<문> 한국에 있는 친지와 함께 이곳 미국에서 사업을 하고자 한다. 회사 소유권은 서로 반반씩으로 하고 회사 운영은 본인이 담당하기로 하였다. 회사 이름과 주소를 정하여 일단 주식회사를 설립하였는데, 정상적인 주식회사로 운영하기 위해서는 어떤 법적 절차와 서류가 필요한지 조언을 바란다.

<답> 개인의 이름으로 운영하는 사업체는 Sole Proprietor라고 부르며 사업체에서 발생한 모든 법적 의무나 채무에 대해 개인이 무한적인 책임을 지게 된다. 이러한 개인의 법적 의무나 채무에 대한 무한 책임을 피하거나 제한하기 위한 방법으로 주식회사, 유한회사(LLC), 또는 유한동업회사(LLP) 등과 같은 법인체를 설립하여 사업을 하게 된다.

약간의 차이는 있으나, 대표적으로 주식회사를 예로 들어 그 절차를 설명하면 다음과 같다. 첫 번째로 사업체의 이름과 주소, 사업체 설립자 이름과 연락담당자 주소, 발행 총 주식 숫자 등을 포함한 Articles of Incorporation(정관)을 주정부 총무처에 등록하게 된다.

등록이 되면 주정부로부터 주식회사의 등록번호가 찍힌 정관 사본을 받게 된다.

둘째로는 최초 회사설립 이사회(Organizational Meeting)를 개최하여 임원(사장, 재무, 서기)과 이사(Directors)를 선출하고, 주식회사 회칙(Bylaws)을 정해야 하며, 주식 발행여부도 회의록에 기재하여 이 회의록을 영구 보관해야 한다.

셋째, 선출된 임원과 이사, 연락 담당자등 정보를 기재한 Statement of Information(Form SI) 양식을 주정부 총무처에 통상 30일 이내에 등록해야 한다.

이 SI 양식에 등록된 임원이 대외적으로 회사를 대표하게 되는 것이다. 주식회사와 연락담당자의 주소는 PO Box를 사용할 수 없으며, 실제 건물에 위치한 주소여야 한다.

넷째, 연방국세청(IRS)에 SS-4(세금납세번호 또는 고용자 납세번호 신청서)를 제출하여 주식회사의 세금납세번호(TIN 또는 FEIN)를 받아야 하며, 각 주정부로부터도 필요한 등록번호을 받거나, 설립 보고를 해야 할 경우도 있다. 상기 4가지 단계를 마치면, 회사 정관과 SI 양식, 그리고 FEIN을 가지고, 은행 구좌를 개설할 수 있다.

다섯째, 주식 원장(Stock Certificate)과 회사 직인(Seal)을 준비해서 투자한 금액의 지분에 따라, 또는 합의된 내용에 따라, 주식을 발행하게 되는 것이다. 소유하고 있는 주식이 바로 그 주식회사의 지분을 소유하고 있다는 법적 증표가 되는 것이다.

주식을 발행할 때는 주식인수합의서(Stock Purchase Agreement)나 주주합의서(Shareholder’s Agreement)를 작성해 놓는 것이 좋다. 이는 이미 발행된 주식의 인수, 양도, 또는 새로운 투자 유치, 새주식 발행 등과 같은 주식회사를 운영하면서 발생할 수 있는 여러가지 상황에 해답을 제시하거나, 분쟁 가능성을 사전에 예방할 수 있기 때문이다.

또한 많은 사람들이 회사의 사장(CEO)이 바로 회사의 주인이라는 잘못된 인식을 가지고 있다. 주식회사는 크게 세 개의 기구로 구성되어 있다.

첫째, 회사를 실제적으로 운영하고 대외적으로 회사를 대표하는 사장, 재무, 서기로 구성되는 임원, 둘째, 회사의 일반적인 업무 사항을 결정하는 이사회, 그리고 회사의 주요 사항에 대한 최종적인 결정권이 있는 주주들의 모임인 주주총회가 있다. 세 개의 기구가 서로 다른 역할을 하며, 상호 견제할 수 있는 위치에 있게 되는 것이다.

위에 말한 이러한 절차를 거치지 않거나, 필요한 제반 서류를 구비해놓지 않으면, 진정한 주식회사로서의 법적 보호를 받지 못하거나 권리를 행사하지 못하게 되는 것이다.

<건물주가 계약서에 없는 공동구역경비 요구>
<문> 여러 개의 사업체가 입주해 있는 상가에서 지난 3년간 음식점을 운영하고 있다. 지난달 건물주가 그동안의 공동구역경비(Common Area Maintenance Charge: CAM Charge)에 해당하는 비용이라며 상당한 금액을 청구해 왔다. 리스 계약서에는 공동경비에 대한 규정이 삭제되어 있고, 어떠한 금액이나 분담 비율도 표지되어 있지 않은데 건물주는 건물주의 재량에 해당한다며 3년이 지난 지금에 와서 일방적으로 부당하게 요구하고 있다. 건물주의 요구에 응해야 하는지, 내가 취할 수 있는 법적인 권리는 무엇인지 조언을 부탁드린다.

<답> 리스 계약은 크게 GROSS-LEASE(총괄 임대계약)와 NET-LEASE(순비용 임대계약), 그리고 두 가지를 혼합한 MODIFIED-LEASE(절충형 임대계약) 등 세 가지로 나눌 수 있다. Gross-Lease는 매달 지불되는 렌트비에 임대건물의 세금, 유틸리티, 보험료 등 일체 비용이 모두 포함한 리스를 의미한다. 따라서 건물주는 별도의 비용을 요구할 수 없다. 이에 비해, Net-Lease는 기본 월 렌트비 이외에 공동구역경비(CAM Charge)를 별도로 지불해야하는 리스이다. CAM Charge란 상가나 아파트 등 다수의 입주자가 있는 건물에서 공동으로 사용하는 지역, 또는 공동으로 분담해야 하는 비용을 말한다.

모든 리스 계약서에는 공동구역경비에 대해 그 내용과 청구 방법이 상세히 기록되어 있고, 일반적으로 부동산세, 관리비, 보험료, 주차장, 쓰레기, 공동사용지역 유틸리티, 수리비 등이 포함된다.

비용 성격상 금액을 미리 확정할 수 없으므로, 전년도 비용에 준해서 금액을 정하고 연말 회계 결산 후 그 실제 차액을 신년도에 일시불로 청구하게 된다.

귀하의 경우 공동구역경비에 대한 조항이 삭제되어 있고, 어떠한 금액이나 분담 비율도 표시되어 있지 않다면 귀하의 리스계약서는 절충형 임대계약으로 보여지며 건물주의 일방적인 요구는 부당한 행위라고 할 수 있다. 전문가와 함께 리스계약 내용을 자세히 확인해보고 대처하는 것이 좋겠다. <문의 (213)639-2900>

<한태호 변호사>