주택융자에 recasting이란 제도가 있는 것을 아는 사람은 거의 없다. 그리고 이 recasting 제도를 제공하는 렌더도 극소수 대형은행을 제외하고는 거의 없다.

그럼에도 불구하고 이 recasting 제도를 잘 활용하면 많은 이득을 얻을 수 있기 때문에 오늘은 이에 대하여 알아보도록 한다.

주택융자 recasting 제도란 손님이 기존에 자신이 가지고 있는 융자의 원금을 일정금액 이상 (보통 2만달러 이상) 일시에 갚을 경우에 이자율과 다른 조건은 그대로 둔체로 월 페이먼트를 낮춰주는 제도를 말한다.

이를 위한 추가비용은 거의 들지 않고 서류도 아주 간단하다.

이를 re-amortization 이라고도 부르기도 하는데, 비용을 들여서 이자율과 월 페이먼트를 낮추는 재융자 (Refinance)와는 전혀 다른 제도이다.

예를 한번 들어보자. 1년전에 60만달러의 융자를 30년 고정 3.75%의 이자율로 받았을 경우 월 페이먼트는 월 2,779달러가 된다. 1년이 지난 현재 원금은 58만8,967달러 정도로 줄어들었다.

그런데 이 사람이 약 10만달러의 여유돈이 생겨서 이자, 즉 금융비용이나 절약할 겸 융자원금을 갚을 경우 보통은 밸런스가 48만8,967달러로 내려가고, 월 페이먼트는 2,779달러로 그대로 남게 된다.

이 경우 원금이 줄어들었기 때문에 월 페이먼트에서 이자부분이 줄어들고, 원금부분이 늘어나게 되어 전체 페이먼트 기간이 기존의 29년에서 예를 들면 24년 정도로 줄어들게 된다.

그런데 recasting 제도를 활용하면 월 페이먼트를 2,307달러 정도로 낮출 수가 있다.

대신 기간은 그대로 남게 된다. 즉 원금을 많이 갚은 많큼 월 페이먼트도 줄이고 싶은 사람이 활용할 수 있는 아주 좋은 제도이다.

이때 이자율은 건드리지 않고 3.75%로 그대로 남게 된다. 이 제도를 이용하지 않고 월 페이먼트를 줄이려면 비용을 들여서 재융자를 해야만 한다. 이자율을 조금이라도 낮출 수 있다면 재융자를 하면서 원금도 줄이고 월페이먼트도 낮추면 되겠지만, 현재 갖고 있는 이자율이 낮은 사람의 경우는 월 페이먼트를 낮추기 위해서라지만 현재보다 높은 이자율로 재융자를 할 수는 없는 노릇이다.

이런 사람들에게 recasting 제도는 안성맞춤이다. 그런데 불행하게도 이 제도를 제공하는 렌더가 거의 없기 때문에 현재 자신의 융자 계좌를 가지고 있는 렌더가 이 제도를 제공하지 않으면 recasting을 할 수가 없다. Recasting 제도를 이용하여 이득을 볼 수 있는 예를 들어 보자.

어떤 사람이 약 70만달러의 집을 구입하면서 30만달러를 다운하고 40만달러를 융자받을 계획이라고 가정해보자. 이 사람은 다운을 많이 해 융자금액을 41만7,000달러 이하로 낮추면 이자율도 낮아지고 월 페이먼트도 낮아질 거라고 생각해서 이런 결정을 내린 것이다.

그러나 이는 잘못된 생각이다. 왜 그런지 한번 보자. 40만달러에 이자율을 3.875%를 받았다고 가정하면 월 페이먼트는 1,915달러가 된다. 그런데 만약에 융자를 50만달러를 받고, 나중에 recasting 제도를 이용하여 10만달러를 갚으면서 원금을 40만달러로 낮출 경우 어떤 차이가 있을까?우선 이자율을 더 낮게 받을 수 있다. 왜냐하면 요즘은 융자금액 41만7,000달러 이하 컨포밍융자의 이자율보다 점보융자의 이자율이 더 싸기 때문이다. 즉 30년 고정에 3.5%의 이자율을 받게 된다.

따라서 당장 2~3개월은 50만달러에 대한 페이먼트, 즉 2,289달러를 내지만 몇 개월 지난후 10만달러를 갚으면서 recasting을 요청하면 월 페이먼트를 1,831달러로 낮출 수 있게 된다.

결국 처음부터 40만달러를 3.875%로 융자받아 월 1,915달러를 내는 경우보다, 50만달러를 낮은 이자율 즉 3.5%로 융자를 받아 recasting을 할 경우 월 페이먼트를 1,831달러로 낮출수 있어 월 84달러를 세이브 할 수 있게 된다. 월 84달러가 얼마 안 되는 것 같아도 30년동안 따지면 3만달러가 넘는 큰돈이다.

융자를 신청할 경우 무조건 다운을 많이 하거나 있는 그대로 컨포밍 융자를 받을 것이 아니라 융자금액을 늘려서 이자가 싼 점보융자로 융자를 받은 후에 recasting 제도를 활용하면 컨포밍 융자로 융자받는 것 보다 훨씬 많은 이득을 볼 수 있게 된다.

문의(213)393-6334

<스티브 양,웰스파고 은행 한인 융자담당>