올해도 주택 시장 회복세가 이어질 것으로 많은 전문가들이 전망하고 있다. 지난해와 달리 올해는 극심한 매물 부족 현상이 해소될 것으로 보인다. 주택 가격이 상승세가 주춤해지면서 처분 시기만 기다려온 많은 셀러들이 집을 내놓을 것을 기대된다. 지난해 원하는 집을 구입하지 못했다면 올해가 내집 장만의 좋은 해가 될 것이다. 주택 구입시 빠져서는 안 되는 것이 모기지 대출이다. 올해 주택 구입 계획이 있다면 모기지 대출 준비부터 시작하는 것이 좋다. 모기지 대출과 관련된 사전 점검사항을 알아본다.

■ 좋은 크레딧 유지부터

모기지 대출자의 신용 점수는 렌더에게도 매우 중요한 잣대다. 올해 주택 구입 계획있다면 매물 검색에 앞서 크레딧 점수 관리에 각별히 신경써야겠다. 부채 비율이 너무 올라가지 않도록 항상 신경 써서 관리하고 크레딧카드 고지서 등은 제때에 납부하도록 한다.

적어도 최소 납부 금액 이상 납부함으로써 크레딧 점수가 낮아지는 일은 막아야 한다. 대부분의 렌더가 대출자의 ‘부채상환비율’ (DTI)이 36%가 넘으면 고위험군으로 분류하기 때문에 유리한 이자율을 받으려면 이기준에 맞춰 부채를 관리하는 것이 중요하다.

■ 다운페이먼트 마련

다운페이먼트 자금 마련도 주택 구입 준비와 함께 병행한다. 일반적으로 구입가의 약 20%를 마련하면 모기지 대출이 무난하지만 다운페이먼트 비율이 높을수록 장점도 많다.

다운페이먼트 비율이 높으면 ‘ 주택담보대출비율’ (LTV)이 높아져 모기지 대출 승인이 쉽다. 주택 순자산 비율을 높일 수 있어 주택 가격 하락시에도 든든한 방패 역할이 된다. 다운페이먼트 자금 마련에 어려움을 겪는다면 정부보조 프로그램 등을 살펴본다.

■ 적절한 렌더 찾기

적절한 렌더를 찾는 것도 주택 구입 성공 지름길이다. 시중 모기지 이자율이 아무리 낮아도 렌더별로 제시하는 이자율이 천차만별이고 부과하는 수수료 금액 간에도 차이가 많다. 자신의 재정 상황에 가장 적합한 렌더를 찾는 것이 중요하다.

렌더 여러 곳으로부터 모기지 대출관련 견적서를 받아 비교해보는 것이 좋은 방법이다. 유리한 이자율과 수수료를 제시하는 렌더를 찾은 뒤에는 해당 렌더로부터 융자 사전승인서를 받도록 한다.

융자사전승인 절차 없이는 대출 한도액은 물론 구입 가능한 주택 가격대를 파악할 수 없다.

■ 내게 맞은 융자 선택

융자 상품 중 30년 고정 상품만이 정답은 아니다. 주택을 처음 구입하거나 융자 상품에 대한 이해가 부족한 경우 무조건 30년 고정 상품을 선택하기 쉽다.

그러나 다양한 융자 상품에 대해 알아보고 본인의 거주 기간을 고려해 결정하는 것이 중요하다.

주택 구입 뒤 자녀들이 출가할 때까지 이사할 계획이 없다면 30년 고정 금리 상품이 가장 안전하다. 그러나 5~10년 뒤 주택 처분 계획이 확실하다면 변동 금리 선택을 통해 이자율을 대폭 낮출 수 있다.

■ 구입 후 비용 예측

꿈에 그리던‘ 홈 오너’가 된 순간부터 주택 소유와 관련된 각종 비용도 뒤따른다. 물론 모기지 페이먼트 금액이 가장 많은 부분을 차지하지만 이밖에도 여러 비용이 발생한다. 1년에 1~2차례씩 목돈이 들어가는 주택보험과 재산세 비용이 있고 매달 발생하는 관리비, 수리비, 각종 유틸리티 비용도 무시할 수 없다.

주택 쇼핑과 함께 예상되는 주택소유 비용도 함께 알아보면 무리한 구입을 피할 수 있다.

금융정보 업체 ‘뱅크레이트 닷컴’등이 제공하는 웹사이트
(http://www.bankrate.com/calculators/mortgages/new-house-calculator.aspx)에서 예상 주택 소유 비용을 확인할 수 있다.

■ 주택 구입 절차 예습

주택 구입 경험이 전혀 없는 첫 주택 구입자의 경우 분야별 전문인들 통해 주택 구입 과정과 관련된 컨설팅을 구하는 것도 좋은 방법이다. 내집 마련에 대한 꿈은 즐겁지만 주택구입 과정에 대해서는 대부분 힘들었다는 기억이 많기 때문에 미리 어느 정도 알고 접근하면 좋다.

‘주택도시개발국’ (HUD)이 승인한 지역별 비영리 상담 기관을 통해 자문을 요청하면 주택 구입과 관련된 유용한 팁을 얻을 수 있다.
또 융자전문인과 부동산 에이전트들을 통해서도 주택 구입 실전과 관련된 정보를 얻도록 한다.

■ 별도의 생활비 마련

주택을 구입하느라 모아둔 현금을 몽땅 다 써버리는 실수를 하지 않도록 주의한다. 주택 구입 뒤 적어도 3~6개월간 주택 관련 비용 및 생활비가 적립되어 있어야 재정난을 피할 수 있다. 주택 구입비로 생활비가 부족해지면 크레딧 카드나 단기 대출등의 유혹에 빠지기 쉽다. 높은 이자율이 적용되는 대출에 나서는 순간부터 가계 재정도 악화되기 쉽다.


<준 최 객원기자>