주택 구입 경험이 없는 첫 주택 구입자들은 주변으로부터 주택 구입과 관련된 정보를 구하게 된다. 전해들은 정보 중에는 도움이 되는 정보도 있지만 그렇지 못한 경우도 많다. 잘못된 정보를 믿고 주택 구입에 나서면 주택 구입에 어려움을 겪기 쉽다. 성공적인 첫 주택 구입의 첫단추는 올바른 정보 수집이라고 할 수 있다. 주택 구입과 관련, 일반인들에게 널리 알려진 정보 중 잘못된 정보를 온라인 부동산업체 ‘리얼터 닷컴’이 골라냈다.

■ 주택 구입은 매물 검색부터
주택 구입 과정이 흥미진진한 것은 매물을 보러 다니는 재미가 쏠쏠해서다. 그래서 집을 사기로 마음먹은 순간부터 온라인 매물 검색을 시작하는 구입자가 대부분이다. 하지만 매물 검색에 앞서 시작해야 하는 절차는 모기지 대출 가능성을 알아보는 작업이다.

대출 은행과의 융자 사전 승인 절차를 통해 대출한도를 확인해야 한다. 그래야 구입 가능한 가격대의 매물만 골라서 검색할 수 있다.

재미 삼아 매물을 보러 다닌다는 구입자도 있지만 그래도 대출 가능성 알아보는 절차가 앞서야 한다. 정말 마음에 드는 매물의 가격이 자신의 구입 한도를 초과하는 것을 알게 되면 실망감만 커진다. 융자 사전 승인 절차를 소홀히하고 주택 거래를 시작했다가 거액의 디파짓 금액을 돌려받지 못하는 구입자도 상당수다.

■ 모기지는 30년 고정이 가장 안전
30년 고정 모기지를 선택하는 이유는 매달 납부하는 페이먼트 금액이 낮기 때문이다. 그러나 15년 고정 모기지에 비해 상환 기간 동안 훨씬 많은 이자 비용이 발생하기 때문에 반드시 선호되야 하는 모기지 형태는 아니다.

이유는 간단하다. 30년 고정 모기지는 15년 고정 모기지에 비해 상환 기간은 2배나 길고 이자율은 오히려 높기때문에 엄청난 이자 비용이 발생해 결국 재정적으로 옳은 선택이 아니다. 단기간 내에 모기지를 상환해 빚없는 주택을 보유하는 것이 목표라면 30년 고정 모기지보다 15년 고정 모기지가 더 적합하다.

■ 다운페이먼트는 반드시 20%
주택 구입가격의 20%에 해당하는 다운페이먼트 금액을 마련할 수 있다면 가장 이상적이다. 매달 수백달러에 달하는 모기지 보험료를 납부할 필요가 없기 때문이다. 주택 구입 가격이 낮아 모기지 보험료 부담이 크지 않다면 다운페이먼트 20%가 준비되지 않아도 얼마든지 모기지 대출을 받을 수 있다.

최근 다운페이먼트 5~10%만 마련된 바이어에게 모기지 대출을 승인해주는 대출 은행이 많아졌다. 정부기관이 보증하는 모기지 대출의 경우 다운페이먼트 3.5%만 준비돼도 얼마든지 주택 구입이 가능하다. 또 각급 기관이 제공하는 다운페이먼트 지원 프로그램을 통해서도 부족한 다운페이먼트 금액을 얼마든지 지원받을 수 있다.

■ 다운페이먼트만 있으면면 구입 준비 끝
그렇다면 얼마나 좋을까? 셀러가 바이어의 클로징 비용을 대신 납부해주는 시절도 있었지만 지금은 해당되지 않는 이야기다. 따라서 바이어는 주택 구입 가격의 약 2~6%까지 해당하는 클로징 비용을 별도의 현금 자금으로 준비해야 주택 구입을 무사히 완료할 수 있다. 주택 구입 직후 발생하는 비용도 무시할 수 없다. 매달 납부하는 관리비, 수리비, 리모델링비, 이사비용, 가구 구입비 등 다운페이먼트 외에도 충분한 자금이 마련되어 있어야 한다.

■ 크레딧 나쁘면 주택 구입 불가
대출은행을 통한 컨벤셔널 융자를 받는 경우에 해당되는 사항이다. 주택 시장 침체 이후 현재까지도 까다로운 대출 심사 관행이 이어지고 있다. 그중 하나가 대출자의 크레딧 점수다.

일반 융자를 신청하려면 대출 은행측이 제시하는 일정 크레딧 점수 기준을 넘어야 대출 승인을 받게 된다.

그러나 첫 주택 구입자와 저소득층 주택 구입을 지원하기 위한 융자 프로그램의 경우 낮은 크레딧 점수로도 융자를 받을 수 있다. FHA 융자의 경우 3.5%로 낮은 다운페이먼트 프로그램을 운영하는 것 외에도 크레딧 점수가 600점 미만인 대출자에게도 융자를 승인하는 사례가 있다.

■ 홈 인스펙션 생략해도 괜찮다
주택 시장이 ‘핫’한 이른바 ‘셀러스 마켓’ 상황일 때 홈 인스펙션 생략에 대한 유혹을 많이 받게 된다. 바이어들간 구입 경쟁이 치열하고 집이 나오는 대로 팔리기 때문에 홈 인스펙션 조항을 포기하는 구입자가 늘어난다. 주택 구입에는 성공할 지 몰라도 주택과 관련된 모든 문제점까지 떠안아야 한다. 수리비가 많이 나올 경우 실패한 주택 구입이 된다.

■ 에이전트는 필요없다
인터넷을 통한 매물 검색이 일반화돼 부동산 에이전트 없이도 주택 구입이 가능할 것으로 믿는 구입자들도 많다. 주택 구입은 가능하지만 구입자에게 유리한 점이 없다. 셀러가 에이전트 없이 직접을 집을 내놓는 이유는 수수료 비용을 절약하겠다는 목적이 가장 크다.

그러나 일반적으로 바이어가 중개 수수료를 내는 경우는 드물기 때문에 에이전트를 통하지 않는다고 해서 절약되는 비용이 있는 것도 아니다.

셀러측 리스팅 에이전트에게 구입자까지 돕는 이중 에이전트 역할을 맡기면 다만 얼마라도 가격 인하를 받을 것이라는 기대도 하지 않는 편이 좋다.

■ 리스팅 가격은 ‘흥정 불가’
주택 거래 가격을 ‘흥정’하는 것은 차량 구입 절차와 비교할 수 있다. 차량 유리창에 딜러측이 정해놓은 가격표가 있지만 흥정을 통해 얼마든지 조정이 가능하듯 주택 거래 가격도 셀러와 흥정할 수 있다. 그러나 첫 주택 구입자나 외국인 등 주택 구입 경험이 없는 경우 셀러가 정한 가격이 거래 가격이 되어야 하는 것처럼 생각하기도 한다.

바이어의 구입 자격이 높으면 셀러측이 가격을 인하할 가능성이 높다. 주택 거래 도중에도 홈 인스펙션 결과와 주택 감정 결과에 따라 가격을 흥정할 기회가 몇차례 더 있다.


<준 최 객원기자>