부동산 협회와 전문가들에 따르면 올해 주택 거래가 지난해보다 소폭 증가할 전망이다. 주택 중간가격도 거래 증가에 힘입어 약 3~5% 가량 오를 것으로 예측되고 있다. 반면 모기지 금리 상승과 첫 주택 구입자 부족 현상 등이 주택 시장 회복세를 가로 막을 것이라는 우려도 제기됐다. 올해 집을 처분하려는 셀러나, 내집 장만에나서는 바이어들은 주택 시장 주변 상황을 잘 살펴가며 성공 전략을 수립하는 것이 중요하다. 온라인 금융정보업체 뱅크레이트 닷컴이 2016년 바이어와 셀러가 알아두면 도움이 될 만한 전략을 소개했다.

■바이어

◆ 구입 경쟁 자제

올해도 일부 지역의 경우 주택 매물 부족에 따른 치열한 구입 경쟁이 예상된다. 그러나 전국적으로 주택가격 상승폭이 크게 둔화되고 곧 조정기에 진입할 것이라는 전망이 많다. 따라서 무리한 구입 경쟁을 자제하는 것이 올해 주택 구입을 고려중인 바이어들을 위한 가장 첫 번째 충고다. 여러 명의 바이어가 경쟁하다보면 ‘웃돈’을 얹어서라도 구입하려는 경향이 나타난다.

그러나 너무 비싸게 구입하면 주택재판매에 어려움을 겪기 쉽다. 주택가격이 하락세로 돌아서면 집을 팔아야 하지만 팔 지 못해 급매로 처분하기도 쉽다. 장기 보유 계획이 뚜렷하지 않다면 올해 절대로 높은 가격에 주택을 구입하면 안 된다. 대신 오퍼 가격 상한선을 정해두고 가격 경쟁이 심해질 경우 냉정하게 발을 빼는 것이 중요하다.

◆ 철저한 사전 준비

구입 경쟁이 덜한 지역이라도 철저한 사전 준비가 필수다. 조건이 괜찮은 매물이 시장에 오래 머무르지 않기 때문이다.

마음에 드는 매물을 찾은 뒤 모기지 대출 가능성을 알아보면 이미 늦다. 매물을 쇼핑에 나서기 전 반드시 모기지 사전 승인 절차를 밟는다. 모기지 대출 한도를 확인한 뒤 주택 구입 지역을 선정하고 지역 내에서 나오는 매물을 샅샅이 검색하는 것이 성공적인 내집 마련을 위한 순서다.

◆ 새집도 홈 인스펙션 실시

신규 주택 공급이 마침내 침체 전수준을 회복할 것이라는 전망이다.

올해 신규 주택을 구입할 계획이라면몇 가지 주의할 점이 있다. 건축 자재비 및 인건비 인상 등을 이유로 불량주택을 분양하는 건설 업체에 대한 주의령이 내려졌다.

신규 주택을 구입하는 경우에도 반드시 홈 인스펙션을 실시해 어떤 문제점들이 있는지 반드시 확인해야 한다. 신규 주택 구입 전 건설 업체에 대한 소비자 평가도 등을 미리 확인하는 것도 좋은 방법이다.

◆ 감춰진 구입 비용까지 준비

다운페이먼트 자금만 마련됐다고해서 주택 구입 준비가 끝났다고 생각하는 것은 착각이다. 주택 구입과관련된 여러 비용이 도사리고 있기때문에 충분한 여유 자금 준비가 필수다. 모기지 대출을 통한 구입의 경우 대출 수수료가 무시못할 금액이다.

홈 인스펙션을 실시하는데도 약300~400달러의 비용이 필요하다. 주택 구입 시점에 따라 재산세를 수개월치 미리 납부해야 하는데 많게는 수천달러의 비용이다. 이밖에도 주택감정 비용, 모기지 보험료, 타이틀 보험료, 주택 보험료 등 갖가지 주택 구입비용이 먼저 준비되어야 주택 구입에 나설 수 있다.

■셀러

◆ 과욕 금물

올해도 셀러스 마켓이 지속될 것이라는 전망이다. 그러나 셀러의 영향력이 예년 같지는 않겠다.

무리하게 높은 가격에 집을 내놓으면 안 팔리 가능성이 높아 졌다는 설명이다. 주변 시세보다 약 5~10%정도 높게 내놓으면 시세에 밑지지 않고팔 수 있는 확률이 높다. 그러나 너무 높은 가격에 내놓을 경우 장기간 팔리지 않을 것을 대비해야 한다.

셀러스 마켓 추세가 약해졌지만 그렇다고 해서 침체기처럼 바이어의 클로징 비용을 대주거나 하는 등의 인센티브 제공은 필요 없다.

◆ 수수료가 집 판다

수년간 셀러스 마켓이 지속되면서수수료율에 의문을 제기하는 셀러가늘었다. 집을 내놓기만 하면 잘 팔리는데 굳이 높은 수수료를 지불할 필요가 있냐는 것이다. 그래서 전통적인 수수료보다 낮은 수수료를 제시하거나 금액제 수수료를 제기하는 부동산 중개업체들이 나오기 시작했다.

일선 에이전트들 사이에서는 ‘수수료가 집을 판다’는 속설이 있다. 수수료는 리스팅 에이전트뿐만 아니라 바이어 에이전트에게도 제공되는데 너무 낮은 수수료가 제시되면 바이어측 에이전트의 ‘환심’을 사기 쉽지 않다.

◆ 이사 갈 집부터 마련

올해도 셀러스 마켓이 예상되는 만큼 셀러에게 출구 전략은 필수다. 집을 팔고 난 뒤 이사 갈 집을 마련해야 한다. 당장 이사 갈 집을 구입할조건이 안 되는 경우 고려해 볼 몇가지 방법이 있다. 판매 뒤 임대 조건을 다는 방법이 있다. 집이 팔려 바이어에게 소유권이 넘어간 뒤에도 임대형식으로 1~2달 머물면서 이사갈 집을 마련할 수 있다.

재임대 기간으로는 1달이 가장 일반적이고 2달 이상 계약 조건은 드물다. 아예 에스크로 기간을 길게 정해이 기간 동안 이사 갈 집을 구하는방법도 있다.

지난해부터 시행된 새 모기지 대출 규정으로 에스크로 기간이 약45~60일로 늘어난 것을 감안, 추가로 필요한 기간을 바이어측에 요청한다.

◆ 장기적인 안목을 가져라

주택을 구입하면서 언제 다시 팔까 한번쯤 생각하게 된다. 집을 파는 셀러도 주택 재구입 시기로 가격이 다시 떨어지는 시점이 언제쯤일까 고려한다.

그러나 직전 주택 시장 침체 원인중 하나가 단기 재판매가 성행하면서 주택 가격에 거품이 형성된 점이었던 것을 감안하면 단기 재판매를 고려하지 않는 것이 좋다. 과거 주택가격이 느슨한 모기지 대출 관행으로 인해 급등한 것과 달리 최근 주택가격 상승세는 매물 부족이 주요인이다. 따라서 갑작스런 가격 붕괴나 반대로 가격 급등 현상을 기대하기 힘들다.

<준 최 객원 기자>