최근 5년간 매물 부족과 낮은 이자율로 인해 부동산 시장이 정말로 뜨거웠다.

거기다가 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 렌트비 때문에 처음 집을 살려는 바이어들이 늘어나서 부동산 가격이 많이 올랐다. 그런데 처음으로 집을 사려는 중·저소득층에게는 아무래도 높은 부동산 가격과 적은 매물로 인해 내집 마련이 그리 녹록치 않았다. 그래서 지난 몇년 간 이런 바이어들을 위해 FHA 론과 별도로 낮은 다운 페이먼트로 집을 구입할 수 있는 융자 프로그램이 몇몇 소형 모기지 회사에 의해 소개되기도 했었다.

그런데 올 들어 일부 대형 은행들이 이런 낮은 다운 페이먼트로 주택을 구입할 수 있는 프로그램들을 적극적으로 내놓고 있어 주목된다.

지난 2월 Bank of America가 3% 다운페이먼트 프로그램을 선보였고, 지난달에는 Wells Fargo Bank와 Chase에서도 3% 다운페이먼트 융자 프로그램을 내놓았다.

이런 배경에는 융자 업계 내부의 어려움이 있기도 하다. 작년보다 전체 융자 처리 건수가 약 8%가 줄어들었기 때문이다.

사실 주택 구입 융자는 작년 대비 약 3% 상승했고 주택을 담보로 융자받는 에퀴티 융자 처리 건수는 약 10% 상승했지만 재융자 신청이 20%나 급감하면서 전체적으로 볼때 8%나 줄어 들었다.

그래서 업계에서는 아직 주택을 구입하지 못한 중·저소득층 첫 주택 구입자들을 타겟으로 대형 모기지 회사들이 적극적으로 마케팅을 하기 위한 것이라고 입을 모은다.

저소득층의 주택소유 비율이 역사상 가장 낮고, 그중에 많은 부분이 밀레니엄 세대이기 때문에 주택 수요가 아직도 많다는 반증이다. 이들 중 얼마나 많은 세입자들이 높은 렌트비를 피해 주택 구입을 위해 시장에 나오느냐에 따라 앞으로 2~3년 주택 시장의 향방에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 예상되고 있다.

한편 이런 공격적인 융자 프로그램으로 처음 내집을 마련하려는 젊은 세대와 중·저소득층에게는 희소식이 아닐 수 없다. 특히 3.5% 다운페이먼트로 융자가 가능한 FHA론 프로그램과 달리 융자 심사 기준이 훨씬 융통성이 있고 융자 비용도 더 적어서 상당수 바이어들이 혜택을 받을 것으로 사료된다.

다만 기존의 FHA론의 경우 크레딧 점수가 620점 이하여도 받을 수 있는 반면 3% 다운페이먼트 융자 프로그램의 크레딧 점수 하향선은 은행에 따라 다르지만 620점 이상이 되어야 한다.

그러므로 높은 소득 정도나 소득 대비 빚 비율을 요구할 수 있으므로 각 은행에 융자가 가능할지 미리 가늠해 보아야 한다. 융자는 변동 프로그램이 아닌 고정 상품에만 해당되며 2 유닛이상은 안 되고 단독 주택이나 콘도만 된다.

적어도 3년 동안 주택을 소유하지 않아야 되고 구입후 주거주지로서 집에 살아야 한다. 융자 금액은 41만7,000달러까지 컨포밍 융자만 가능하다.

20% 미만 이하로 융자를 하기 때문에 모기지 보험을 들어야 하는데 이것도 각 은행마다 각기 다른 가이드라인이 있기 때문에 미리 샤핑을 통해 확인해 봐야 한다.

예를 들면 BOA의 경우에는 크레딧 점수가 660점 이상이어야 하며 모기지 보험을 내지 않아도 된다. 패니매가 보증을 서지만 일단 BOA와 파트너십을 가진 Self-Help Ventures Fund라는 곳에서 일차적인 책임을 지기 때문에 모기지 보험 비용이 없다.

Wells Fargo의 경우 620점 이상의 크레딧 점수를 요구하며 모기지 보험비를 내야한다.

다만 에퀴티가 나중에 20% 이상이 되면 모기지 보험료를 내지 않을 수 있다.

Chase의 경우는 크레딧 점수 680점 이상을 요구하며 FHA론 보다 적은 모기지 보험료를 낼 수 있다. 이들 모두 위험을 줄이기 위해 높은 크레딧 점수와 소득 수준을 원하기 때문에 얼마나 많은 바이어들이 이 융자를 이용할 수 있는 지는 아직 지켜봐야 한다.

어쨌든 각 대형 모기지 은행에서 3%의 낮은 다운 페이먼트 모기지 프로그램을 앞다투어 내놓기 시작함으로 중·저소득층으로서 첫 내집 마련을 하려는 바이어에게는 아주 좋은 기회이며 희소식이다. <문의 (818)439-8949>

<이상규 <뉴스타 부동산 부사장>>