융자 상담을 하다보면 변동금리의 융자는 무조건 나쁘다고 생각하는 손님들을 많이 본다.

대부분의 경우는 변동금리와 고정금리 모기지에 대한 정확한 차이를 모른체 이자율이 변동으로 바뀌면 많이 올라갈 수 있다는 막연한 우려와 불안심리 때문에 그렇게 생각하는 것 같다. 또한 벌써 10년이 거의 다 되어가는 서브프라임 사태의 영향이 그러한 선입견을 주었다고도 볼 수 있다.

당시 서브프라임 모기지는 대부분이 변동금리 모기지로 초기 1~3년은 아주 낮은 금리를 제공하지만 그 이후 이자율이 급격히 상승하는 특징을 갖고 있었다.

또한 옵션 ARM이라고 하여 월 페이먼트가 적어 시간이 흐를수록 거꾸로 원금이 상승하는 융자가 한창 유행했고 이 융자도 서브프라임 사태에 한 몫을 했다고 볼 수 있다.

그러나 서브프라임 사태가 서브프라임 융자의 금리 자체가 변동금리였기 때문에 온 결과였다고 보기는 힘들다. 제로 다운을 포함한 적은 다운페이먼트 기준, 이지 닥이라고 하여 수입과 자금과 관련된 서류검증과 심사의 부실, 주택감정에 대한 관리감독의 부실, 갑자기 올랐던 집값이 급격하게 하락하면서 온 담보력의 상실등의 총체적 부실이 원인이었다고 볼 수 있다.

오히려 서브프라임 사태 이후 금리는 지속적으로 하락하였기 때문에 변동금리 모기지를 가지고 있었던 사람들은 아주 많은 혜택을 볼 수가 있었다. 융자상담을 하다보면 아주 많은 사람들이 집을 오랫동안 보유하지 않을 계획이면서도 30년 고정만을 고집한다거나 아예 7/1 ARM 혹은 10/1 ARM 등 변동금리 모기지의 존재 자체를 모르는 손님들을 많이 본다.

또한 최근 많은 사람들이 30년 고정 상품을 15년 고정으로 바꿔 재융자를 하여 페이먼트는 다소 늘지만 기간을 줄임으로써 전체 금융비용을 줄이고자 하는 의도이다. 그러나 이 경우 월 페이먼트가 늘어나기 때문에 수입이 충분하지 않을 경우에는 융자 승인 받기가 쉽지 않은 경우가 많다.

이때 생각해 볼 수 있는 대안이 10/1 ARM 혹은 7/1 ARM 이라는 변동금리 상품들이다. 10/1 ARM이란 초기 10년동안은 이자가 고정되고 그 이후 20년은 정해진 룰에 따라 1년에 한번씩 이자가 변동이 되는 융자를 말한다. 이 10/1 ARM은 이자율은 15년고정과 비슷하지만 30년 상환이기 때문에 월 페이먼트는 훨씬 적다. 따라서 15년 고정으로 융자를 받는 것 보다 융자승인 받기가 쉽다.

그리고 융자를 받은 후 페이먼트를 15년 고정 하듯이 월 페이먼트를 올려서 하면 원금 상환이 빨라져 15년 고정이 주는 혜택을 받을 수가 있다. 이는 융자금액이 41만7,000달러가 넘어서는 점보융자일 경우에 더 잘 적용 될 뿐만 아니라 융자금액이 커질수록 금융비용 절감 규모가 더 커지는 것은 말할 필요가 없다.

구체적으로 예를 들어 45만달러를 15년 고정 3.25%로 점보융자를 받을 경우 월 페이먼트는 3,162달러이다. 10/1 ARM으로 역시 3.25%에 점보융자를 받을 경우에는 30년 상환이므로 월페이먼트는 1,958달러 밖에 되지 않기 때문에 융자승인 받기가 쉽다는 말이다.

그리고 융자를 받은 후 15년 고정 페이먼트 하듯이 월 1,200달러씩을 더 납부하면 15년 고정의 효과를 볼 수 가 있다는 말이다. 그런데 10년 후에는 어떻게 되는가?10/1 ARM은 물론 이자율이 10년 동안만 고정이 되기 때문에 그 이후엔 변동으로 바뀐다. 따라서 10년후 시중금리가 올라가면 본인의 모기지 금리도 올라가고 시중금리가 내려가면 자신의 모기지 금리도 내려간다.

정해진 룰이 있고 상한선이 있지만 정확한 변동폭은 아무도 오른다. 하지만 다음의 사항은 확실하다.

45만달러를 매달 15년 페이먼트, 즉 3,162달러씩 납부하면 원금은 10년후 약 17만5,000달러밖에 남지 않는다. 또한 변동금리는 이자율 변동 상한선(CAP)이 있기 때문에 10년후 금리가 아무리 올라간다고 하여도 매년 보통 처음 금리보다 2% 이상 올라가지 않는다.

결국 이미 10년 동안 원금이 많을 때 낮은 금리의 혜택에 많이 보았기 때문에 10년후 원금이 많이 줄어든 후 오르는 이자율의 피해는 크지 않다는 말이다. 10년 후 금리가 오른다는 최악의 경우를 상정하여도 전체적으로는 손해를 보지 않는다는 계산이다.

반대로 10년 후 금리가 내려갈 경우에는 이득이 더 커지는 것은 말할 필요도 없다. 이러한 변동금리 모기지의 낮은 이자율의 혜택은 융자금액이 클수록 더 커지기 때문에 특히 융자금액이 큰사람들은 변동금리 모기지를 고려해 볼 필요가 있다.

문의(213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 한인 융자담당>