지난 7월 기존 재판매 주택 거래는 감소한 반면 신규 주택 판매는 예상을 깨고 증가했다. 재판매 주택 거래 감소는 여전히 해소 되지 않고 있는 ‘매물 부족’이 원인이라는 분석이다. 집값이 너무 올라 주택 구입 여건이 악회된 것도 재판매 주택 거래 감소 원인으로 지적되고 있다. 재판매 매물 부족의 반사 이익으로 신규 주택 판매량은 증가한 것으로 집계됐다. 최근 주택 시장 상황을 짚어본다.

■ 7월 신규 주택 불티나게 팔려
지난 7월 신규 주택 판매가 급증했다. 연방상무부는 7월 신규 주택 판매 건수가 약 65만4,000채(연율 환산)로 전달보다 약 12.4% 증가했다고 지난달 23일 발표했다.

올 1월부터 7월까지 판매된 신규 주택 건수 역시 전년 같은 기간 대비 약 12.4%의 증가율을 기록했다. 7월 판매된 신규 주택 건수는 2007년 10월 이후 가장 높은 수치로 2015년 7월 대비로는 무려 약 31.3%나 급증했다. 7월 판매 기록으만 볼 때 주택 시장 침체 이전 수준을 회복한 것이 시장 전문가들의 평가다.

온라인 부동산 업체 ‘트룰리아 닷컴’의 랠프 맥래플린 연구원은 “신규 주택 시장이 최근 좋은 성적을 내고 있다”며 “낮은 이자율과 고용 시장 개선으로 신규 주택 수요가 이어지고 있다”고 월스트릿 저널과의 인터뷰에서 진단했다. 월스트릿 저널이 경제학자들을 대상으로 사전 실시한 설문 조사에서 7월 신규 주택 판매 건수는 실제 기록보다 훨씬 낮은 연율 약 58만채에 불과할 것으로 예측됐다.

그러나 일부 전문가들은 신규 주택 판매 증가가 전체 주택 판매에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보고 있다.

신규 주택판매가 전체 주택 거래에서 차지하는 비율이 약 10%대이고 월별 큰 변동폭을 나타내기 때문이다. 최근 신규 주택 판매는 주택 시장 침체전과 비교할 때 여전히 낮은 수준이다. 2005년 7월 신규 주택 판매 건수는 약 139만채(연율 환산)를 기록한 바 있고 91년 이후로도 매년 평균 약 60만채씩 꾸준히 팔렸다.

2008년 발생한 금융 위기 이후 신규 주택 판매 건수는 연간 약 60만채를 넘지 못하다가 지난 7월 처음으로 60만채를 돌파했다. 연방상무부의 발표에 따르면 7월말 현재 약 신규 주택의 시장 대기 기간은 약 4.3개월이다. 시장 대기 기간을 볼 때 신규 주택 재고량은 3년래 가장 낮은 수준이다. 7월 판매된 신규 주택 중간 가격은 약 29만4,600달러로 전년동기(약 29만6,000달러)보다 소폭 하락했다.

■ 현금 떨어졌나, 현금 구매 감소
주택 현금 구매 비율은 지속적인 감소세다. 시장조사기관 코어로직의 발표에 따르면 지난 5월 현금 구매 비율은 월별대비, 연간대비 각각 모두 하락세를 나타냈다.

올 1월부터 5월까지의 현금 구매 비율 역시 2008년 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 지난 5월 한달간의 현금 구매 비율은 전체 거래중 약 30%를 차지하는 데 그쳤다. 전년 동기대비 약 2.5%포인트, 전달대비 약 1.7%포인트씩 하락했다. 올해 1월부터 5월까지 5개월간 현금 구매 비율은 월 평균 약 33%를 기록했다.

주택 현금 구매비율이 늘기 시작한 것은 주택 시장이 침체를 겪으면서다. 침체 막바지인 2011년1월 현금 구매 비율 은 약 46.6%로 절정을 이루기도 했다. 만약 현금 구매 비율이 최근 추세의 하락세를 이어간다면 2018년쯤 침체 전 현금 구매비율인 약 25%대로 떨어질 전망이다.

주택 매물 형태별로 살펴보면 차압 매물 구입에 현금 구입 수단이 가장 많이 사용됐다. 5월 매매된 차압 매물 중 약 56.6%가 현금 구입자에게 팔렸다. 재판매 주택의 현금 구매 비율은 약 29.8%, 숏세일 매물은 약 27.9%, 신규 주택은 약 14.6%의 현금 구매 비율을 각각 나타냈다. 주별로는 앨라배마주에서의 현금 구매 비율이 약 45.2%로 가장 높았다.

이어 뉴욕(약 45.1%), 플로리다(약 42.4%), 뉴저지(약 36.4%), 인디애나(약 36%) 등의 주에서도 현금을 통한 주택 구매가 활발히 이뤄졌다.

■ 재판매 주택 거래는 하락
신규 주택판매가 호조를 보인 반면 기존 재판매 주택 거래는 당초 예상과 달리 하락했다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)의 발표에 따르면 지난 7월 재판매 주택 거래는 약 539만채(연율 환산)로 전달보다 약 3.2% 하락했다. 로이터통신의 사전 조사에서 7월 재판매 주택 거래량은 약 551만채를 기록할 것으로 예측된 바 있다. 재판매 주택 거래가 예상외로 하락한 것은 매물 부족때문이라는 분석이 많다.

로랜스 윤 NAR 수석경제학자는 “심각한 매물 부족 현상과 주택 구입 여건 악화가 전국적인 주택 거래 감소 원인”이라고 로이터통신과의 인터뷰에서 분석했다. 7월 재판매 주택 거래는 서부에서만 약 2.5% 증가했고 나머지 지역에서는 모두 감소한 것으로 나타났다.

7월 미판매 매물은 약 213만채로 전달보다 약 0.9% 증가했지만 전체 매물 공급량은 1년 전보다 약 5.8% 낮아졌다.

7월 주택 판매량을 기준으로 볼 때 매물의 시장 대기 기간은 약 4.7개월로 전달보다 약 0.2개월 늘어났다. 전달보다 매물 공급이 소폭 증가한 것으로 볼 수 있는데 수급 균형 상태로 볼 수있는 6개월에 아직 미치지 못하는 공급량이다. 여전히 수요에 비해 공급이 부족한 상황이 지속되고 있는 상황으로 볼 수 있다.

급매성 매물 거래는 지속적인 감소세를 나타내고 있다. 7월 급매성 매물 거래는 2008년10월 이후 가장 낮은 약 5%를 기록했다. 매물 부족 원인으로 주택 가격은 지속적인 상승세다. 7월 주택 중간 가격은 약 24만4,100달러로 전년 동기대비 약 5.3% 상승했다.

■ 깡통주택 소유주 구제 기회
깡통 주택 소유주들을 구제하기 위한 기존 재융자 프로그램이 연장되고 내년부터는 신규 프로그램이 별도로 시행된다.

USA 투데이는 ‘연방주택금융국’(FHFA)이 국영모기지기관 패니매와 프레디맥을 통해 내년 10월부터 실시 예정인 신규 재융자 프로그램 계획을 지난달 발표했다고 보도했다.

USA 투데이에 따르면 올해말 말 종료 예정인 기존 재융자 프로그램 HARP도 2017년 9월30일까지 연장 실시될 계획이다.

신규 재융자 프로그램은 기존 HARP와 달리 융자 발급 시기에 제한이 없다. 기존 재융자 프로그램인 HARP의 경우 2009년6월1일 이전 발급된 융자로 신청 자격을 제한하고 있다. 신규 프로그램은 이밖에도 재융자를 1차례 이상 실시할 수 있도록 허용하는 내용을 담고 있는 것으로 알려졌다.

HARP를 통해 그동안 약 340만명에 달하는 깡통 주택 소유주들이 재융자를 통해 구제 받았다. 새로 실시되는 재융자 프로그램을 통해서는 약 30만명이 추가로 구제를 받을 것으로 연방 정부측은 기대하고 있다. 신규 재융자 프로그램을 신청하려면 과거 6개월간 모기지 페이먼트 연체 기록이 없어야 하고 과거 12개월내에 연체 기록이 1번 이상이면 안된다. 기존 HARP를 통해 재융자를 실시한 대출자는 신규 프로그램을 신청할 수 없다.


<준 최 객원기자>