주택 거래는 모든 서류 절차가 끝나고 열쇠를 넘겨 받을 때까지 끝난 것이 아니다.

계약서에 서명한 순간부터 거래가 끝날 때까지 산넘어 산이다. 어느 한 절차라도 틀어지면 주택 거래는 산을 넘지 못한 채 무산되기 쉽다. 젊은 남녀의 사랑만큼 쉽게깨지는 것이 주택 거래다. 주택 거래가 깨지는 다양한 원인들을 알아본다.

■ 낮은 감정가
모기지 대출을 통한 주택 구입시 주택 감정 절차는 필수다. 셀러와 바이어가 얼마에 구입 계약을 체결했는 지는 중요하지 않다. 대출 은행이 자체적으로 주택 감정을 통해 주택가치를 확인하는 절차를 거쳐야 한다. 주택 감정가가 계약이 체결된 가격과 큰 차이를 보이면 주택 거래가 성사되기 힘들다.

체결 가격이 25만달러인데 은행 측 감정가가 23만5,000달러로 나올 경우 1만5,000달러의 차액이 발생한다. 이때 발생할 수 있는 경우의 수는 크게 3가지. 바이어측이 추가로 1만 5,000달러를 더 지불하고 나머지 금액의 대출을 받는 방법이 주택 거래를 깨지 않는 가장 좋은 방법이다. 바이어 자금이 부족하면 주택 감정을다시 실시하거나 아예 거래를 취소할 수도 있다.

■ 높은 주택 보험료
드물지만 보험료가 너무 높게 산정되거나 아예 보험 가입 자체가 불가능 해 주택 거래가 깨지기도 한다. 모기지 대출을 받는 경우 주택 소유주 보험 가입이 의무 사항이고 현금 구매시에도 보험을 반드시 가입하도록권장된다.

일부 주택은 산불, 홍수, 지진 등 자연 재해 다발 지역에 위치해 보험료가 다른 주택에 비해 훨씬 높게 산정되기도 한다.

또 일부 주택은 과거 높은 보험료 청구나 주택 상태가 지나치게 열악해 보험 가입이 불가능한 경우도 있다. 주택 보험 가입이 지나치게 까다롭거나 불가능한 경우를 감수하면서까지 주택을 구입하는 바이어는 드물다. 주택 구입 전 보험 업체를 통해 보험료 견적을 받아 보면 도움이 된다.

■ 대출 거절
한동안 주택 시장을 주름 잡던‘ 현금 바이어’들이 자취를 감췄다. 대신 모기지 대출을 통한 주택 구입이 상대적으로 급증하는 추세다. 주택 거래가 깨지는 가장 흔한 이유가 바로 모기지 대출 거절이다. 바이어가 주택 구입에 필요한 모기지 대출을 제때 받지 못하면 집을 사고 싶어도 살 수가 없다. 모기지 대출이 지연되거나 거절되는 이유는 매우 다양하다.

주택 구입자의 대출 자격을 사전에 심사한다고 해도 대출 신청 기간동안 발생하는 여러 변수로 인해 대출이 거절되는 경우가 많다. 대출 신청자의 실직, 크레딧 점수 변화, 대출 은행측 지연 등 어떤 변수가 발생할지 예측하기 힘들다. 일단 대출 승인 거절되면 다시 대출을 신청해도 승인이 쉽지 않아 그대로 주택 거래가 깨지는 경우가 높다.

■ 타이틀 문제
타이틀과 관련된 사항으로 주택 거래가 무산되기도 한다. 구입 계약이 체결되면 타이틀 보고서가 바이어측에 전달돼 검토를 거치게 된다.

보고서에 각종 채무 사항 등이 기재 되는데 에스크로 마감 전 모두 해결되어야 한다.

주택 거래 기간 중 신규 발생하는 채무 사항은 주택 거래를 망치기 쉽다. 주택 거래 기간중 셀러가 리모델링을 실시한 뒤 공사비용을 제때 지불하지 못해 공사업자가 ‘유치권’ (Lien)을 타이틀에 등기할 수 있다.

■ 수리비 협상
주택 거래 기간중 각종 해충과 관련된 피해 여부를 점검하게 된다. 피해 여부가 사소한 경우 큰 문제가 없지만 심각한 경우에는 자칫 주택 거래가 무산되기 쉽다.

가주의 경우 터마이트에 의한 주택 피해가 자주 발생해 주택 거래 기간중 관련 피해 여부를 반드시 점검하게 된다.

평소 주택 관리가 소홀해 터마이트 피해 여부가 심한 경우 수리비만 수천달러가 넘어 바이어나 셀러 모두주택 거래 지속 여부를 심학하게 고려하게 하는 요인이다.

홈 인스펙션을 통한 지적 사항을 놓고도 셀러와 바이어가 양극으로 치닫기 일쑤다. 바이어 입장에서는 주택 구입전 반드시 수리가 완료되어야 할 것으로 여겨지는 사항도 셀러측에서보면 별것이 아니라는 경우가 많다. 양측의 입장차가 좁혀지지 않으면 결국 주택 거래는 이뤄지지 못하고 깨지게 된다.

■ 최종 점검
에스크로 마감을 앞두고 바이어측은 최종 점검을 실시하게 된다. 구입계약서를 체결할 당시의 주택 상태와비교하고 셀러측이 약속한 수리를 실시했는지 여부를 확인하기 위한 절차다. 최종 점검에서 주택 상태가 처음과 많이 다르거나 수리가 적절히 실시되지 않은 경우 에스크로 마감 지연이 불가피하다. 주택 상태에 차이가 발생하는 이유는 다양하다. 에스크로 마감을 앞두고 셀러측이 이사를 하는 과정에서 발생한 사소한 긁힘 등이 문제가 될 수 있고 바이어가 처음 집을 보러 와서 주의 깊게 보지 못했던 문제가 나중에 발견되기도 한다.

■ 모기지 대출 3일 규정
지난해 10월 모기지 대출 규정 중 일부가 수정됐다. 대출 절차를 간소화하고 대출자의 알권리를 보호하기 위한 목적이다. 대출 신청 3일 내, 대출 발급 3일 전에 대출 서류를 바이어측에 전달해 검토 절차를 반드시 거쳐야 한다.

만약 대출 마감 서류 내용이 최초 견적서와 차이가 있거나 대출 조건에 변동이 발생한 경우 적절히 수정을 거쳐 다시 3일간의 검토 기간을 거쳐서 바이어측 승인을 받아야 한다. 이때문에 지난해 말 이후로 기존 약 30일이던 전통적인 에스크로 기간이 45일에서 60일로 연장된 경우가 많다.

■ 마감 서류 미비
에스크로 마감 당일에도 주택 거래가 지연되기 쉽다. 바이어측이 준비해야 할 서류를 제대로 준비하지 못해 발생하는 지연이 대부분이다. 마감 당일 바이어측은 주택 소유주 보험 증서,신분증, 주택 구입 잔금 등을 준비해야한다. 이중 한가지 서류라도 준비되지 않으면 마감이 지연되고 자칫 거래 자체가 깨질 수도 있다.

<준 최 객원기자>