집주인이 천국인 시대다. 반대로 세입자들에게는 지옥과 다름 없는 나날이다. 지난 10년간 주택 임대 수요가 폭발적으로 늘어나면서 주택 임대난이 멈추지 않고 있다. 동시에 임대 수요 급증을 틈타 임대용 투자 주택에 대한 관심도 높아졌다. 주택 시장 침체 끝남과 동시에 대규모 기관들의 투자가 주를 이뤘던 반면 최근 몇 년 간 소위 ‘맘앤팝’으로 불리는 초보 투자자의 투자 활동이 극성이다. 경험 없이 주택 투자에 뛰어 들다 보니 일부 투자자는 기대했던 수익은 커녕 시간과 돈만 날리고 쓴맛을 경험중이다. US 뉴스앤 월드 리포트가 초보투자자들을 위한 주택 투자 성공 요령을 소개했다.

■ 세입자 넘쳐나
하버드 대학 주택공동연구소의 지난해 12월 보고서에 따르면 2005년 이후 주택 세입자 가구수가 무려 약 37%나 불어났다. 10년간 약 900만가구가 세입자로 전환된 수치인데 1965년 이후 10년 단위로는 가장 큰 증가폭이다.

연구소 측은 폭발적인 세입자수 증가로 인해 임대료가 치솟고 있고, 임대료 상승폭은 인플레이션율을 크게 앞지르고 있는 점이 우려할 만한 사항이라고 지적했다.

주택 임대 수요가 증가하면 이를 노린 투자자들의 투자 활동이 항상 함께 늘어나기 마련이다. 투자자들이 주로 눈독을 들이는 주택은 약간의 수리가 필요하더라도 저렴한 가격에 나온 매물들이다. 이른바 구입 후 수리를 거쳐 바로 임대용 매물로 전환할만한 매물들이 주요 타깃이다.

전문가들은 “단기 매매 차익을 노린 플리핑에 비해 임대용 매물 전환에 따른 장점이 많다”며 “임대용 주택은 장기적으로 안정적인 수익을 발생시켜 또 다른 투자 기회를 제공한다”고 조언한다. 주의해야 할 점도 많다. 수리비와 관리비가 과소평가 되는 경우가 많기 때문이다.

■ 뚜렷한 투자 목적 있어야
왜 투자용 임대 주택 시장에 뛰어들어야 하는지에 대한 확실한 답이 있어야 한다. 남들 한다고 따라하는 투자는 실패의 지름길이다. 투자인 만큼 정확한 수익 목표가 먼저 수립되어야 한다. 임대 주택 투자로 매달 큰 수익을 올리는 것은 기대만큼 흔치 않다. 모기지 대출과 주택 관리비 등 여러 비용을 제하고 나면 매달 발생하는 수익은 그다지 높지 않다.

임대 주택 투자로 생활비나 노후에 보탬이 될 만한 추가 수익이 목표라면 투자에 따른 혜택이 높아진다. 투자용 주택에서 발생하는 감가상각비를 절세 전략에 활용할 수 있기 때문이다.

27만5,000달러짜리 주택을 구입한 경우 구입비를 27.5년으로 나눈 약 1만달러를 매년 세금 보고시에 소득 공제 항목으로 활용할 수 있다.

■ 구입전 재정 상태 정비
주거용 주택 구입과 마찬가지로 재정 상태부터 확인하면 투자용 주택 구입에 도움이 된다. 투자자의 소득과 비용을 알아야 투자용 주택 구입에 필요한 대출을 원활히 신청할 수 있다.

구입하려는 주택의 재산세, 보험료, 관리비, 유틸리티 비용, 수리비 등도 미리 예측해서 포함해야 무리한 구입을 방지할 수 있다. 특히 주택의 상태에 따라 미래에 필요할 것으로 예상되는 수리비를 적절히 파악하는 것이 중요하다. 지붕이 낡아 구입 후 바로 수리가 필요하다고 판단되면 관련 수리비를 반드시 따로 준비해야 주택 상태와 관련, 더 큰 피해로 이어지는 것을 막을 수 있다.

■ 어느 지역에 투자할 지 결정
투자에 앞서 임대 시장 상황을 파악하고 시장별 등급을 결정해야 한다. 주택 임대 시장은 공실률과 지역 상황 등에 따라 대개 A~F등급으로 구분된다.

전문가들은 어떤 등급의 임대 시장에 투자를 결정하던 공실률을 약 5% 미만으로 유지해야 공실에 따른 손실을 줄일 수 있다고 강조한다.

F등급 시장의 경우 높은 범죄율 등의 이유로 주택 가격은 낮지만 손이 많이 가는 지역이다. 적은 자금으로 투자용 주택을 구입할 수 있는 장점에 반해 밴달리즘 등의 피해로 항상 주택 관리가 필요한 지역이다. A등급 시장은 고소득 세입자들의 수요가 높아 높은 임대료를 받을 수 있는 지역이지만 주택 가격은 상대적으로 높은 지역이다.

■ 임대 잠재력 파악
몇 달 만 임대가 안 되면 바로 손실로 이어진다. 임대가 잘 되는 주택을 찾아야 하는데 임대가 잘 되는 요인부터 파악해야 한다. 학군이 우수한 지역의 학교 인근, 수퍼마켓 등 편의 시설과 근거리 지역, 대중 교통수단과 연결이 편리한 지역 등에 위치한 주택이 임대가 잘되는 편이다.

입지 조건을 고른 다음에는 임대가 잘 될만한 주택 시설을 눈여겨봐야 한다. 정원 관리에 손이 덜 가고 각종 에너지 효율 시설이 많이 설치된 주택이 세입자들에게 인기가 높다. 뿐만 아니라 건물주의 관리도 덜 필요해 1석2조인 셈이다.

■ 세입자 점검
주택 상태와 지역적 투자 가능성을 파악한 뒤에는 세입자를 살펴야 한다. 세입자를 잘못 들여놨다가 임대 계약 기간 동안 마음고생을 하는 건물주들이 셀 수없이 많다. 반드시 서류를 통한 세입자 점검 절차를 거쳐야 한다. 초보 투자자들의 경우 지역 건물주 협회 등을 통한 점검을 실시하는 것도 좋은 방법이다.

‘전국세입자연맹’(National Tenant Network) 등을 통한 세입자 신분 확인 서비스도 건물주들이 많이 사용하는 편이다. 세입자의 재정 상태가 중요한데 흠잡을 데 없는 세입자를 기대하는 것은 무리다. 과거 악화된 재정 상황이 최근 차츰 호전되어가고 있는 세입자들 위주로 검토하는 것이 좋은 방법이다.

<준 최 객원기자>