오랫동안 주택 융자업에 종사하면서 많은 사람들과 상담을 경험한 필자가 가장 많이 듣는 질문중의 하나가 내 수입으로 얼마짜리 집을 살 수 있는가이다.
그런데 이 질문에 대한 답은 다른 모든 융자에 대한 질문과 마찬가지로 간단하지가 않다. 왜냐하면 많은 변수들이 있기 때문이다. 먼저 손님의 수입을 정확히 계산할 필요가 있다.
갓 대학을 졸업하고 대기업에 취직한지 6개월 된 손님의 수입, 15년 직장생활을 하다가 그만 두고 기존에 있던 세탁소를 구입한지 1년 된 손님의 수입, 지난 2년동안 실리콘밸리 IT 회사를 4~5군데나 바꾼 IT 전문가의 수입 등 수 없이 많은 각기 다른 종류의 직장과 직업 경력들을 어떻게 해석해 어떤 경우는 수입을 인정해주고 어떤 경우는 수입을 인정해 주지 않을까?이에 대한 답은 간다하게 나올 수가 없다. 다만 원칙적으로 은행은 수입과 직업의 안정성, 지속성, 검증가능성, 합법성을 염두에 두고 손님의 수입이 얼마인지를 계산한다.
먼저 봉급생활자의 수입부터 알아보자. 봉급생활자는 과거의 경험과 학업유무에 따라 반드시 현재직장에서 2년의 경력이 있어야 되는 것은 아니다.
봉급생활자의 수입은 기본적으로 세전의 그로스 인컴을 모두 계산해 준다. 여기에 2년동안의 보너스와 오버타임의 기록이 있을 경우, 그리고 앞으로 지속될 가능성이 있을 경우 이를 수입으로 인정해 준다.
커미션이 수입의 대부분을 차지하는 사람의 경우에는 반드시 2년의 세금보고 기록이 있어야만 한다. 다음으로 자영업자의 수입을 알아보자.
회사를 따로 세우지 않고 Schedule C로 보고하는 자영업자도 반드시 2년의 세금보고 기록을 가지고 모든 비용을 제한 순수입을 수입으로 인정해준다. 물론 여기서 감가상각이나, 사업체를 인수할 때 지불한 권리금에 대한 상각액등은 다시 수입으로 더해서 계산한다.
물론 더해주지 않는 융자상품 및 렌더도 있다. 또한 회사(S 나 C)를 세워서 사업을 운영하는 사람들도 마찬가지로 2년 동안의 기록을 근거로 수입을 계산한다.
이 때 이 회사에서 자신이 가지고 온 월급뿐만 아니라 회사의 순수입도 손님이 수입으로 계산해 준다. 이외에도 투자용 주택으로 부터의 수입, 이자수입, 배당수입, 소셜 시큐리티 수입 등 수많은 종류의 수입이 있는데 이 모두 각각 계산방법과 적용방법이 다르기 때문에 각각의 케이스 별로 따로 다뤄져야하지, 일반화시켜서 설명하기가 쉬운 일이 아니다.
지금까지 살펴보았듯이 수입하나를 계산하는 데도 여러 가지 복잡한 경우가 있을 수 있기 때문에 융자담당자가 손님의 수입을 정확히 계산하기 위해서는 손님의 정확하고 충분한 정보와 서류제공이 필수이다. 다음으로 계산해야 할 것이 고객의 총지출이다.
이 총지출에서 보통 가장 많이 차지하는 부분이 앞으로 사게 되는 집과 관련하여 발생하는 모기지 페이먼트, 세금, 보험료, 그리고 HOA 비용 등이다.
이를 보통 PITIH(Principal, Interest, Tax, Insurance, HOA) 라고 한다.
따라서 손님은 대강의 주택 가격대와 도시 등에 대한 정보를 먼저 융자담당자에게 제공해야 융자담당자는 손님이 궁금해 하는 답에 접근할 수가 있다.
이 PITIH와 더불어 자동차 페이먼트, 학자금 융자, 신용카드 월 최저 페이먼트를 더해서 총 지출을 계산한다. 자동차 융자의 경우는 페이먼트가 10회 이하로 남으면 계산에서 빼준다.
만약 사업 용도로 쓰기 위해서 구입해 회사에서 페이먼트를 한 경우도 12개월 기록을 통해서 개인의 부채 계산에서 제해준다.
학자금 융자의 경우는 페이먼트가 연기가 되었더라고 밸런스의 1%를 월 페이먼트로 손님의 부채로 계산한다. 이렇게 총 부채가 계산되면 이를 맨 처음에 계산한 수입으로 나누어 45%를 넘지 않는 수준이 되어야 한다. 물론 이 45%라는 기준도 렌더마다, 융자상품마다, 신용점수마다, 다운페이먼트 정도 마다 다 달라질 수 있다.
문의(213)393-6334
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스티브 양 <웰스파고 은행 한인 융자담당>>
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