주택 차압이 서서히 고개를 들고 있다. 주택가격 회복과 함께 은행들이 차압에 제 속도를 내고 있다. 모기지 연체로 차압된 주택이 처리되는 경로는 여러 가지다. 그 중 가장 첫 번째 처리단계가 경매를 통한매각이다. 은행 측 판단에 차압주택 상태가 불량해 수리비 등이 많이소요될 것으로 판단되면 제일 먼저 경매를 통해 매우 낮은 가격으로처분을 시도한다. 주택차압이 늘면서 경매에 나오는 매물에 대한 관심이 다시 높아지고 있다. 경매물은 가격이 일반 매물보다 매우 낮을 것이라는 생각에 투자자는 물론, 일반인들도 많은 관심을 보인다. 반면구입절차 등이 일반 주택 구입과 달라 위험 부담도 많이 따른다. 주택경매 때 주의할 점과 알아둘 점들을 살펴본다.

■ 경매 목적은 ‘승리’가 아니다

주택경매 참가의 목적은 원하는매물을 낙찰 받는 것이 아니다. 경매에서 이기려는 마음이 앞서면낙찰 여부를 떠나 실패한 주택 구입이 되기 쉽다.

주택경매에 참가하는 가장 큰목적은 구입 목적에 맞는 가격대에 경매물을 낙찰 받는 것. 구입목적에 따라 구입 목표 가격대가조금씩 차이가 나는데 목표했던가격과 비슷한 가격에 낙찰 받으면 성공한 경매다.

모든 경매가 그렇듯 주택경매 역시 낮은 가격에서 시작해 결국 시세에 근접한 가격에 낙찰되기 쉽다. 사전에 정해 둔 목표 가격대가없을 경우 자칫 경매 분위기에 휩싸여 구입 목적에 맞지 않는 높은가격을 지불하기 쉽다.

■ 목표 구입가 반드시 정해야

온라인 경매 업체 ‘ 옥션닷컴’(Auction.com)의 토드 글래디스 부대표는 “사전에 경매물 예상 가치를 점검하고 경매 분위기에 익숙한 입찰자들이 낙찰 여부에 상관없이 만족도가 높은 편”이라고‘ 질로우 닷컴’과의 인터뷰에서 설명했다. 목표 가격대를 정하려면 우선구입 목적이 파악되어야 한다.

구입하려는 경매물이 주거용인지 투자용인지에 따라 목표 가격대가 조금씩 차이난다. 만약 투자용으로 구입한다면 구입 뒤 기대되는 투자 수익률과 미래 매매차익 등을 고려해 목표 가격대를 정한다. 경매물 역시 주변 시세와 비교해 목표 가격대를 정하고 대부분의 경매물 상태가 일반 매물보다 불량한 점을 감안, 구입 뒤 예상되는 수리비도 확보되어야 한다.

■ 모든 방법 동원해 매물상태 확인

경매일에 앞서 반드시 매물상태를 확인해야 한다. 거의 모든 경매물이 현재 상태 그대로 매매되는조건으로 구입자가 모든 수리와 관련된 책임을 지게 된다.

셀러인 은행 측이 주택상태에대해 전혀 모르기 때문에 주택상태 공개서를 기대할 수도 없고 문제가 발견돼도 수리를 요청할 수없다. 극단적인 예로 경매로 나온주택에서 강도에 의한 살인사건이발생했다고 해도 경매 참가자들이확인할 수 있는 방법이 드물다.

경매에 참가하기 전에 최대한 매물상태를 파악하는 것이 중요하다. 대부분의 경매물이 경매 일정에 앞서 오픈하우스를 개최하는데반드시 참석해 육안으로라도 주택상태를 확인해야 한다. 대부분의 경매 참가자들이 오픈하우스에 주택수리업자나 홈 인스펙터를 대동하는데 좋은 방법이다. 만약 오픈하우스 일정이 없는 매물이라도 가능한수시로 방문해 건물외관 상태, 정원이나 앞마당 진입로 상태, 창문으로보이는 실내 등을 확인토록 한다.

경매 주관업체가 제공하는 자료도 필수 점검대상이다. 최근 실시된홈 인스펙션 보고서나 기타 채무자료 등이 공개되기도 하는데 경매당일 전에 꼼꼼하게 검토한다.

오픈하우스 개최 일정도 없고 기타 자료도 전무한 매물이라면 아무리 좋은 조건이라도 과감히 손을 떼는 편이 좋다.

■ 소유권 관련 자료 필수점검

매물의 소유권 현황은 건물 상태만큼 중요하게 점검해야 할 자료다. 모기지 연체로 차압된 매물인만큼 소유권 현황이 일반 매물에비해 복잡한 것이 일반적이다.

상환대상 채무현황을 반드시 확인하고 채권은행 정보도 점검해야 한다. 등기된 채무 외에 공개되지 않은 채무여부도 확인 대상이다. 공개되지 않는 채무가 있는 경우 매물 구입 뒤 구입자가 채무상환 책임을 지게 되거나 법적 분쟁에 휘말리기 쉽다.

소유권 현황을 파악하려면 타이틀 보험회사를 통해 ‘타이틀 예비보고서’ (preliminary title report)를 발급 받아 검토하는 방법이 있다. 타이틀 보험회사가 일반인들을대상으로는 보고서 발급 서비스를제공하지 않기 때문에 부동산 에이전트를 통해 요청하면 된다.

■ 경매 수수료 확인

경매를 통해 매물을 낙찰 받게되면 일정 수수료를 지불해야 하는데 수수료율과 지급방식은 경매주관업체마다 다르다. 대부분 경매의 경우 낙찰가의 일정 비율을 수수료로 지불해야 하는데 낙찰 받은 바이어가 비용을 내는 경우가많다. 일부 경매업체는 경매물 홍보관련 비용으로 셀러에게 소액의비용을 부과하기도 한다.

수수료를 전혀 부과하지 않는 경매업체도 있다. 온라인 경매업체로잘 알려진 ‘옥션닷컴’ (www.auction.com)은 셀러, 바이어에게 수수료를 부과하지 않으며 경매 참가비도 없다. 그러나 낙찰 받은 바이어는 낙찰가의 5% 또는 2,500달러중 높은 금액을 ‘바이어스 프리미엄’ 명목으로 지불해야 한다. 프리미엄은 별도로 지불되지 않고 최종 구입가격에 합산돼 주택 구입대금의 형태로 지불된다.

■ ‘큰 할인’ 기대 힘들어

경매에 참가한 경험이 있는 일선 에이전트들에 따르면 경매 시작가격은 시세의 절반에도 미치지못할 정도로 낮다. 그러나 낙찰가격은 대부분 시세에 근접하는 경우가 대부분으로 남가주의 경우대개 시세보다 약 10~15% 정도 낮은 가격에 낙찰된다. 낮은 가격을기대하고 경매에 참가했다가도 결국 시세와 비슷한 가격에 경매물을 낙찰 받기 쉽다는 설명이다.

만약 낙찰 받은 매물의 내부상태가 엉망이라면 높은 수리비로인해 오히려 시세보다 높은 가격에 매물을 구입하게 되는 경우도많다. 따라서 경매 참가 전에 예상수리비를 반드시 점검해야 하고 경매가가 시세에 너무 근접하게 되면 입찰을 포기해야 손실을 막을수 있다.

<준 최 객원기자>