재판매 주택 거래가 급감한 반면 2월 신규 주택 판매는 증가했다. 수리가 필요 없고 입주가 완비된 주택을 선호하는 젊은 층 바이어들의 주택 구입 경향이 반영된 현상으로 풀이된다. 흔히 새집을 구입할 때 전혀 문제가 없을 것으로 가정한다. 그래서 일반 주택 구입 때 실시하는 홈 인스펙션 절차를 생략하기도 한다. 새로 지은 집이라고 해서 문제가 전혀 없는 것은 아니다. 오히려 거주 기록이 없어 숨겨진 문제가 발생하기 쉽다. 최근 증가하고 있는 신규 주택 구입시 주의해야 할 점들을 짚어 본다.

■ 신규 주택 판매 증가세
2월 중 신규 주택 판매가 전달대비 약 2% 증가했다. 연방상무부의 지난달 23일 발표에 따르면 2월 신규 주택 판매 건수는 약 51만2,000채(연율 환산)를 기록했다.

전문가들은 고용 증가와 재판매 주택 매물 부족 현상으로 신규 주택 판매가 상대적으로 증가한 것으로 보고 있다. 2월 추세대로라면 2007년 이후 최고치였던 지난해의 판매 실적(약 50만1,000채)을 뛰어넘는 추세다.

그러나 신규 주택 판매는 전체 주택 거래중 약 10분의 1에 불과하고 월별 변동이 심하기 때문에 아직 신규 주택 시장이 완전히 살아났다고 단정하기에는 이르다.

신규 주택 매물이 증가한 것도 신규 주택 판매 증가 원인으로 볼 수 있다. 연방상무부의 발표에 따르면 2월말 신규 주택 매물은 약 24만채로 2009년 10월 이후 가장 높은 수준이다.

■ MLS에서 찾기 힘들다
신규 주택 매물은 ‘부동산 리스팅 서비스’(MLS)에 등록되지 않는 것이 일반적인 판매 전략이다. 대신 공사 현장에 모델 하우스와 분양 사무실을 함께 차려 놓고 이곳을 통해 판매가 이뤄진다. 주택 개발 업체가 신규 주택 판매 절차를 원활히 관리하고 수수료 비용 등을 절약하기 위한 목적이다.

MLS 등록 대신 분양 업체는 주로 빌보드 광고, 길거리 사인, 신문 광고, 인터넷 광고를 통해 신규 주택 매물을 홍보한다. 그러나 최근 주택 시장 침체기를 거치면서 신규 주택 매물도 MLS에 등록되는 일이 흔해졌다.

■ 다 짓기 전에 팔린다.
신규 주택은 대부분 완공되기 전에 구입 계약이 체결되고 판매가 완료된다. 개발 업체의 철저한 사전 판매 계획에 따라 사전 판매가 이뤄지는 것이 일반적인 신규 주택 판매 절차다.

미리 지어진 모델 하우스를 공개해 구입에 관심 있는 바이어들이 미리 구조와 마감재 등을 파악할 수 있도록 한다. 디자인과 구조, 내부 시설을 확인하고 주택 위치까지 파악한 뒤에는 분양 사무실을 통해 구입 계약을 체결하기만 하면 된다.

일반 주택 구입 절차처럼 디파짓을 지급하고 필요시 모기지 대출 절차를 밟으면 된다. 신규 주택이 총 100채가 지어질 계획이라고 해도 100채중에 구입 주택을 고를 수 있는 것은 아니다. 개발 업체측은 주택 판매 여건을 살펴가면서 단계별로 신규 주택을 판매한다.

10단계에 거쳐 단계마다 10채씩 판매 대상으로 매물을 내놓는다. 판매 기간동안 주택 가격이 오르면 매 단계별로 분양가도 인상된다.

■ 초기 분양 주택 가격 저렴
초기 단계에 분양되는 주택을 구입할 때 할인가를 적용 받는 경우가 많다. 분양 업체측이 홍보 목적으로 초기 분양 주택을 단기간에 판매하려는 경향이 많기 때문이다.

예를 들어 첫 번째 분양 주택 10채를 수주 내에 모두 판매했다면 미래 구입자들을 대상으로 매우 좋은 홍보물이 된다.

초기 분양되는 신규 주택을 구입할 경우 낮은 가격을 적용 받는 등의 장점이 있지만 일부 위험 부담도 있다. 신규 주택 판매 상황이 갑자기 악화돼 개발 계획이 중단되거나 할 경우 단지와 함께 지어질 시설에 대한 혜택도 사라진다.

■ 숫자가 우선인 거래
재판매 주택 구입은 분양 업체가 아닌 셀러 개인과 진행된다. 그래서 신규 주택 구입 절차와 다른 점이 많다. 재판매 주택 거래시에는 셀러의 감정이 일부 개입돼 거래 가격이 결정되기도 한다. 팔려고 내놓은 집에 애착을 버리지 못한 셀러는 가격을 높게 내놓기도 하고 주택을 구입하려는 바이어가 어떤 사람인지를 궁금해 할 때도 있다.

반면 신규 주택 구입 절차는 철저히 숫자의 논리에 의해서 진행된다. 셀러의 감정은 전혀 개입되지 않고 바이어의 구입 능력을 확인하는 절차가 가장 중요하다. 바이어가 주택 구입에 필요한 모기지 대출을 받을 수 있는 지 여부가 최대 관심사다. 대부분 신규 주택 분양가를 정해놓지만 바이어의 가격 협상에 응하는 일부 업체도 있다.

■ 할인은 업그레이드로
신규 주택 판매시 가격 할인 대신 업그레이드를 제공하는 경우가 많다. 특히 마지막 분양 단계일수록 업그레이드 형태의 혜택을 제공하려는 분양 업체가 많다. 개발 계획을 차질없이 마무리 지으려는 업체측의 마케팅 전략이다.

가격 인하 대신 업그레이드 서비스를 제공하는 이유는 최종 판매 가격은 공공 기록으로 남기때문이다. 대신 할인을 업그레이드로 대신하면 공공 기록에 높은 판매가가 기록된다.

<준 최 객원기자>