서브프라임 사태가 발생한지 벌써 거의 10년이 다 되어간다. 서브프라임 사태로 미국금융시장이 붕괴되고 나아가 전 세계의 경제가 침체에 빠진 후 미 정부는 각종 규제와 제약으로 주택 융자시장을 통제해 왔다.

그 중 가장 대표적인 사례 중 하나가 융자신청인의 수입을 세금보고서 기준으로 철저히 검증하고 이에 맞춰 융자규모를 제한해온 것이다.

이러한 대출기준의 강화는 지난 10년 동안 좀처럼 완화되지 않고 지금까지 이어오고 있는데, 수입을 모두 세금보고 하지 않은 사람들은 융자를 통해서 집을 구입하는 것이 여간 힘든 일이 아닌 것이 되었다.

상황이 이렇다 보니 아주 많은 사람들이 자신의 소득수준으로 얼마짜리 집을 살 수 있는지 궁금해 하고, 또 많은 질문을 해옴에 따라 오늘은 이에 대해서 잠시 살펴보도록 한다.

이해하기 쉽게 예를 먼저 들어보자. 50만달러의 집을 20%, 즉 10만달러를 다운하고 40만달러를 융자 받아 구입할 경우 얼마의 수입이 있어야 가능한가?먼저 40만달러에 대한 월 페이먼트를 알아보자. 30년 고정기준으로 편의상 4.5%의 이자율을 적용하면 월 페이먼트는 약 1,791달러가 된다. 여기에 50만달러의 집에 대한 재산세는 시마다 다르지만 1.25%를 적용하면 일년에 약 6,250달러, 월 약 521달러가 된다.

그리고 집에 대한 화재보험을 월에 약 70달러 정도로 보자. 그러면 집과 관련된 페이먼트 즉 모기지 페이먼트 (1791), 재산세(521), 집보험 (70)의 합계가 월 2,382 달러 정도 된다.

만약 융자신청인이 다른 아무 부채가 없고 집에 대한 HOA(Home Owner Association)도 없다면 이 집 페이먼트의 합계의 약 2.2배 내지 2.3배의 월수입이 있으면 된다. 즉 월 약 5,400~5,500달러 정도의 수입이 있으면 융자승인이 나온다는 애기다.

여기서 월수입이란 정확히 어떠한 수입을 말하는지는 나중에 다시 알아보고, 만약에 HOA가 월 300달러가 있다면 얼마나 더 수입이 있어야 하는가? 집 페이먼트가 약 2,680달러가 되면서 필요한 월수입은 약 6,100달러 정도로 늘어난다.

여기에 추가로 만약 학자금 융자의 월 페이먼트(혹은 학자금융자 총잔액의 1%) 월 250달러라면 월 페이먼트는 2,930달러로 늘고 필요한 월 총수입은 약 6,660달러 이상으로 늘어난다. 여기에 또 만약 자동차 리스나 융자 페이먼트가 월 400달러가 있다면, 월 총 페이먼트는 3,330달러로 늘어 필요한 월 총수입은 7,570달러 이상으로 늘어난다.

그리고 만약 신용카드의 현재 월 미니멈 페이먼트가 월 150달러라면 월 총페이먼트는 3,480달러로 늘고, 필요한 월 총수입은 7,900달러 이상이 된다. 이렇게 똑 같은 50만달러의 집을 20% 다운으로 40만달러 융자를 받아 구입한다고 해도, 그 집에 HOA가 얼마나 되는지, 손님의 학자금 융자는 얼마나 되는지, 자동차 페이먼트와 신용카드의 미니멈 페이먼트는 얼마나 되는지에 따라서 필요한 월 수입의 규모가 5,400달러에서 7,900달러까지 다양하다.

손님의 입장에서 필요한 월 수입의 규모를 낮추기 위해서는 HOA가 없는 집을 산다거나, 아니면 다른 개인적 부채를 미리미리 줄여가야 할 필요가 있다. 학자금 융자의 밸런스를 줄여간다거나, 자동차 리스를 집 산 이후로 늦추거나, 신용카드 잔고를 줄여놓는 것이 중요하다.

그리고 여기서 수입이란 정확히 어떤 것을 말하는지 알아보자. 봉급생활자의 경우는 기본적으로 세금 등 각종 공제 이전의 그로스 인컴을 모두 수입으로 계산해 준다. 최근에 프로모션이나 급여 인상이 있었다면 오른 후의 수입을 인정해준다. 그리고 지난 2년 동안 보너스와 오버타임의 기록이 있었다면, 그리고 앞으로 지속될 가능성이 있을 경우 이를 평균하여 수입으로 인정해준다.

커미션이 수입의 대부분을 차지하는 사람의 경우에는 반드시 2년의 세금보고 기록이 있어야만 한다. 자영업자의 경우 회사를 따로 세우지 않고 Schedule C로 보고하는 자영업자도 반드시 2년의 세금보고 기록을 가지고 모든 비용을 제한 순수입을 수입으로 인정해준다.

또한 회사 (S 나 C)를 세워 사업을 운영하는 사람들도 마찬가지로 2년 동안의 기록을 근거로 수입을 계산한다. 이때 이 회사에서 자신이 가지고온 월급 뿐만 아니라 배당된 회사의 순수입도 손님이 수입으로 계산해 준다. 문의(213)393-6334

<스티브 양, 웰스파고 은행 주택 융자담당>