<문> 지난 수년 동안에 걸친 불경기로 인하여 회사 운영 중 발생한 부채를 지불하지 못하게 되었다. 회사는 운영을 중단하고 폐업을 한 상태인데 얼마 전 채권자로부터 부채에 대한 소장을 받았고, 소장 내용을 살펴보니 주식회사 뿐만 아니라 소유주인 나 개인을 포함해서 소송을 한 것을 발견하였다.

내 상식으로는 주식회사의 부채는 개인이 책임질 필요가 없고, 투자자는 투자금액에 한정해서만 손해를 보면 된다고 알고 있는데 왜 나 개인에 대해서도 소송을 한 것인지 이유를 알고 싶다.

개인적으로 소송에 대응을 해야하는지 또는 무시해도 되는지 조언을 부탁드린다.

<답> 사업체를 운영하면서 발생하는 부채나 기타 의무에 대해 개인적인 책임을 피하기 위해 법인체를 설립하여 운영하게 되는데 대표적으로 주식회사(Corporation), 유한회사 (Limited Liability Company-LLC), 또는 파트너십 (Limited Partnership-LP)이 이에 속한다.

이들 법인체의 목적과 장점 가운데 하나가 바로 사업체를 운영하다가 발생된 부채에 대해 투자자 개인은 책임을 지지 않고, 이미 투자된 금액에 대해서만 한정된다는 것이다.

그러나 이러한 유한책임이 항상 적용되는 것이 아니라는 사실을 유의해야 한다. 법인으로서 법적으로 갖추어야 할 모든 서류와 자격을 유지하고, 해당 법규나 규정에 따라 정상적인 운영을 한 경우에만 개인의 책임이 면제되는 것이다.

개인이 주식회사의 부채나 의무에 대해 함께 책임을 져야하는 경우를 두 가지로 크게 나눠 볼 수가 있는데 첫째는 개인이 회사의 경영인으로서 직무에 위배된 불법행위를 하였을 경우 둘째는 주식회사가 운영상의 결격사유로 인해 주식회사로서 법적 보호를 받지 못하게 될 때이다.

대부분 개인이 소송을 당하는 것은 후자에 속하는 경우가 많은데 그 이유는 주식회사라는 법인체를 설립하기는 하였지만 그 후 주식회사로서 필요한 주식발행, 주주총회 소집, 회의록, 이사회 소집 및 회의록 등재, 등을 시행하지 않았거나, 또는 회사 자금과 개인 자금의 혼용, 주식 미발행 등의 이유로 인해 주식회사로서의 법적 보호자격을 상실하게 되기 때문이다.

이러한 경우 채권자는 주식회사로서의 법적 보호막을 제거하고 개인까지도 포함해서 청구를 할 수 있게 되는데 이를 법적용어로는 Alter Ego 또는Piercing The Corporate Veil (법인 책임한계 파기)이라고 부른다.

이렇게 되면 귀하의 사업체는 개인회사와 마찬가지로 개인이 무한 책임을 져야하는 경우가 발생할 수 있게 되는 것이다. 일단, 원고 측에서 채무자인 주식회사가 법적보호자격을 상실했다고 주장하게 되면 주식회사로서 또는 기타 법인체로서 법적 책임한계를 인정받기 위한 거증책임이 소송을 당한 피고인측에 있다는 것을 주지하여야 한다.

모르는 사이 집이 차압되어 퇴거 통지를 받았는데<문> 수년 전 개인적인 이유로 인해 주택 구입 계약을 할 때 약 20%에 해당하는 다운페이먼트는 내가 지불했지만 은행 융자와 소유권 등기는 친지의 명의를 빌려서 구입하였다.

사업체 운영 자금이 부족해서 살고 있던 집을 담보로 2차 융자도 하였는데 불경기로 인해 분할 상환금을 연체하게 되었다. 그동안 한 번도 연락을 받은 적이 없었는데 얼마 전 분할 상환금을 연체하였으므로 약 3주 후 내가 살고 있는 집을 경매한다는 ‘Notice of Deed of Trust Sale‘이라는 통지서를 받았다.

차압을 하기 위해서는 여러 번의 통지와 법원 판결 등을 거쳐야만 경매를 할 수 있는 것으로 알고 있는데 아무런 통지도 없이 어떻게 경매가 가능한지 궁금하다.

<답> 현재 부동산 융자와 관계된 차압은 예전의 Foreclosure 절차와는 다른 ‘Deed of Trust Sale’이라는 방식이 사용되고 있다는 점을 알아야 한다.

예전에는 법원의 판결을 받아야만 경매를 할 수 있었지만 최근에는 법원의 판결이 필요 없이 연체통지서(Notice of Default)와 경매 통지서(Notice of Deed of Trust Sale)를 부동산이 위치한 지역의 등기소에 등기함으로써 부동산에 대한 경매를 시행할 수 있는 절차가 사용되고 있다.

최근의 모든 융자회사나 은행들은 부동산 구입을 위한 융자나 재융자 시에 법원의 번거로운 절차를 피하기 위해 이러한 경매할 수 있는 권리를 융자회사에게 위임해주는 Deed of Trust라는 법적서류를 공증 받아 등기할 것을 융자인에게 요구하고 실제 분할 상환금 연체시 자주 사용하게 된다. 그 절차와 방법은 다음과 같다.

융자인이 분할 상환금을 지불하지 않으면, 융자회사는 연체 통지서(Notice of Default: 통상적으로 ‘NOD’라고 부름)를 배달증명 우편으로 융자인의 주소로 보냄과 동시에 이를 부동산 소재 관할 등기소에 등기하게 된다.

건물주소가 아닌 융자인의 거주지 주소인 점을 유의해야 한다. 등기 후 90일이 지나면 특별한 연기사유가 있지 않는 한 경매를 실시한다는 신탁증서 경매 공고(Notice of Deed of Trust Sale: 통상적으로 ‘DOT SALE’이라고 칭함)를 등기하게 되고, 경매일은 경매공고 등기일로 부터 20일 이후가 된다.

(213)639-2900

<한태호 변호사>