최근 신문지상에 일부은행들이 3% 다운 주택융자를 실시한다고 기사가 나면서 이에 대한 문의가 많은 편이다. 따라서 오늘은 이 프로그램이 대하여 알아보도록 한다.

먼저 3% 다운 주택융자가 어떠한 특별한 대상자를 위한 특별한 상품이 아니라는 것을 알려드리고 싶다. 예를 들면 첫 주택 구입자라야 한다거나, 모기지 보험이 면제된다거나, 혹은 수입검증이 필요치 않는다거나 등 이런 예외적인 상품이 아니고 그저 다운페이먼트를 3%로 적게 해도 융자를 해준다는 것이다.

기존의 컨포밍 융자의 최소 다운페이먼트는 5%였는데 이를 3%로 낮춘 것이 핵심이다. 그 이외의 기준은 크게 변한 것이 없다고 볼 수 있다. 최소 신용점수는 렌더마다 약간씩 다르지만 620점이다. 변동, 고정 등 대부분의 융자상품에 적용된다.

하지만 변동 상품의 경우는 다른 제약이 있을 수 있으므로 조심해야 한다. 융자금액은 OC와 LA 카운티 기준으로 41만7,000달러가 상한선이다. 따라서 3%만 다운할 경우에는 주택구입가는 43만3,000달러가 상한선이 된다.

단독주택, 콘도에 상관없이 다 가능하지만 1 유닛 까지만 가능하다. 주 거주용만 가능하고 별장용이나 투자용에는 해당사항이 없다. 다운페이먼트가 20% 이하일 경우에 적용되는 PMI(Private Mortgage Insuracne)를 구입해야 하는데 두 가지 선택이 있다.

LPMI(Lender Paid MI)와 BPMI(Borrower paid MI)가 그것이다. BPMI는 손님이 매달 MI를 페이해야 하고, LPMI는 렌더가 매달 보험료를 지불하는데, LPMI의 경우가 이자율이 높다.

하지만 LPMI의 경우 보험료를 따로 내지 않기 때문에 총 월페이먼트는 BPMI보다 더 낮다. 3% 다운 주택융자는 기존의 3.5% 다운으로 융자를 해준 FHA 융자와 경쟁하기 위해 패니매와 프레디맥이 만들었다고 볼 수 있는데, FHA 융자에 비해 초기비용이 적고 월 모기지 보험료가 적다는 것이 장점이라고 볼 수 있다.

또한, 콘도 프로젝트가 FHA의 경우는 제약이 있는데 이 부분이 다소 느슨하다는 것이 3%다운의 장점이라고 볼수 있다. 다만 FHA 융자는 융자 최대금액이 62만5,500달러인데 반해 3%다운은 41만7,000달러가 상한선이다. 패니매의 경우 41만7,000달러 이상 62만5,000달러까지는 10% 다운이 최소기준이다.

41만7,000달러(혹은 62만5,500달러) 이상을 점보융자로 받을 경우에도 역시 10% 다운이 최소 기준이다. 5% 다운은 구매융자나 재융자를 원하는 사람 모두 가능하지만 3% 다운은 구매융자만 가능하다.

3% 다운 융자상품을 필자가 근무하는 은행에서는 ‘Your First Mortgage’라고 이름을 붙였는데 이 상품 이름이 말하듯 학교를 졸업하고 사회생활을 시작한지 얼마 되지않아 다운페이먼트를 모으지 못한 사람들을 위한 상품이라고 볼 수 있다. 물론 첫 주택구입자라야하는 것은 아니다. 다운페이먼트 규모를 낮춰주고, 신용점수 기준이 620점으로 낮다고 하여, 다른 심사기준의 특별히 느슨하다거나 이자율에 대한 혜택이 있다고 생각하면 안 된다.

오히려 다운페이먼트가 20% 이상일 때보다 이자율이 더 높을 수 있고, 모기지 보험료도 내야하기 때문에 월 페이먼트가 더 많아 질수 있다. 물론 신용점수에 따른 이자율의 차이는 다운페이먼트에 상관없이 존재한다.

그러면 3% 다운을 하고 41만7,000달러를 융자받기 위해서 얼마나 수입이 보고되어 있어야 할까?구체적으로 신용점수가 740점인 사람이 43만달러짜리 집을 3% 다운하고 41만7,000달러 융자를 받기위해 신청할 경우 현재 이자율은 30년 고정, LPMI로 4.125% 정도로 월 페이먼트는 약 2,021달러 정도 된다.

여기에 재산세 연 1.25%, 월 448달러, 집 보험료 월 약 70달러로 잡았을 경우 월 총 페이먼트는 2,540달러 정도 된다.

HOA, 자동차, 학자금 융자, 신용카드 최소 페이먼트 등이 아무것도 없다고 했을 경우 요구하는 월수입은 심사기준를 그대로 적용할 경우 9,000달러가 넘어선다.

하지만 7,000달러까지도 승인이 가능하고, 5,780달러까지도 예외적으로 보통 승인을 받을 수 있다. HOA, 학자금 융자, 자동차 페이먼트, 신용카드 최소 페이먼트가 있을 경우에는 그 금액의 약 2.3배에 해당하는 수입이 위의 예를 든 수입규모에 더하여 추가로 더 필요하다고 생각하면 된다. 이처럼 43만달러의 집을 3% 다운으로 융자를 받아 구입할 경우 요구되는 수입규모는 상당히 크다. 따라서 집을 살 계획이라면 자동차 구입시기를 조절하거나, 학자금 융자를 하나로 모아서 재융를 하거나, 신용카드 사용을 자제하는 등 구체적인 준비가 필요하다.

문의(213)393-6334

<스티브 양 현금인출 재융자 웰스파고 은행 한인 융자담당>