집을 산다면 대부분은 아마 그 전에 모기지 융자를 얻으려고 할 것이다. 모기지 신청은 IRS 감사만큼이나 까다롭고 손이 많이 간다. 엄청난 양의 서류 준비, 수천가지 질문들, IRS 직원을 천사처럼 보이게 할 만큼 거친 론 오피서 등을 거쳐야 한다. 그런데 불행하게도 이런 모든 것들을 해냈는데 대출이 거절되는 상황이 비일비재하다. 거절 이유도 다양하다. 그래서 론 오피서들에게 대출이 거절되는 현실적인 이유들을 물어봤다. 거절의 이유를 알아야 이를 회피할 방법도 찾아낼 수 있기 때문이다

■ 너무 자주 직업을 바꿨다
대출회사들은 안정성을 선호한다. 패션 유행이 바뀌듯이 일자리를 바꾸는 것을 원하지 않는다. ‘인베스트 포 모어’를 운영하는 마크 퍼거슨 에이전트는 “대출회사들은 대출자가 2년 이상 동일한 직업을 가지고 있기를 기대한다”며 “어떤 경우는 동일한 분야에서 회사만 바뀌는 경우는 예외적으로 대출회사들이 인정해 주기도 한다”고 말했다.

■ 일찍 은퇴했다
젊은 시절 일찌감치 성공을 거둬 남들보다 일찍 은퇴를 했고 이제 내 집을 사려고 한다.

은행 잔고 등 훌륭한 재정적인 성과물에도 불구하고 어쩌면 집을 사기 위해 더 많은 현찰이 필요할 수도 있다. 퍼거슨 에이전트는 “스스로는 더 이상 돈을 벌 필요가 없어 은퇴를 했겠지만 대출회사 입장에서는 소득이 적은 것으로 파악되면서 모기지가 거절되는 사례가 있다”고 전했다.

■ 비즈니스 채무가 있다
재정과 관련해 개인적인 것과 비즈니스는 분리해서 생각하고 싶겠지만 대출회사들은 이에 동의하지 않는다. 만약 비즈니스 론을 받으면서 본인의 소셜 시큐리티 넘버를 사용했다면 곧장 크레딧 리포트에 잡히고 대출회사들은 이것이 과도하다고 판단될 때 개인적인 모기지 신청을 불허하기도 한다.

■ 최근에 신차를 샀거나 리스했다
부동산 투자 소셜 네트웍 ‘비거포켓’(BiggerPockets)의 민디 젠슨 매니저는 “모기지를 받기 몇 개월 전에 새로 차를 샀거나 리스를 했다면 모기지가 거절될 수도 있다”고 말했다. 자동차 관련 페이먼트 부담으로 매달 지출이 늘어날 수 있고 부채비율이 높아지면서 모기지 회사로 하여금 채무불이행 우려를 키울 수 있기 때문이다.

젠슨 매니저는 “안정적으로 이끌어 나가라”며 “집을 구매하는 클로징이 되기 전에는 그로서리나 유틸리티 등 이외에 다른 큰 지출 내역을 만들지 않는 것이 좋다”고 조언했다.

■ 다운페이를 빌려서 마련했다
대출회사들은 바이어도 해당 투자 건에 대해 한배를 타길 바란다.

잃을 것이 없고, 이해관계가 떨어지면 손 털고 떠나버릴 확률도 높기 때문이다. 이런 심리인데 다운페이를 빌려서 납부했다면 개인 크레딧에 약간의 흠집만 날 뿐 더 큰 손해 없이 계약을 뒤엎어 버릴 수도 있다고 보이는 것이다.

게다가 다운페이 할 돈도 없거나 재정문제를 소홀히 하고 있다는 인식을 줄 수 있어 모기지 신청이 거절되는 원인으로 작용하기도 한다.

■ 콘도의 특성을 파악하지 않았다
모기지 융자는 오픈 마켓에서 거래되며 국책 모기지기관 패니매와 프레디맥은 이중 상당량을 매입한다. 젠슨 매니저는 “이들 기관들도 매입 기준이 있어 콘도의 경우 투자자 보유량이 거주자 보유량보다 많으면 해당 모기지는 매입되지 않아 대출 신청이 거절되기도 한다”고 경고했다. 또 연방주택국(FHA) 보증 모기지라도 FHA가 이미 인증하지 않은 콘도라면 새로 대출을 받기는 어렵기 때문에 미리 살펴야 한다.

■ 충분한 금액을 대출 신청하지 않았다
모기지로 빌리는 돈이 너무 적어도 거절당할 수 있다. 대부분 대출회사들은 최소 5만달러 이상을 요구하고 경우에 따라 7만5,000달러나 10만달러 이상 대출금액을 정해 둔 경우도 있다. 은행을 포함해 대출회사들도 이자를 주고 대출금을 조달해오는 구조이기 때문에 금액이 클수록 이자는 낮아지고 이익을 늘어난다.

■ 새로운 크레딧카드를 만들었다
새 집을 사면 필요한 것들이 많이 생기기 때문에 가입 첫해 APR 0% 조건을 내건 새로운 크레딧 카드가 매혹적으로 보일 수 있다. 경우에 따라 다르지만 만약 생애 처음 카드를 만들거나 이미 여러 장의 카드가 있는데 최근에 추가를 했다면 모기지는 거절당할 확률이 높다.

반면에 적절하게 카드를 사용하면서 크레딧을 잘 관리하고 있다는 판단을 심어주면 더 좋은 조건으로 모기지를 받을 수도 있게 된다.

■ 갖고 있던 크레딧카드를 클로즈 했다
카드 한장 정도 없애는 것이 대수롭지 않게 느껴지겠지만 융자회사 입장에서는 개인 크레딧 기록에 중대한 변화라고 인식하기 쉽다. 대출회사들은 정해진 크레딧 리밋보다 한참 낮은 밸런스를 바람직하다고 판단한다. 이것이 크레딧 관리를 잘하는 것으로 보이기 때문이다. 물론 밸런스를 제로로 만든 뒤 폐쇄하거나 리밋의 20% 선에서 밸런스 관리를 잘 한다면 큰 이득이 될 수 있다.

■ 제대로 된 평가를 받지 못했다
대출회사는 대출금이 미납되거나 디폴트되는 경우를 걱정하기 마련이다. 이 경우 부동산을 매각해 대출금을 회수하는 방법을 취한다. 따라서 제대로 평가받지 못한 부동산인 경우는 막대한 다운페이를 하거나 모기지가 거절당할 수 있다.

<구성훈 기자>