서브프라임 사태가 발생한지 8년이 다 되어가는 지금도 주택융자 심사기준은 완화되기는 커녕 오히려 조금씩 강화되고 있다고 필자는 생각한다.

유자격 모기지 제도나 새로운 모기지 서류 Disclose 정책등 소비자 보호라는 명목하에 절차가 새로워지고 복잡해진 것도 필자가 그렇게 느끼는 이유일 수 있을 것이다.

어쨌든 주택융자 시장의 심사기준이 수년동안 까다로운 풀닥 정책으로 일관되면서 서류상 수입이 충분치 못한 손님들로부터 많이 듣는 질문중의 하나가 코사인이 가능하냐이다. 우선 용어부터 정리를 하자면 주택융자에서는 코사인이란 말은 쓰지를 않고 코바로우(Co-borrow)란 말을 쓴다. 즉 혼자서 집을 사는데 보고된 수입이 부족하니 부모나 형제, 자매 등을 코바로우어로 해서 같이 융자를 받을 수 있는냐는 질문이 될 수 있다.

답변은 간단하지 않으며 될 수도 있고, 안 될 수도 있다. 그러면 어떤 경우엔 되고, 어떤 경우엔 안 되는지, 그리고 되는 경우엔 어떤 방법으로 되는지 등에 관하여 한번 알아보자.

주택융자는 자동차 융자와는 달리 누가 그 집에 들어가서 사는지가 중요하다. 자동차가 한 대 있는 사람이 또 한 대를 더 사면서 융자를 신청할 경우 왜 한 대를 더 사냐고 렌더는 묻지를 않는다.

왜냐하면 그게 중요하지가 않기 때문이다. 그러나 주택은 다르다. 주택을 한 채 가지고 있는 사람이 한 채를 더 살 경우에 렌더는 반드시 그 용도를 캐묻는데 다음 세가지 중의 하나로 분류된다. 주인이 들어가서 주로 생활하는 주거주용이든지, 주인이 이따금씩 사용하는 별장용, 즉 세컨드 홈이든지, 아니면 렌트를 주는 투자용이든지, 반드시 이 세가지 중 하나로 분류되어야 한다.

어떤 사람이 집을 사서 부모님을 거주하게 하려고 한다면 그건 별장용이 되든 투자용이 되든 둘 중 하나로 분류되어 신청해야 한다.

그런데 투자용, 별장용, 주거주용 등이 왜 중요하냐고 하면 어느 용도이냐에 따라 돈을 빌려주는 사람, 즉 렌더와 노트투자자들이 느끼는 위험도가 달라지게 되기 때문이다.

투자용의 경우 집 가격이 조금만 빠져도 집주인은 그 집을 포기할 가능성이 높아질 것이다. 이는 분명히 렌더나 노트투자자들에게는 큰 위험이 된다.

따라서 렌더는 투자용 주택에 대해서는 더 높은 다운페이먼트와 신용점수, 그리고 이자율을 요구한다. 별장용도 마찬가지 이치가 적용될 수 있다. 따라서 융자 신청인들은 가능하면 투자용보다는 이자율도 싸고 심사기준도 덜 까다로운 주거주용이나 별장용으로 융자를 받을 수 있기를 원한다.

그런데 코바로우어가 있는 경우에는 누가 거주하느냐라는 판단이 별 의미가 없어져 버린다. 주택융자에서 코바로우어를 세워서 융자를 받아야 할 경우는 그 실제 용도에 상관없이 별장용이나 투자용 둘 중의 하나로 밖에 융자가 나오질 않는다.

실제용도 보다는 누구의 수입으로 융자자격이 되느냐에 따라 렌더는 이 두 용도 중 하나로 분류해서 융자를 해 준다. 예를 들어 보자. 현재 행콕팍에 큰 집을 가지고 있는 부모님이 이제 막 사회생활을 시작하면서 한인타운에 콘도 하나를 사려고 하지만 수입이 안 되는 아들을 위해서 코바로우어가 되어 융자를 신청한다고 가정해보자.

이 경우 부모님 수입이 아주 많아 아들의 수입이 필요 없이도 융자 자격요건을 충족시킬 수 있다면 이 집(누구에게도 별장이 아님에도 불구하고)은 별장용, 즉 세컨드 홈으로 융자를 받을 수 있다. 사실 세컨드 홈의 이자율과 심사기준은 주거주용과 거의 비슷해 손님의 입장에서는 불만이 없다.

이때 만약 아들이 없이 부모님 혼자서 한인타운에 콘도를 산다면 이는 실제용도에 관계없이 투자용으로 밖에 융자가 안나올 것이다.

따라서 별장용으로 융자를 받을 수 있다는 자체가 이들에게 이득이 된다. 그런데 부모님의 수입만으로도 융자가 안되고 물론 아들만의 수입만으로도 당연히 안되어 부모님과 아들의 수입을 합쳐야만 융자자격이 된다면 이 주택은 투자용으로 분류되어 융자가 진행된다.

실제로 이 집은 아들이 이사를 들어가서 살 것으로 렌트를 주지 않을 것임에도 불구하고 그렇게 분류해서 융자를 해준다는 말이다.

이렇게 코바로우어가 세워질 경우에는 주택융자에 있어서 가장 기본적인 거주용도 기준이 무너지고 전혀 다른 용도로 바뀌어 융자가 나온다. 문의(213)393-6334

<스티브 양 현금인출 재융자 웰스파고 은행 한인 융자담당>