1년 중 주택거래가 가장 많아지는 시기다. 셀러들이 하는 공통적인 질문이 하나 있다. 집을 팔면 과연 세금은 얼마나 내야 할까? 수년간 주택 가격이 크게 오르면서 세금 납부에 대한 걱정도 전보다 늘었다. 세금 관련 질문은 한마다로 답하기 불가능하다. 여러 가지 변수에 따라 세금 납부 여부와 납부 세금액이 결정되기 때문이다. 그러나 주택 매매와 관련된 세금 규정은 기타 세금 규정과 달리 납세자 편의 위주로 운영된다는 것만은 공통된 답변이라고 할 수 있다. 월스트리트 저널이 주택 매매와 관련, 기본적인 질문 사항을 답변과 함께 정리했다.

■‘‘주택양도 소득세’ 납세자에 우호적
‘전국부동산중개인협회’(NAR)에 따르면 주택매매 때 발생하는 ‘양도소득세’(Capital Gain Tax) 규정은 집을 처분한 셀러에게 우호적이다. 몇몇 예외 경우만 제외하면 양도 소득세를 낼 필요가 없는 셀러가 대부분이다. 일부 고세율이 적용되는 지역에 거주하는 셀러들은 지역 양도 소득세 규정을 살펴볼 필요가 있다. 이밖에도 주택을 보유한 기간, 보유 주택의 용도, 양도 소득 규모, 처분 사유 등에 따라서도 양도 소득세 납부 여부와 금액이 결정된다.

■소득공제, 부부 합산 최고 50만달러
공동으로 세금 보고를 하는 기혼 부부의 경우 주거용 주택을 처분해 발생한 양도 소득 중 최고 50만달러까지 소득 공제가 적용된다. 독신의 경우 양도 소득 공제 한도는 25만달러까지다. 그러나 대부분의 지역에서 ‘최대 양도 소득 공제’(Maximum Exclusion) 한도 규정을 두고 있다. 이 규정에 적용되면 소득 공제액이 더욱 늘어나 아예 세금을 낼 의무가 사라진다.

연방국세청(IRS) 발행물 523에 따르면 주거용 주택을 처분한 셀러의 경우 처분 시점으로부터 과거 5년 기간 중 최소 2년만 해당 주택에 거주한 사실이 증명되면 최대 소득 공제 규정에 해당된다. 2년 연속 거주할 필요는 없고 2년 기간만 채워지면 규정의 적용을 받을 수 있다. 이 규정은 최소 매 2년마다 발생하는 주택 매매에도 적용받을 수 있다.

■처분 사유에 따라서도 소득 공제
‘2년 거주’ 규정을 채우지 못하더라도 주택 처분 사유에 따라 최대 소득 공제 규정을 적용받아 세금을 절약할 수 있다. 주택을 처분한 사유가 근무지 이전, 건강상의 이유, 예상치 못한 갑작스러운 이유일 경우가 해당된다. 근무지 이전에 따른 주택 처분의 경우 IRS는 몇가지 명확한 사유를 제시하고 있다.

이중 신규 근무지가 거주지로부터 구 근무지보다 50마일 이상 떨어진 경우, 기존 근무지가 없었지만 신규 근무지의 거리가 거주지로부터 50마일 이상 거리에 위치한 경우, 두 가지 경우 중 한 가지라도 배우자, 공동 주택 소유주, 또는 공동 거주자에게 해당되면 주택 처분에 따른 양도 소득 공제 규모 확대 적용을 받을 수 있다.

질병이나 부상 치료, 진단을 위한 처분 또는 주택 소유주나 가족의 부상으로 인해 2년내에 주택을 처분한 경우도 건강상의 이유 규정을 적용받을 수 있다. 건강상의 이유로 인한 주택 처분의 경우 해당 의사로부터 진단서나 사유서 등을 첨부하면 된다.

예상치 못한 갑작스런 처분 사유에는 자연 재해, 인재, 전쟁, 테러로 인한 주거지 훼손 등이 포함되고 실직, 사망, 이혼 등에 따른 재정 상태 악화도 포함될 수 있다.

■처분 손실을 소득공제 받을 수 있나?
주택 가격이 하락하는 시기에는 구입 가격보다 낮은 가격에 집을 파는 경우가 많다. 이때는 주택 처분으로 인한 양도 소득이 아닌 손실이 발생하기 마련이다. 구입 때보다 낮은 가격에 집을 처분하는 셀러들은 손실액을 소득 공제로 인정받을 수 있는지에 대한 의문이 많다.

결론부터 말하면 주택 처분 손실은 소득 공제 대상이 아니다.

주택은 물론 ‘사유 재산’(Personal Use Property)의 매매, 교환으로 인해 발생한 손실 역시 소득 공제 대상에서 제외된다. 그러나 주택 처분 손실이 사업과 관련된 소득 공제 항목으로 적용되는 경우도 있기 때문에 세무 전문가와 상의가 필요하다.

■양도소득이 공제금액을 초과하면?
주택 처분으로 발생한 소득이 IRS 양도 소득 공제 금액을 넘는 경우 일반적으로 초과 소득분은 과세 대상에 포함된다. ‘장기 양도 소득’(Long-Term Capital Gain) 또는 투자 소득으로 분류돼 순투자 소득의 약 3.8%의 세율이 적용된다.

■배우자 사망 뒤 처분하는 경우는?
배우자 사망 뒤 주택을 처분한 경우에는 ‘기혼’에서 ‘독신’으로 신분이 변경돼 양도 소득 공제 한도가 하향 조정되지 않을 까라는 의문이다.

배우자 사망 뒤 2년 내에 집을 처분하는 경우에 한해 처분 당시 재혼을 하지 않은 상태라면 사망한 배우자가 주택을 소유한 기간을 포함시킬 수 있다.

■장애인 관련 규정은?
장애인 주택 소유주에게는 조금 더 완화된 양도 소득 공제 규정이 적용된다. 육체나 정신적인 장애로 인정된 소유주가 주택을 처분한 경우에는 처분 시점에서 과거 5년 기간 중 12개월만 해당 주택에서의 거주가 입증되면 비장애인에게 적용되는 양도 소득 공제 규정과 동일한 규정이 적용된다. 또 주정부 허가 양로원이나 보호 시설에서 거주한 기간도 12개월 거주 기간에 포함시켜 양도 소득 공제 규정을 적용받을 수 있다

<준 최 객원기자>