거의 10년 동안 유지된 제로 금리 시대가 지난해와 함께 막을 내렸다. 금융 시장이 일부 요동치긴 했지만 주택 시장에 미치는 영향은 크지 않을 전망이다. 주택 시장 거품이 붕괴된 지도 어언 10년이다. 지난해까지 주택 시장은 바닥과 정상을 거치며 부동산 경기 사이클 막바지를 향해 치닫는 중이다. 회복을 향해 전속력을 질주했던 주택 시장이 지난해부터 힘이 딸리는 모습이다. 과연 회복세가 올해 어떤 방향으로 진행될 지가 큰 관심사다. 올 한해 주택 시장은 어떤 모습일까? 2016년도 주택 시장을 미리 가본다.

■ 집값 진정세

주택가격 상승세는 이미 지난해 한풀 꺾였다. 올해 역시 지난해와 마찬가지로 쉴 새 없이 오른 주택 가격이 진정세를 보이는 해가 될 전망이다.

온라인 부동산업체 ‘질로우 닷컴’이 경제 및 주택 시장 전문가들을 대상으로 실시한 조사에서 올해 주택 가격 상승폭은 전국 대부분 지역에서 약 3.5% 내외가 될 것으로 예측됐다.

이 같은 주택 가격 상승폭 전망치는 과거 평균 상승률에 근접한 수치로 주택 시장이 진정되고 있음을 의미한다.

주택 가격 상승세가 멈추기만을 기다리며 구입 타이밍을 저울질하던 수요가 올해 다시 주택 구입에 본격적으로 나설 것으로 기대된다. 그러나 샌프란시스코, 덴버, 달라스 등 일부 지역을 중심으로 주택 가격이 비정상적으로 오르며 거품에 대한 경고가 제기됐다.

■ 모기지 이자율 오를 것

지난해 말 기준 금리 전격 인상에 따라 모기지 금리도 영향을 받지 않을 수 없게 됐다. 모기지 금리 중에서도 변동 금리가 고정 금리보다 더 영향을 받을 전망이다. 30년 고정 금리가 10년 만기 국채 수익률 변동에 따라 움직이는 반면 변동 모기지 금리는 기준 금리로부터 직접적인 영향을 받는다.

지난해 말(12월30일 기준) 30년 고정 금리 전국 평균은 약 3.96%로 4%대 진입을 앞두고 있었고 5년 변동 금리는 약 3.05%로 이미 3%를 넘어섰다. ‘모기지은행업협회’(MBA)는 30년 고정 금리가 올 한해 상승세를 유지하며 약 4.5%대까지 오를 것으로 전망했다.

■ 첫 주택 구입자 연령 고령화

지난해 주택 시장 회복세가 불완전한 것으로 평가되는 이유는 첫 주택 구입자가 감소했기 때문이다. 첫 주택 구입자의 주택 시장 진입이 순조로워야 주택 시장의 ‘혈액 순환’도 원활해지는데 지난해 첫 주택 구입 비율이 큰 폭으로 감소했다.

높은 주택 임대료와 임금 정체 현상으로 주택 구입에 필수 조건인 다운페이먼트 마련이 쉽지 않은 것이 가장 큰 원인이다. 주택 가격이 너무 올라 구입 능력이 떨어진 것도 한 첫주택 구입 감소 원인으로 지적된다.

주택시장 붕괴 직후 투자자들이 진입, ‘지혈’에 성공했지만 주택 가격을 너무 올려놔 첫주택 구입자가 설 자리가 오히려 줄어들었다. 올해 역시 첫 주택 구입자들에게는 안 좋은 소식만 가득하다.

지난해 이미 사상 최고령을 기록한 첫주택 구입 중간 연령(33세)이 올해 더욱 높아질 전망이다. 첫주택 구입자들의 주요 구입 대상인 저가대 주택의 가격이 다른 가격대보다 빠르게 오를 것이라는 전망도 첫주택 구입자들에게는 우울한 전망이다.

■ 모기지 융자 시장 풀린다

금리 인상 소식에 너무 풀이 죽을 필요는 없다. 올해 모기지 대출 기준이 지난해보다 더 완화될 것으로 기대된다. 주요 대출 기준 중 하나인 크레딧 점수는 이미 지난해 하락세를 나타냈다. 지난해 3분기 모기지 대출자들의 평균 크레딧 점수는 약 723점으로 4년래 최저 수준이다.

크레딧 점수 729점으로도 모기지 대출 거절이 속출하던 2년전과 비교하면 대출 기준이 대폭 완화됐음을 알 수 있다. 모기지 금리 상승 전망에 재융자 수요 타격이 불가피하다.

대출 은행들은 재융자 부문의 손실을 만회하기 위해 주택 구입 대출을 확대할 전망으로 대출자 확보를 위해 은행간 경쟁적인 대출 기준 완화가 기대된다.

■ 주택 구입이 임대보다 훨씬 유리

올해도 주택 임대료 급등이 확실시 되면서 주택 구입이 임대보다 유리하겠다.

온라인부동산업체 트룰리아닷컴에 따르면 밀레니엄 세대의 경우 올해 내집을 장만하는 것이 주택 임대보다 약 36% 가량 저렴할 전망이다.

올해 주택 임대료가 무려 약 8%나 치솟을 것으로 우려되면서 2012년 이후 주택 구입이 가장 유리(임대 대비)한 해가 되겠다.

■ 현금 구매 감소

주택 현금 구매율은 올해 감소할 전망이다. 지난해 8월 주택 거래 3건중 1건은 모기지 대출이 없는 전액 현금 구매로 여전히 높은 비율을 유지했다. 현금 구매 비율은 주택 시장 침체 막바지던 2011년 1월 약 46%로 기록적인 비율을 나타낸 바 있다.

최근들어 현금 구매 주요 그룹인 투자자와 외국인 주택 구매가 감소하면서 현금 구매 비율도 동반 하락세다. 특히 지난해 하반기부터 중국인들의 주택 구매가 주춤하자 현금 구매도 큰 폭으로 떨어졌다.

■ 주택 신축 활발

한동안 부진한 신규 주택 착공이 올해 제속도를 낼 것으로 기대된다.

주택 건설 업체들이 지난해부터 활발하게 신규 주택 건설에 나서면서 지난해 단독 주택 착공은 약 10% 증가했다. 단독 주택 착공 건수는 올해 약 23% 급증할 것으로 ‘전국주택건설협회’(NAHB)측은 내다보고 있다.

건설업계가 앞 다퉈 새집을 짓는 것은 신규 주택 판매가 호조를 보이고 있기 때문이다. 신규 주택 판매는 이미 지난해 약 15%나 급증하면서 좋은 성적을 거뒀고 올해는 판매량이 약 26% 더 늘어날 전망이다.

<준 최 객원기자>