새해가 시작된 지 벌써 한달 반이 지났다. 지난해 나름대로 좋은 성적을 거둔 주택 시장이 아직까지 이렇다 할 움직임을 보이고 있지 않다. 지난해의 호황기가 이어질지 아니면 정체기에 진입하는 것인지 가늠하기 아직 쉽지 않다. 대체적으로 지난해 같지 않아도 회복세를 유지할 것이라는 전문가들의 의견이 대세다. 그렇지만 올해는 중국 경제 경착륙, 유가 하락, 대선 등 주택 시장에 영향을 줄만한 요인이 여러 곳에 도사리고 있다. 부동산 전문 웹사이트 ‘인맨뉴스’가 주택 시장 전문가들로부터 올해 주택 시장 전망을 들어봤다.

집을 사고 팔 때 셀러는 주택 결함 사실을 공개해야 할 의무가 있다. 그럼에도 불구하고 모든 결함이 다 공개되지 않는 경우가 많다. 셀러의 의도와 상관없이 미공개 되기도 하고 일부 셀러는 알면서도 슬쩍 넘기기도 한다. 결국 모든 책임은 바이어가 떠안게 된다. 홈 인스펙션 절차를 통해서 감춰진 결함을 파악하려고 해도 셀러가 작정하고 숨기면 찾아내기 힘들다.

셀러 역시 결함을 감췄다가 나중에 법적 분쟁으로 번지면 오히려 더 큰 손해를 입기 쉽다. 알고 있는 결함은 솔직히 공개하고 바이어의 판단에 따르는 것이 중요하다.

■ 누수
각종 누수 사실을 숨기려는 셀러가 의외로 많다. 대부분의 누수 발생은 셀러의 우려와 달리 수리가 그다지 까다롭지 않은데도 불구하고 주택 거래를 서둘러 마치려는 욕심에 흔히 감춰지는 결함 사항이다. 누수가 발생했을 때 적절히 수리하지 않으면 나중에 더 큰 피해가 발생, 주택 거래가 완료된 후에도 셀러, 바이어간 법적 분쟁이 발생하기 쉽다.

누수 위험은 집안 곳곳에서 발생할 수 있다. 수도관이 설치된 주방, 욕실, 워터 히터 등 실내는 물론 우기에 지붕 등 건물 외부에서도 피해가 자주 발생한다.

누수가 발생한 자국을 간단한 페인트 작업 등으로 감춰보려고 하지만 한번 누수가 발생한 장소에서는 앞으로도 누수가 발생할 가능성이 높다. 주방이나 욕실에서 누수가 발생하면 곰팡이 등 더 큰 피해로 발전하기 쉬워 즉각적인 조치가 필요하다.

■ 사건 사고
주택 상태와 직접적인 관계는 없지만 바이어에 따라 주택 구입 결정에 큰 영향을 미치는 요소다. 그럼에도 불구하고 겉으로 드러나는 흔적이 전혀 없기 때문에 셀러가 감추기 가장 쉬운 사실이다. 대표적인 예로 주택에서 발생한 각종 사망과 관련된 기록이 있다.

만약 사망이 거주자의 노화에 의한 자연사 등이 원인이라면 주택 구입 결정에 큰 영향을 미치지 않을 수 있다.

그러나 만약 살인이나 자살 등이 사망 원인이라면 구입을 꺼리는 바이어가 대부분이다. 주별로 셀러가 사망과 관련된 사실을 공개하도록 규정하는 주와 그렇지 않은 주가 있다. 공개 규정을 둔 주중에서도 사망 원인에 따라 차별을 두기도 한다.

2014년 펜실베니아주 법원은 살인 뒤 자살 사건이 발생한 주택을 매매하는 과정에서 바이어측에 관련 사실을 공개하지 않은 부동산 브로커에게 무죄 판결을 내린 바 있다.

따라서 어느 주던 바이어가 셀러의 입만 바라보는 것보다 직접 알아보는 편이 주택 구입 결정에 도움을 받을 수 있다. 관할 카운티나 ‘DiedinHouse.com’ 등의 웹사이트를 통해 해당 주택에서의 사망 기록을 확인할 수 있다.

■ 지붕, 지반
지붕이나 지반과 관련된 결함은 셀러의 의도와 상관없이 공개가 누락되기 쉬운 항목이다. 살면서 지붕에 올라가는 일이 드물고 지반 관련 결함 역시 들춰보기 전에는 파악이 힘들기 때문이다. 홈 인스펙션 업체 역시 기본적으로 육안으로 식별이 가능한 문제점만 지적하는 것이 원칙이어서 지붕 관련 결함은 홈 인스펙션으로도 파악해내기 쉽지 않다.

만약 주택 건축 연도가 오래되고 지붕이 교체 기록이 없다면 지붕 전문 점검 업체를 통한 조사가 필수로 여겨진다.

뉴욕의 한 부부는 지반과 관련된 결함이 발견돼 주택 구입을 취소했다. 지하실에서 곰팡이로 추정되는 냄새가 발견돼 지반 위의 석고 보드를 들춰 보자고 요청했다.

다행히 곰팡이 발생 사실을 발견되지 않았으나 지반에 발생한 균열이 발견돼 주택 구입을 취소할 수밖에 없었다고 한다.

■ 해충
가주에서는 지난해 주택 구입 계약서 양식 중 터마이트 관련 양식이 삭제돼 에이전트와 셀러 사이에서 일부 혼선이 일어났다. 셀러가 터마이트 발생 사실을 공개해야 하는 의무까지 삭제된 것으로 오해하는 경우가 많았다. 터마이트는 주택 목조 부분에 기생하면서 목조 내부를 갉아 먹는 해충으로 가주에서 흔히 발견된다.

외부 전문 업체를 고용, 정밀 조사를 하기 전까지 발견이 쉽지 않다. 목조 구조물 내부만 갉아 먹기 때문에 겉에서 보기에는 멀쩡한 경우가 많다. 피해 사실을 숨기거나 파악하지 못할 경우 더 큰 피해가 발생하기 때문에 반드시 외부 업체를 통해 검사를 진행한 뒤 피해가 발견되면 적절한 수리가 필수다.

■ 건물 결함 미공개
주택 구매 계약을 체결한 바이어가 주택 거래 도중 건물 결함을 발견했을 때 에이전트를 상대로 법적 책임을 묻기 쉽다. 건물과 관련된 모든 알려진 결함은 문서화돼 바이어측에 공개되어야 하는데 문서화 되지 않은 결함이 소송 대상이다. 건물의 구조적인 결함, 무허가 개조, 누수, 갈라짐 현상, 심지어 각종 소음까지 소송 대상이 되는 경우가 많다.

만약 바이어가 건물 결함 미공개를 이유로 에이전트에게 소송을 제기하려면 몇 가지 조건이 있다. 해당 에이전트가 건물 결함 사실을 인지하고 있었고 결함 사실을 미공개 했음을 증명해야 한다.

건물 결함 미공개로 소송을 당하지 않으려면 에이전트는 알고 있는 결함 사실을 반드시 공개서를 통해 바이어측에 전달하고 서명을 받아야 한다.




<준 최 객원기자>