새해가 시작된 지 벌써 한달 반이 지났다. 지난해 나름대로 좋은 성적을 거둔 주택 시장이 아직까지 이렇다 할 움직임을 보이고 있지 않다. 지난해의 호황기가 이어질지 아니면 정체기에 진입하는 것인지 가늠하기 아직 쉽지 않다. 대체적으로 지난해 같지 않아도 회복세를 유지할 것이라는 전문가들의 의견이 대세다. 그렇지만 올해는 중국 경제 경착륙, 유가 하락, 대선 등 주택 시장에 영향을 줄만한 요인이 여러 곳에 도사리고 있다. 부동산 전문 웹사이트 ‘인맨뉴스’가 주택 시장 전문가들로부터 올해 주택 시장 전망을 들어봤다.

■ 불안속 긍정 전망
분위기가 확 달라졌다. 벌써 2월에 접어들었지만 주택 시장이 잘 풀리지 않는 모습이다. 일선 에이전트 사이에서는 작년과 다르다는 말이 많이 나오고 있다.

중국 경제 둔화, 저유가 등 해외 경제 불안 요소와 국내 증시 부진 등이 주택 매수 심리를 위축시키고 있다. 모기지 이자율 하락 속에서도 주택 구매자들은 목돈이 필요한 주택 구매를 부담스러워 하는 눈치다. 만약 이런 분위기가 조금 더 이어지면 올해 주택 시장 전망도 밝지만은 않을 것 같다.

그러나 속단은 이르다. 주택 시장이 본격적으로 달아오르기 시작하는 4~5월에 가봐야 올해 주택 시장 전망을 판가름 할 수 있다. 주택 시장 전문가들은 대부분 긍정적인 전망을 내놓고 있지만 지난해보다는 다소 조심스러운 입장이다.

■ ‘임대수요↑, 구매 수요→’, 알렉스 비아코타(클리어 캐피털 수석 이코노미스트)
올해 눈여겨봐야 할 주택 시장의 2가지 추세는 주택 임대료와 주택 가격이다. 지난해 뜨거웠던 주택 임대 시장의 분위기가 올해까지 이어져 임대료 추가 상승이 예상된다. 반면 지난해 이미 상승 탄력을 잃은 주택 가격은 올해 큰 폭으로 상승하기 힘들 것으로 보인다. 주택 가격은 오르더라도 소폭 상승에 그칠 가능성이 높다.

지난해 주택 시장의 가장 큰 특징인 주택 임대 시장의 과열 현상이 올해도 재현될 것으로 보여 여전히 세입자들은 올해도 어김없이 다가 올 임대 난을 단단히 준비해야겠다.

주택 임대료가 폭등하고 임대 주택 공실률이 기록적으로 낮아지는 추세가 이어지면 주택 매매 시장에는 악영향을 끼친다.

높은 임대료 부담에 주택 구매에 반드시 필요한 다운페이먼트 자금 마련이 힘들어져 주택 구매 포기 비율이 늘어날 수 있다.

수년간 급등을 거듭한 주택 임대료 영향으로 이미 주택 소유율은 50년래 가장 낮은 수준에서 좀처럼 회복되지 못하고 있다. 주택 임대료 상승폭에 따라 영향 받게 될 주택 매매 시장 전망이 올해 큰 관건이다.

■ ‘주택 수요 늘어난다’- 조너선 스모크(리얼터 닷컴 수석 이코노미스트)
◆ 세대간 주택 거래 활발
밀레니얼 세대에 의한 주택 구매 수요가 크게 확대될 전망이다. 25~34세에 해당하는 밀레니얼 세대가 올해 주택 거래 예상치의 약 3분의 1에 해당하는 약 200만채의 주택 구입에 나설 것으로 기대된다.

올해 급증할 것으로 전망되는 밀레니엄 세대의 주택 구매 수요는 X 세대와 베이비부머 세대에 의한 주택 공급으로 해소될 수 있을 것으로 보인다.

중년에 접어든 X세대의 경우 올해 이직이나 전직이 잦을 것으로 예상되는데 기존 주택 처분으로 인한 매물 공급이 이뤄질 것으로 예상된다.

이미 은퇴 연령층에 진입한 베이비부머 세대 사이에서는 다운 사이즈 수요가 상당하다. 역시 기존 주택을 처분하고 은퇴용 주택이나 저비용, 소규모 주택으로 이사하려는 수요로 인해 교외 지역에 매물을 많이 내놓을 것으로 보인다. 신규 주택 공급 역시 증가가 기대된다. 예년과 달리 올해는 저가 대 신규 주택 공급이 늘 것으로 예상돼 젊은층 수요를 흡수할 것으로 전망된다.

◆ 이자율 상승 주택 시장에 긍정
모기지 이자율은 연방준비제도이사회(FRB)의 기준 금리 인상 영향을 받지 않을 수 없겠다.

그러나 모기지 이자율 오름폭은 기준 금리 인상폭보다도 낮은 미미한 수준이 될 것으로 전망된다. 현재 국제 경제 불안과 달러 강세 등의 영향으로 모기지 이자율이 여전히 낮은 수준을 유지중이지만 올 한해 소폭의 등락을 거듭하면서 결국 오름세가 유지될 것으로 보면 된다.

이자율이 오르더라도 주택 시장에 미치는 부정적인 영향을 거의 없고 오히려 자극제로 작용할 가능성이 높다. 한동안 사상 최저 수준에서 머물던 모기지 이자율이 오르면 ‘관망’에서 ‘사자’로 이동하는 수요로 주택 거래 증가가 이뤄지는 것이 과거 일반적인 현상이었다.

올해 한 가지 우려되는 부분은 주택 임대료 상승세다. 주택 가격 상승폭 둔화가 예상되는 반면 주택 임대료는 올해도 큰 폭으로 오를 전망이다.

전국 약 85%에 해당하는 주택 임대 시장의 임대료 시세가 이미 세입자들의 생활비 중 부담스러운 비중을 차지하고 있어 더욱 큰 문제로 여겨진다. 만약 올해 주택 가격 둔화가 심화되는 한편 임대료 고공행진이 지속되면 임대에서 구입으로 전환하는 수요 증가도 어느정도 예상해볼 수 있겠다.

■ ‘주택 매물 부족’- 마크 잰디(무디스 애널리틱스 수석 이코노미스트)
최근 몇 년간 주택 신축이 늘었지만 역사적으로 볼 때 여전히 부족한 수준이다. 올해 주택 시장에서 눈 여겨봐야 할 점 역시 주택 재고 부족 현상이다.

경기 회복과 함께 신규 가구가 형성되고 2차 주택 수요가 늘고 있는 동시에 기존 주택 노후 현상이 심해져 신규 주택 재고에 대한 수요가 절실한 상황이다. 특히 주택 수요가 가장 높은 저가대 주택 시장에서의 매물 부족 현상이 매우 심각해 주택 건설업계의 관심이 필요하다.

<준 최 객원기자>