중국인들이 미국 부동산 시장에서 자금을 서서히 철수 중이라는 소식이다. 자국 내 불안한 경제에 영향을 받은 탓도 있지만 미국 부동산 가격이 너무 오른데 따른 원인도 있다. 일부 전문가들은 중국 경제가 조금만 안정되면 보다 대규모의 왕서방 자금이 다시 유입될 것으로 전망한다. 결국 투자자금이 돌다가 다시 미국 부동산 시장으로 돌아올 것이라는 전망이다. 미국만큼 믿고 다시 찾는 부동산 투자처가 없기 때문이다. 미국 부동산 시장 전망을 이처럼 강하게 하는 요인은 무엇일까? 대형 투자자문 업체 핌코가 미국 부동산 시장에 투자해야 하는 네 가지 이유를 설명했다.

■ 매우 밝은 고용시장 전망

미국 고용시장이 이처럼 좋았던 적이 없다. 강한 고용시장 성장에 힘입어 ‘연방준비제도이사회’(FRB)가 드디어 기준금리 인상 결정에 임박했을 정도로 자신감을 확보했다.

미국 경제는 지난해 민간 경제부문에서만 약 300만개의 일자리를 창출하는데 성공했다. 25~34세 젊은 인력층에서만 무려 약 75만개 이상의 신규 고용이 이뤄졌다.

주택시장에는 이들 젊은층의 고용현황이 매우 중요하다. 젊은층 고용이 원활히 이뤄져야 생애 첫 주택 구입자가 늘고 주택시장에 젊은 피가 수혈되는 효과가 발생한다.

첫 주택 구입이 증가하면 윗 단계 주택거래가 증가해 주택시장 성장에 매우 중요한 선순환적 거래 증가가 이뤄지기 때문이다. 25~34세 연령대의 지난해 신규 고용규모는 지난 15년래 최고치다.

아직까지 만족스러운 수준은 아니지만 조만간 임금 인상도 기대해 볼 수 있다. 지난 2년간 실업률은 약 2.5% 하락, 드디어 FRB가 안정적으로 판단하는 5%를 찍었다.

일자리가 늘고 소득이 증가하면 소비자 신뢰도가 회복된다. 소비자들의 지갑에 돈이 두둑해지면 가장 먼저 내 집 장만을 떠올리게 된다.

고용시장 개선으로 기준금리가 오르고 모기지 금리도 덩달아 오를 것이 확실하다.

그러나 소비자 신뢰도 회복에 따른 주택 구입 수요 증가가 모기지 금리 상승에 따른 수요 위축을 충분히 막아낼 것으로 전문가들은 보고 있다.

■ 엄청난 잠재 수요+턱없이 부족한 재고

경제는 철저히 수요와 공급의 원리에 의해 움직인다. 주택시장도 마찬가지다. 현재 물속의 악어처럼 눈만 빼꼼히 내놓고 있는 잠재 주택 수요가 엄청나다는 분석이다.

반면 신규 주택 공급 수준은 지난 수년간 비정상적으로 꽁꽁 막혀 주택시장 수요와 공급간 불균형이 폭발 일보직전이다. 현재 주택 재고수준은 어느 면에서 봐도 낮아도 너무 낮다.

신규 주택과 재판매 주택을 모두 합한 재고량은 현재 약 250만채로 15년래 가장 낮은 수준이다. 가구수 대비 주택 재고량을 봐도 약 1.6%로 역시 15년간 가장 낮은 비율이다.

반면 지난 한해에만 약 150만가구가 주택시장에 신규 편입됐고 현재 18~34세 연령대 중 약 30%가 부모에게 얹혀사는데 잠재 신규가구로 볼 수 있다. 그야말로 엄청난 규모의 잠재 주택 수요가 수면 바로 밑에서 대기 중이다.

잠재 수요가 수면 위로 떠오르기만 하면 주택 건설업을 비롯, 미국 경제 전반에 걸쳐 다시 한 번 호황이 기대된다.

현재 ‘국내총생산’(GDP) 대비 주택 건설 투자비중은 약 3.3%로 매우 낮은 수준이다. 과거 55년 평균비율인 약 4.5%에도 미치지 못하는 수준인데 주택 건축업계는 잠재 수요가 터져주기만 기다리고 있다.

■ 제대로 풀린 융자시장주택 융자

시장에서 좀처럼 풀리지 않을 것 같던 ‘돈맥경화’ 현상이 대폭 개선됐다. 내 집 장만에 필요한 ‘돈’ 빌리기가 이전보다 훨씬 수월해졌다. 불과 2~3년 전과는 달리 대형 은행이 중심이 된 여러 대출 은행들이 주택시장에 자금을 술술 풀고 있다. 2015년 2분기 은행 실적발표에 따르면 4대 은행 모두 모기지 대출 발급이 두 자릿수 비율로 급증한 것으로 나타났다.

은행들은 앞으로도 모기지 대출 발급을 더욱 늘리겠다는 계획이다.

한동안 부진했던 실적을 모기지 대출 수익을 통해 만회해 보려는 은행 측의 의지로 풀이된다. 소비자들의 대출자격도 큰 폭으로 개선돼 마음만 먹으면 모기지 대출을 통해 주택 구입이 가능한 대기 구입자가 늘었다. 현재 소비자들의 ‘채무 상환비율’(debt service ratio)은 35년래 가장 낮은 수준이다.

이 비율이 낮다는 것은 소비자들의 부채비율이 줄어 채무로 나가는 비용이 낮아져 모기지 대출 자격이 상대적으로 높아졌음을 의미한다. 대규모 차압사태로 집을 잃은 주택 소유주들이 향후 5년간 주택 구입자격을 차례로 회복해 주택시장에 다시 유입될 전망이다.

■ 여러모로 주택 구입 적기

주택 구매력이 최악이라고 전국 곳곳에서 아우성이다. 하지만 장기적인 안목으로 볼 필요가 있다. 장기적인 관점에서 보면 지금이야 말로 주택 구입 적기임에 틀림없다.

사상 최저 수준의 모기지 이자율이 오르기 직전이고 급등하는 주택 임대료 대비로도 주택을 구입하는 편이 유리한 시기이다.

핌코가 국책 모기지 기관 프레디맥, 연방 센서스와 함께 집계한 바에 따르면 주택 임대 대비 구입 비율이 1995년 이후 가장 낮다. 그만큼 주택 구입이 유리하다는 의미다.

비율이 약 1.2 정도이면 주택 구입이나 임대비용에 큰 차이가 없지만 현재 비율은 약 0.7 정도로 주택 구입이 훨씬 유리함을 가리키고 있다.

<준 최 객원기자>