 여부, 주택 보험 청구 기록 등 주택 가치나 바이어의 주택 구입 결정에 영향을 줄 수 있다고 판단되는 사실이 공개 내용에 포함된다. 그렇다면 어떤 문제점이 주택 가치에 영향을 줄 것인 가가 의문이다.

비가 오면 창문에서 빗물이 조금 샌 적이 있는데 주택 가치와는 무관할 것이라는 판단에 공개를 하지 않을 수도 있다. 바이어도 집에서 살아보면 빗물이 조금 새는 것이 큰 문제가 아니라는 것을 알게 될 것이라고 생각하기 쉽다.

그러나 전문가들에 따르면 아무리 사소한 문제점이라도 셀러가 알게 된 사실은 공개 항목에 포함해야 한다. 특히 이미 발생한 문제로 수리를 실시한 항목은 반드시 바이어측에 공개해야 할 의무가 있다.

■ 과거 인스펙션 기록도 공개
과거에 인스펙션을 실시한 적이 있다면 관련 보고서를 바이어측에 전달하도록 요구되지는 않는다. 그렇지만 보고서를 셀러측 공개 사항과 함께 전달하면 오히려 바이어가 주택 구입 결정을 내리는 데 도움이 된다. 또 사후에 발생할지 모르는 법적 분쟁에서 셀러측의 책임이 낮아지는 효과도 기대할 수 있다.

과거에 인스펙션 보고서와 함께 수리 증명서를 함께 전달하는 것도 좋은 방법이다. 많은 사항을 바이어측에 공개할수록 셀러의 책임이 낮아지는 반면 오히려 바이어는 문제점을 덜 심각하게 받아들이게 된다는 것이 전문가들의 설명이다.

■ 모르는 문제는 공개할 필요 없다
집을 파는 셀러의 공개 의무가 상당히 부담스럽게 여겨질 수 있다. 그러나 셀러가 알지 못하는 문제점은 공개 의무에서 제외되고 나중에 문제가 발생해도 책임 의무에서 벗어난다.

예를 들어 목조를 갉아 먹는 해충인 터마이트에 의해 주택 건물에 피해가 발생했지만 셀러측은 이 사실을 전혀 모르고 있었다.

터마이트에 의한 피해는 눈으로만 봐서 파악하기 힘들다. 셀러가 별도로 인스펙션을 실시한 사실도 없기때문에 문제점을 파악할 기회가 전혀 없었던 것이다. 이 같은 문제점은 바이어측에 공개되지 않아도 셀러측의 책임이라고 볼 수 없다. 오히려 홈 인스펙션을 소홀히 한 바이어측의 책임이 더 큰 것으로 볼 수 있다.

■ 모르면 모른다고 답변
주택 거래 도중 바이어측으로부터 주택과 관련된 여러 질문을 받게 된다. 정확히 알고 있는 질문에 대해서는 답변을 해도 좋지만 답변을 모르는 질문은 모른다고 전달하는 것이 좋다.

답변이 확실하지 않은데 나름대로 생각해 낸 답변을 전달할 경우 차후에 책임 문제가 발생할 수 있다.

예를 들어 바이어가 주택의 정확한 크기를 알려달라고 요청했을 때 답변을 주의해야 한다. 관할 카운티에 등록된 주택 크기 자료가 있다면 관련 자료를 전달하고 아니면 과거 실시한 주택 감정 자료를 통한 크기 자료 등을 전달하도록 한다. 이후부터는 바이어가 주택 크기를 직접 파악해야 하는 책임이 발생하기 때문에 셀러의 책임은 낮아진다.

■ 셀러 주요 공개 항목
▲ 주택 내 사망 사실
여러 주에서 주택 내 사망 사실을 공개하도록 하는 셀러의 의무 규정 시행하고 있다. 주별로 사망 시기와 사망 원인에 따라 관련 규정에 조금씩 차이는 있다. 일반적으로 사망이 자연사이거나 자살, 주택과 관계없는 사고사 등일 때는 공개 의무에서 제외한다. 주택 상태와 관련된 사망, 범죄로 인한 사망 등은 공개 의무에 포함하는 주가 많다.

▲ 이웃 소음
시끄러운 이웃 때문에 주거 생활이 방해된다고 판단되면 공개 항목에 포함된다. 잦은 파티로 소음이 심한 이웃, 인근 공항에서 발생하는 소음, 인근 쓰레기 매립지 악취 등도 공개 대상이다. 가주에서는 주택이 공장, 상가, 공항 등과 인접 지역이거나 교도소 또는 군사 시설 등과 1마일 이내에 위치했을 경우 반드시 공개하도록 규정하고 있다.

▲ 수리 여부
수리 여부를 공개하는 목적은 바이어측이 수리 직전에 어떤 문제가 있었는 지 파악해 세밀한 홈 인스펙션을 실시할 수 있도록 하기 위해서다.

특히 플리핑 매물의 경우 불량한 상태의 매물을 거주 환경을 갖출 수 있도록 대대적인 수리가 실시되는 경우가 많아 관련 수리 사실을 바이어측에 알리면 좋다. 주택 구조물이나 지붕, 지반 등에 대한 수리 공사가 실시됐을 경우에는 반드시 수리 여부와 내용을 공개해야 한다.

▲ 누수 여부
누수로 인한 피해는 눈에 보이는 것보다 눈에 보이지 않는 것이 더 크다. 만약 누수로 인해 거주자의 건강과 관련된 피해가 발생했을 때 누수 발생 시기를 떠나 천문학적인 소송이 벌어진 사례가 많아 정보 공개가 필수다.

누수는 지붕 결함에 따른 천정 누수와 수도 시설 결함에 따른 누수 등이 있고 지하실이나 욕실 등에 환풍 시설이 제대로 갖춰지지 않아 발생하는 피해도 포함된다.

<준 최 객원기자>