주택 거래만큼 깨지기 쉬운 거래가 없다. 수십만달러에 달하는 거액이 오고 가는 거래이지만 거래 당사자들은 비즈니스 전문인들이 아니다. 다른 비즈니스 거래와 달리 거래를 무산시키는 요인도 많은 것이 주택 거래의 특징이다. 바이어, 셀러, 부동산 에이전트 모두 거래가 시작되면 마감하기 위해 제각각 노력을 하지만 한번 틀어진 거래는 다시 돌이키기 쉽지 않다. 최근 조사에서 주택 거래 10건중 1건 꼴로 중도에 무산되는 것으로 나타났다. 어떤 이유이든 거래가 무산됐다면 주택 판매가 무산된 걸까? 그렇지 않다.

■ 7% 거래 실패
‘전국부동산중개인협회’(NAR)가 최근 실시한 조사에서 체결된 주택 구입 계약 10건중 약 1건은 마감되지 못하고 중도에 깨지는 것으로 나타났다. 협회가 지난해 12월부터 올해 2월사이 약 3,596건의 주택 구입 계약을 대상으로 조사한 결과 약 7%가 중도에 무산됐다. 거래가 무산되는 이유는 다양했지만 주로 몇가지 원인으로 모아진다.

홈 인스펙션 결과가 만족스럽지 못해 거래가 깨진 비율이 약 33%로 가장 높았다. 대개 주택 구입 계약이 체결된 뒤 약 17일간 바이어측이 홈 인스펙션 절차를 통해 주택 상태를 점검할 기회가 주어지는 것이 일반적인 거래 절차다.

홈 인스펙션 결과가 만족 스럽지 못하면 바이어측에게 주택 거래를 취소할 수 있는 권한도 주어지는데 이때문에 주택 거래가 이어지지 못하는 경우가 흔하다.

두번째로 주택 거래가 많이 깨지는 이유는 바이어측 대출 거절이었다. 약 21%에 해당하는 거래 취소 원인이 바이어측이 모기지 대출을 받지 못해 발생했다. 이밖에도 주택 감정가, 타이틀 관련 문제, 바이어의 갑작스런 실직 등도 주택 거래 취소 원인들로 조사됐다.

■ 셀러, 한번 더 시도
이유를 불문하고 주택 거래가 중도가 깨지면 바이어나 셀러의 실망감은 말로 표현할 수 없다. 특히 셀러에게 실망감이 더 크게 다가오기 쉽다. 바이어야 다른 집을 찾거나 주택 구입을 미룰 수 있지만 집을 반드시 처분해야 하는 셀러로서는 판매 기회를 놓친 것은 물론 주택 결함이 공개된 것 같은 실망감이 커진다.

일부 셀러는 실망감이 너무 커 주택 판매를 아예 접기도 하지만 일부 셀러는 마음을 가다듬고 다시 집을 내놓기도 한다. 부동산 전문가들에 따르면 시기만 적절하다면 다시 한번 시도해볼만 하다. 이미 오퍼를 제출 받았다는 사실만으로 주택 판매 기회가 얼마든지 있기 때문이다.

주택 시장 성수기인 여름철을 지나지 않았다면 다시 바이어을 찾을 수 있는 확률이 높다. 추수감사절과 크리스마스로 이어지는 연말 휴가철이라도 얼마든지 다시 시도해 볼만 하다.

이 시기에는 바이어가 감소하는 시기지만 동시에 매물수도 줄기 때문에 경쟁력이 상대적으로 높아진다.

■ 디파짓 환불부터 해결
주택 거래가 중도에 무산되면 가장 먼저 머리에 떠오르는 것이 디파짓 환불 문제다. 대부분의 바이어는 거래 취소와 함께 디파짓 금액을 과연 무사히 돌려받을 수 있을까 하는 생각부터 하게 된다. 셀러도 주택 거래 취소를 문제 삼아 바이어가 제출한 디파짓을 피해 보상 용도로 받을 수 있을 것으로 생각하는 경우가 대부분이다. 이 때문에 주택 거래가 무산되면 디파짓 환불 문제를 둘러싼 바이어와 셀러의 분쟁이 흔하다.

구입 계약서를 검토해보면 디파짓 환불 문제에 대한 정답을 쉽게 알 수 있다. 바이어측이 정해진 기한내에 계약서에 명시된 사유로 주택 거래를 취소하는 경우라면 디파짓을 돌려받을 가능성이 높다. 예를 들어 주택 구입 계약이 체결된 뒤 약 17일내에 홈 인스펙션과 주택 감정, 모기지 대출 신청 등을 실시한 결과 이중 한가지 사항이라도 만족스런 결과가 나오지 않으면 바이어가 거래를 취소하고 디파짓을 환불받을 수 있다.

만약 17일의 기간을 넘기거나 바이어측에 3가지 조건을 모두 충족했다고 서명한 뒤 발생한 거래 취소에 대해서는 셀러측이 디파짓 금액을 받게 될 가능성이 높다.

중요한 것은 주택을 빨리 처분해야 할 입장인 셀러가 주택 구입 취소와 디파짓 환불 문제를 해결하지 않고서는 다시 집을 내놓을 수 없다는 것이다. 반드시 양측이 취소 관련 서류에 서명을 하고 디파짓을 적절히 환불한 뒤에 집을 다시 내놓을 수 있다.

■ 백업 오퍼
계약 취소 전 제출된 백업 오퍼가 있다면 취소와 동시에 협상과 거래를 진행할 수 있다. 그래서 주택 거래가 시작되고 바이어측이 컨틴전시를 모두 제거할 때까지 매물 상태를 백업 오퍼 상태로 남겨두는 경우가 많다. 이 기간동안 관심 있는 바이어들에게 집을 보여주면서 만의 경우를 대비해 백업 오퍼를 제출 받을 수 있다.

그러나 실제로 백업 오퍼를 제출하는 바이어는 극히 드물다. 그래서 취소가 결정되자 마자 셀러는 다시 집을 내놓고 바이어를 찾는 것이 중요하다. 일단 거래가 진행됐다가 다시 시장에 나온 매물은 바이어들의 의심의 눈초리를 받기 쉽다.

셀러나 리스팅 결함이 거래 취소 원인이 아님에도 불구하고 바이어들은 색안경을 쓰고 매물을 보기 시작한다. 이럴땐 ‘부동산 매물 리스팅 서비스’(MLS)상에 적절한 설명을 덧붙이는 작업이 필수다. 매물이 다시 시장에 나오게 됐지만 셀러측 결함이 아니라고 설명해야 불필요한 오해를 사지 않는다.

■ 가격 조정
집을 다시 내놓게 되면 가격을 다시 한번 살펴 볼 필요가 있다. 취소 이유와 주택 시장 상황에 따라 적절히 조정된 가격을 반영해야 바이어를 빨리 찾을 수 있다. 취소 이유가 주택 결함 때문이라면 발견된 결함 사항을 적절히 공개하고 예상되는 수리비만큼 인하해 새 가격을 정하면 된다. 거래가 취소된 뒤 다시 집을 내놓을 때 기존 가격보다 높은 가격에 내놓는 경우는 드물다.


<준 최 객원기자>