주택 구입과정 중 매물이 소유권 현황을 조사하고 검토하는 과정이 있다. 매물을 담보로 설정된 채무나 기타 소유권 현황을 점검한 뒤 소유권이 이전되기 전에 정리하는 과정이다. 이 과정을 무시했다가는 주택 구입 뒤 자칫 전 주인의 채무를 떠안거나 엉뚱한 소유자가 툭 튀어 나오기도 한다. 부동산 전문 웹사이트 리얼터 닷컴이 소유권 점검을 소홀히 했다가 발생한 악몽 같은 사례들을 소개했다.

■ 전 주인 빚 갚아라

켄터키주의 한 부부는 주택 구입 후 2주도 채 안지나 청천벽력 같은 내용을 통보받았다.

이제 막 이사해 짐 정리가 한창인 때에 전 주인이 팔고 나간 집을 담보로 잡힌 채무를 갚으라는 내용의 편지가 변호사 사무실로부터 전달됐다.

주택을 구입하면서 전 주인의 채무가 다 정리됐다고 믿고 있었는데 아닌 밤중에 홍두깨 같은 소리가 아닐 수 없었다. 주택 구입을 도운 에이전트를 통해 수소문해 보니 ‘숨겨진’ 채무 사실이 있었다는 것이다.

주택 구입과정에서 타이틀 보험 업체를 통해 채무현황 등 소유권 자료를 점검했지만 이 ‘숨겨진’ 채무 사실은 나타나지 않았다. 전 주인의 채권인이 관할 카운티 사무실에 채무에 따른 ‘담보권’(lien) 설정을 등기하는 과정에서 해당 직원의 실수로 해당 사실이 공개되지 않도록 설정되어 있었던 것이 이유다. 부부는 이럴 때를 대비해 타이틀 보험을 구입한 사실이 떠올라 에이전트에게 곧장 문의했다.

그러나 부부가 구입한 타이틀 보험은 대출은행 보호목적의 보험으로 주택 소유주를 위한 보험이 아니었다. 일부 주의 경우 주택을 파는 셀러 측이 바이어를 보호하는 타이틀 보험을 대신 구입해 주는 것이 관례지만 부부의 경우는 여기에 해당되지 않았다.

결국 전 주인의 채무 약 2,000달러와 절차를 대행해 준 변호사 비용을 부부는 울며 겨자 먹기로 지불하는 수밖에 없었다.

■ 적절한 타이틀 보험 미가입이 실수

부부의 사례처럼 주택 구입 뒤 발생하는 소유권 및 직전 채무관련 분쟁을 방지하기 위해 타이틀 보험을 가입하는 것이 일반적이다. 타이틀 보험은 크게 두 가지인데 주택 소유주가 수혜자로 설정되는 ‘소유주 보험’(owner’s policy)과 대출은행이 수혜자인 ‘렌더 보험’(lender’s policy)으로 나뉜다.

가주의 경우 주택을 구입하는 바이어가 렌더 보험료를 에스크로를 통해 납부하지만 소유주 보험은 집을 파는 셀러가 대신 납부하는 것이 일반적인 주택 매매 관례다. 부부가 소유주 보험에만 가입하고 있었더라면 귀신처럼 나타난 전 주인의 채무 책임을 질 필요가 전혀 없었다.

최근 새로 시행된 모기지 대출서류 관련규정에 따르면 소유주 보험 가입이 ‘선택사항’으로 표기되어 있어 주택 구입자들의 혼란이 우려된다. 표기 대로 선택사항인 것으로 여겨 적절한 소유주 보험에 가입하지 않았다가 부부의 경우와 같은 피해가 발생하면 보상 받을 방법이 없기 때문에 주택 구입 때 소유주 보험에 반드시 가입해야 한다.

■ 나도 주인인데, ‘2차 소유주’

집을 팔고 간 전 주인의 먼 친척, 또는 이혼한 배우자임을 자처하면서 자기가 주택의 실제 소유주라고 주장하면 당혹스럽지 않을 수 없다. 이미 주택 매매가 완료된 상황에서 자기가 주인이라는 사람이 나타나면 사실여부 증명을 떠나 상당히 신경 쓰이는 일이다. 만약 증명서류를 앞세워 법원을 통한 소송을 제기하면 여러 가지 피해가 우려된다.

만약 법원이 자신이 주인이라고 주장하는 사람의 손을 들어주면 이미 주택을 구입한 소유주는 2차 소유주의 소유권을 매입해야 하는 등 피해 발생을 피하기 어렵다. 만약 법원이 2차 소유주의 주택 소유권을 인정하면 최악의 경우 주택을 떠나야 하는 일도 발생할 수 있다.

타이틀 보험에 가입하고 있더라도 변호사 비용, 법원 수수료 납부에 따른 금전적인 피해만 보상될 뿐 소유권은 보장 받지 못한다. 만약 법원이 주택 매매를 무효로 판결하면 타이틀 보험을 통해 모기지 대출액은 상환된다.

■ 주택 경계 분쟁

내 땅이라고 철썩 같이 믿었는데 이웃이 자기 땅이라고 우기거나 반대의 경우도 흔히 발생한다. 이웃집과 함께 사용하는 담을 교체하는 과정에서 주택 경계선에 맞지 않도록 설치하거나 오랜 기간 이웃의 사용에 의해 주택 경계가 모호해지기도 한다. 전 주인이 제대로 설명하지 않고 주택 매매가 이뤄지면 새 주인은 이 같은 사실을 알아낼 방법이 없다.

만약 이웃이 자기 땅이라고 주장하거나 이웃이 구입한 주택의 부지 일부를 사용하고 있는 것과 관련된 분쟁이 발생하면 타이틀 보험을 통해 보상받을 수 있다. 법정 비용 등 분쟁해결을 위해 지출된 금액을 타이틀 보험 업체에 청구해 보상받는 방법이 있다.

■ 미납 재산세

타이틀 보험을 통해서 미납 재산세 발견에 따른 보상을 받을 수 있다. 모기지 대출 잔액이 주택 매매과정을 통해 상환되듯 주택거래 완료일 기준으로 남아 있는 재산세 금액도 모두 납부되어야 한다. 최근 부과된 재산세의 경우 일반적인 조사를 통해 나타나지만 오래전 미납 사실이나 오류에 의한 미납 처리 등으로 재산세 폭탄을 맞을 수 있다.

■ 미등기 대출

주택을 대상으로 담보권을 설정한 채권자 중 채권금액 규모가 가장 큰 대상이 모기지 대출 은행이다. 주택 매매과정에서 셀러의 모기지 대출 잔액이 모두 상환되고 채무가 정리되어야 소유권이 이전된다.

그러나 일부 모기지 대출과 관련된 채무기록이 조사에서 나타나지 않는 경우가 있다. 2, 3차 융자를 받았거나 사채를 발급을 경우 또는 카운티 담당직원의 실수 등이 이유가 될 수 있다. 소유주 보험에 가입하고 있다면 정리되지 않는 모기지 잔액을 청구를 통해 보상 받아야 한다.

<준 최 객원기자>