부동산 구입 때 고려해야 할 여러 사항이 많지만 그 중 중요하게 염두에 두어야 할 부분이 바로 세금 문제이다. 왜냐하면 세금은 구입한 부동산이 어떤 형태인가에 따라 달라지기 때문이다. 따라서 부동산을 구입할 때 어떤 종류를 구입할 것인지를 절세와 관련하여 심사숙고함이 바람직하다.

부동산의 종류는 크게 주거용 부동산과 상업용 부동산으로 나누어지고 세 가지 점에서 세법상 구별된다. 1) 감가상각의 햇수, 2) 공사비 투자세금 크레딧(rehab investment tax credit) 적격성 여부, 3) 첫해 비용처리 적격성 여부로 크게 나누어진다.

첫째, 주거용 부동산은 감가상각의 햇수가 27.5년인데 반해 상업용부동산은 39년으로 감가상각의 연도 수가 짧은 주거용이 세제상으로 더 유리한데, 이는 감가상각의 연도 수가 상대적으로 짧은 기간을 이용함으로써 매년 많은 비용공제를 짧은 시간 내에 할 수 있는 장점이 있다.

둘째, 역사적 건물이 아닌(non-historical buildings) 비 주거용 건물 중 1936년 전에 사용되기 시작한 건물을 인수했을 경우 10%의 공사비를 세금 크레딧으로 신청할 수 있는 자격이 주어진다. 하지만, 이러한 건물에 공사비를 투자했다고 해서 다 세금 크레딧을 받을 수 있다고 생각하면 오산이다.

우선 공사에 대한 제약 조건으로는 적어도 a) 50%의 외장 벽이 외장 벽으로 보존되어야 하며 b) 75%의 외장 벽이 내장 벽이나 외장 벽으로 보존되며 c) 75%의 내부 구조 프레임이 보존되어야 하는 건물의 골격의 존속과 함께, 또 다른 중요한 요건은 사용된 공사비가 구매가격보다 더 큰 대 공사이어야만이 이러한 크레딧을 받을 수 있게 된다.

한편 주거용 건물은 역사적인 건물이라고 정부에서 판명하였을 때만 이러한 크레딧을 받을 수 있다. 본인이 구매하려고 하거나 또는 구매한 주거용 건물이 역사적 건물인지는 시정부 역사 건물 담당자에게 문의하면 쉽게 알 수 있다. 자신이 구매한 건물이 역사적 건물로 지명받기를 원한다면 관련 조건과 자격요건이 무엇인지를 시정부에 문의하여 이를 공인 받으면 된다.

하지만, 대다수의 세법전문가가 권장하는 이 크레딧은 사실상 유명무실 되는 게 십중팔구이므로 이를 잘 이해해서 적용해야 한다. 20%의 공사비를 세금 크레딧으로 받기 위해서는 구매자가 정부가 요청하는 모든 조건을 갖추어야 한다.

주의해야 할 중요한 점은 본인이 주거하는 주거주택은 이러한 크레딧을 받을 자격이 없다는 것이다. 또한, 대다수의 경우 이러한 크레딧을 받기 위해서는 정부의 과다한 검열과 까다로운 설계변경 요구 그리고 지나치게 번거로운 건물 구조와 데코레이션에 비용을 지출해야함에 따라 시간적 지연과 지나친 공사비용으로 세금으로 받은 크레딧을 초과하는 경우가 대부분이므로 세금 혜택만을 목적으로 이를 시도하는 우를 범하지 말 것을 권고한다.

따라서 비용을 들여 공사를 해야 할 것인가, 그렇지 않을 것인가의 결정은 세금의 크레딧이 목적이 아닌 경제적 효율성을 우선으로 고려한 다음, 크레딧 혜택까지를 볼 수 있는지는 추가적으로 타진해 보는 것이 바람직 할 것이다. 이러한 까다로운 조건에도 불구하고 정부 기관은 매년 1,200건 상당의 프로젝트를 승인하고 있고 공사비용 규모는 60억달러에 다다르고 있다.

세 번째, 자산 구입 때 첫해에 비용 처리를 허용하는 특별 세법인 179조항은 부동산이 아닌 동산에만 적용된다. 따라서 독자는 일반적으로 부동산의 구입에 이는 해당이 안 된다고 생각하기 십상이지만 사실은 그렇지 않다. 대부분의 부동산의 구매는 동산인 부엌용품이나 가구 및 집기 등을 포함하고 있으므로 이를 이용하여 절세를 꾀할 수 있다. 이러한 절세를 이용하면 현행 세법상 50만달러까지의 자산을 비용으로 공제 가능하게 된다.

예를 들어, 연말 마감 달인 12월에 동산을 구입했을 경우 이의 모든 비용을 구입 당해 연도에 100%, 50만달러까지 비용처리를 할 수 있는데 반해, 마지막 달에 구입한 부동산은 12분의 1의 절반인 4%만이 감가상각의 비용으로 공제할 수 있다. 이렇듯 감가상각으로 인한 비용처리가 상대적으로 격감하는 결과를 초래해 당해 연도에 많은 세금부담을 떠안게 되는 경우가 빈번함을 볼 수 있다.

따라서 연말에 세금의 상황을 잘 분석하여 첫해 비용 처리가 가능한 동산을 더 구입한다든지 아니면 구입가를 동산에 더 할당하는 원가분석(cost segregation study) 방법을 사용하여 절세계획을 실천하여 구매로 인해 소요된 상당한 현금지출의 부담을 또 다른 세금으로 추가 유출되는 경우를 방지하는 방책을 강구하는 것이 바람직 할 것으로 본다.

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<저스틴 오 공인회계사>