세컨드 홈을 구입하는 미국인이 늘고 있다. 전미부동산협회(NAR)가 2003년부터 조사한 내용에 따르면 지난해 전국적으로 팔린 집 가운데 21%는 휴가용 주택(vacation homes)으로 불리는 세컨드 홈이었다. 관련 조사를 시작한 이래 가장 높은 비율로 점점 많은 미국인들이 여윳돈을 투자해 두 번째 집을 장만하고 있는 것이다. 재정적인 부담이 없는 상황에서 세컨드 홈을 구입하는 것은 흥미로운 경험이지만 분명 새로운 도전을 의미하기도 한다. 당장 산속의 오두막이나, 해변의 방갈로를 선택하기 전에 고려해야 할 점들을 소개한다.

■ 로케이션에 따른 비용을 비교해라
대부분의 휴가용 주택은 부동산 시장에서 틈새시장 상품에 속하고 로케이션에 따라 가격 차이가 매우 크다. 호숫가 주택 매매를 전문으로 하는 레익 홈스 리얼티의 글렌 필립스 CEO는 “호숫가의 50만달러 주택은 사실 어느 곳이나 교외에 위치한 30만달러 선의 주택과 많은 부분 비슷하다”며 “물가에 인접했다는 프리미엄이 20만달러에 달하는 것”이라고 말했다.

필립스 CEO는 진짜 주택의 가치를 비교하고 싶다면 로케이션이 갖고 있는 프리미엄을 뺀 채로 동일한 조건에서 따져볼 것을 권했다.

■ 셀러도 현금이 필요할 수 있다
현재 살고 있는 집을 팔고 새 집을 사면서 동시에 휴가용 주택을 구입하는 복잡한 과정이라고 가정하면 당신은 셀러의 입장이기도 한데 이때는 예상치 못한 현금이 추가로 필요할 수도 있다. 신구 모기지 양측으로부터 자격이 되는지 검증을 통과해야 하기 때문이다.

피너클 캐피털 모기지의 제레미 데이빗 어드바이저는 “이런 경우 필요한 브릿지 론은 요즘은 자주 쓰이는 방식이 아니지만 과거와 달리 승인 조건이 엄격해졌다”며 “반드시 전문가와 상의해서 모기지를 진행해야 할 것”이라고 조언했다.

■ 얼마나 감당할 수 있는지 파악하라
데이빗 어드바이저는 이와 함께 “세컨 하우스를 산다면 매달 상환해야 할 페이먼트가 얼마나 되는지 정확히, 모든 것을 합해서 파악하고 있어야 한다”고 말했다.

파니매의 분석에 따르면 휴가용 주택으로서 렌트를 하지 않는다는 조건이면 집값의 90%까지 융자가 가능하다. 당장 큰돈이 없어도 세컨 하우스를 장만할 수 있는 희소식이지만 한편으로는 미래에 갚아나갈 부분이 커진다는 의미도 있다는 점에서 부채 정도를 정확히 파악하는 것이 중요하다.

■ 예비 자금을 마련해라
대부분 은행들은 두 번째 모기지를 받는 고객에 대해 최소한 2개월 이상의 페이먼트가 계좌에 기록돼 있어야 한다고 규정하고 있다. 따라서 세컨 하우스 계약을 할 경우에 앞서 예비 자금을 마련해 둬야 한다.

만약 투자 목적이라면 최소한 6개월 이상의 페이먼트가 예비로 준비돼 있어야 한다. 크레딧 스코어가 680점 이하면 예비 자금은 이보다 더 필요할 수도 있다.

■ 크레딧 스코어에 주의해야
첫 번째 집을 샀을 때와 마찬가지로 크레딧 스코어가 좋아야 낮은 금리를 적용받을 수 있다. 금리가 낮아야 긴 세월 갚아나갈 모기지 부담도 줄어들게 된다.

만약 스코어가 낮다면 그 반대 현상이 벌어지게 된다. 스코어가 680점 이하인데 새로운 집을 장만한다면 어쩌면 은행은 12개월 이상의 모기지 페이먼트를 예치할 것을 요구할 수도 있다.

■ 막대한 다운페이에 대비하라
휴가용 주택 시장은 경쟁이 치열하다. 따라서 다운페이할 돈이 많은 것이 더 유리하다.

필립스 CEO는 “호숫가 주택 시장에서 거래되는 70% 가량은 모기지 없이 현금으로 사고 판다”며 “셀러도 굳이 복잡하게 팔 생각이 없고, 그렇게 다급하지도 않기 때문이다”고 말했다.

다운페이로 적당한 선은 10% 가량으로 모기지를 안정적으로 끌어올 수 있는 것을 전제조건으로 한다. 투자용이라면 다운페이는 요즘 20~25%를 하는 것이 관례라고 한다.

■ 온라인 평가를 맹신하지 말라
온라인으로 주택을 평가하는 것은 편리하지만 휴가용 주택을 평가할 때는 그다지 좋은 선택은 아니다. 자동화된 온라인 평가 시스템은 생겨난 지 얼마 되지 않은 것으로서 특히 호수나 바다, 산 등의 휴가용 주택이 지니고 있는 위치적 특성을 제대로 파악하지 못한다는 지적이다.

특히 이런 휴가용 주택은 소유주가 직접 디자인한 독특한 것이 많아 평가는 보다 복잡하다. 즉, 부동산 전문가가 직접 보고 판단하는 것이 보다 정확하다는 설명이다.

■ 지역 전문가와 함께 하라
호수, 바다, 산 등과 인접한 지리적 특성 때문에 휴가용 주택에는 함정이 있는 경우가 있다. 보호종의 식물이 재배되고 있을 수도 있고 지방도로가 개발될 예정인 곳도 있는 등 특수성이 강력하다. 이에 따라 이런 지역 사정을 제대로 모르고 덜컥 구입하게 되면 나중에 큰 문제로 비화될 수도 있다. 따라서 전문가의 도움을 받되 지역과 해당 주택에 숨겨진 문제점까지 꿰고 있는 진짜 전문가를 찾아야 한다.

■ 세금에 유의하라
세컨드 홈을 사용하는 방식에 따라 다른 세목과 세율이 적용된다. 1년에 14일 이하 임대하면 연방 세금은 면제된다. 그러나 14일 이상을 임대하면 임대 수익을 보고해야 한다.

필립스 CEO는 “주마다 다른 세법을 적용하고 있기 때문에 세컨 홈을 구입하기 전 꼼꼼하게 미리 체크해야 할 것”이라고 말했다.

<구성훈 기자>