주택 임대의 가장 큰 장점은 직접 수리할 필요가 없다는 것이다. 고장이 발생하면 건물주에게 수리만 요청하면 해결된다. 하지만 수리 요청이 다 받아들여지는 것은 아니다. 세입자의 수리 요청을 차일피일 미루며 불편만 가중시키는 건물주도 적지 않다. 그래서 수리 요청에 즉각 대응하는 건물주를 만나는 것은 세입자의 복중의 복이다. 건물주는 세입자에게 기본적인 주거 환경을 제공해야 할 의무가 있다. 기본적인 주거 환경을 저해하는 고장이 발생하면 지체없이 수리에 나서야 하는 의무다. 수리 요청에 늑장대응하는 건물주를 대처하는 방법을 알아본다.

■ 임대 계약서에 해답 있다
고장이 발생하면 우선 건물주에게 전화 연락을 취하는 것이 가장 일반적인 방법. 그러나 우호적인 반응을 이끌어내려면 전화 연락에 앞서 임대 계약서를 먼저 검토해야 한다. 임대 계약서에 고장 발생과 관련, 건물주와 세입자의 책임과 수리 요청 절차 등에 대한 조항이 포함되어 있다.

예를 들어 세입자는 고장 발생 뒤 일정 기간내에 건물주에게 고장 사실을 통보하고 적절한 수리 요청을 하도록 규정되어 있다. 고장 사실 통보 없이 방치하면 문제가 더욱 악화될 수 있기때문이다. 건물주의 경우 세입자의 수리 요청을 전달받은 뒤 일정 기간내에 답변을 보내도록 임대 계약서에 규정되어 있다.

세입자의 수리 요청은 이메일이나 편지 등 서면으로 전달해야 한다는 계약서가 많기 때문에 임대 계약서부터 꼼꼼히 살펴보고 수리를 요청해야 하는 이유다. 임대 계약서에 서명하기 전에 아예 수리와 관련된 규정을 자세히 정해서 포함시키면 건물주와 불필요한 분쟁을 사전에 차단할 수 있다.

■ 절차에 맞춰 수리 요청
올바른 수리 요청 절차를 따라야 건물주의 호의적인 반응을 제때에 이끌어 낼 수 있다. 요청은 구체적으로 작성하고 고장 부분의 사진 등을 첨부하면 더욱 효과적이다.

만약 고장을 목격한 증인이 있다면 증인에 해당하는 사람의 신분과 연락처 등도 함께 적는다. 증인은 제 3자일 경우에만 포함하고 가족이나 친척 등 관계자일 때는 건물주의 포함하지 않는 편이 좋다.

수리 요청을 작성할 때 고장이 발생한 항목과 고장 상태 등을 구체적으로 기입한다. 고장이 발생한 일시와 고장 발생원인 등의 내용도 함께 적어야 한다. 요청은 임대 계약서 규정에 따라 정해진 기간내에 건물주측에 전달한다. 건물주에게 일정 기간 내에 답변을 보내줄 것을 요청해야 지연을 피할 수 있다.

전달 방법 역시 계약서 규정에 따른다. 이메일로 전달할 경우 전달 사실과 확인 증명이 가능한 이메일 기능을 사용한다. 우편으로 전달할 때는 수신자의 서명이 필요한 등기 우편 등의수단으로 보내고 직접 전달하더라도 반드시 건물주측이 요청을 받았다는 서류에 서명을 받아 보관한다.

■ 관할 시 건물 관리부서에 연락
절차에 따라 수리 요청을 해도 묵묵부답인 건물주가 있다. 만약의 사태를 대비해 번거로운 절차으 수리 요청을 여러 차례 해도 ‘나 몰라라’하는 건물주가 있다면 세입자는 어떻게 해야 할까? 이럴 땐 법의 힘에 의지하는 수밖에 없다. 관할 시정부 등의 건물 관리 담당부서에 연락해 고장 여부와 관련된 규정 위배 사항을 확인해달라고 요청한다.

건물 관리 조사관이 고장 사실이 건물 관리 규정에 위배된다고 판단될 경우 시정부측이 건물주에게 직접 ‘경고문’을 전달하게 된다. 경고와 함께 일정 기간내에 고장 부분을 적절히 수리하라는 시정 요구도 함께 전달된다. 시정부측의 경고장까지 무시하는 일부 ‘간 큰’ 건물주가 있을 수도 있다. 관할 시정부를 통해 경고문이 전달된 경우 공식기록으로 남기 때문에 나중에 세입자와 건물주간 소송이 진행되더라도 증거 자료로 활용될 수 있다.

■ 직접 수리
건물주가 수리해줄 의도는 있지만 ‘초보 건물주’라서 수리가 지연되는 경우 세입자가 직접 수리에 나설 수도 있다. 일정 금액까지의 수리는 세입자가 직접 실시할 수 있도록 허용하고 해당 수리비는 다음 달 임대료에서 차감하는 규정 등을 포함하는 임대 계약서도 많기 때문에 건물주측과 확인한다.

예를 들어 수리비가 약 100달러를 넘지 않을 것으로 예상되면 건물주에게 간단히 통보한 뒤 세입자가 직접 수리하고 영수증 등을 건물주에게 보내서 처리하는 방법이다.

규정 악용을 막고 불필요한 오해를 방지하기 위해 건물주가 지정한 수리 업체를 통해 수리에 나서도록 하는 방법도 있다. 일부 건물주는 세입자의 수리 요청을 ‘홈 워런티’(Home Warranty) 프로그램을 활용해 적절히 대처하기도 한다. 홈 워런티 보상 범위내의 수리는 홈 워런티 프로그램을 통해 실시하고 세입자에게 자기 부담금만 지불하도록 하는 방식이다.

■ 임대료는 납부
수리 요청에 건물주가 적절한 대처를 하지 않을 때 일부 세입자는 수리가 이뤄질 때까지 임대료를 지불하지 않는 극단적인 방법을 택하기도 한다. 그러나 임대료를 정해진 기간내에 내지 않게 되면 임대료 지불과 관련, 부정적인 기록이 발생하고 건물주측이 퇴거를 실시할 수 있는 원인을 제공하는 셈이다.

일부 세입자는 건물주의 무대응에 직접 수리를 실시한 뒤 수리비만큼 제외한 임대료를 보내기도 하는데 역시 비슷한 결과를 초래하기 때문에 주의해야 할 방법이다.

정해진 금액의 임대료를 지불하지 않으면 계약 위반으로 건물주의 퇴거는 물론 조기 해약에 따른 벌금을 내게되고 디파짓 금액을 환불받지 못하게 되는 경우까지 발생한다. 그래도 건물주의 적절한 수리를 받아낼 때까지 임대료를 내지 않을 계획이라면 만약의 경우를 대비해 임대료 비용은 별도로 적립해둬야 한다.

<준 최 객원기자>