서브프라임 사태와 이에 따른 전세계 금융위기 이후 2010년에 Dodd-Frank Act 라는 유명한 법이 만들어졌다.

월스트릿을 개혁하고 금융소비자들을 보호하자는 취지로 만들어진 은행, 투자, 융자, 보험등 금융권 전반에 영향을 주는 방대한 법이다. 이 법에 의해 새워진 기관이 소비자금융보호국(CFPB) 인데 이 CFPB가 2013년에 주택융자 과정의 복잡한 서류를 통합하고 절차를 소비자들이 이해하기 쉽도록 하기 위하여 새로운 룰과 서류들을 만들었는데 이것이 2년간의 공시기간을 거쳐 지난 10월3일 시행에 들어갔다.

이 새로운 룰은 주택융자 과정을 소비자들이 보다 이해하기 쉽게 하고, 이자율 샤핑을 도와주고, 마지막 클로징때 몰랐던 사실을 발견하지 않도록 하자는 취지로 만들어졌다.

이에 따라 향후에는 주택융자 과정에서 소비자들에게 공개하는 서류와 전달방법, 전달기간 등이 새롭게 바뀌면서 융자전체 진행과정과 소요기간에 직접적인 영향을 주게 되었다. 이는 바로 주택구입을 위한 에스크로 기간에도 직접적인 영향을 주게 되었는데 그 내용을 한번 살펴보기로 한다.

새로운 룰은 기존의 TILA(Truth In Lending Act) 규정 서류와 RESPA(Real Estate SettlementProcedure Act) 관련 서류를 통합한 것이라 TRID(TILA RESPA Integrated Disclosures)라고 업계에서는 부르기도 한다.

TRID에 의해서 새로 만들어지는 대표적인 첫 번째 서류가 Loan Estimates (LE) 이다. 이 LE는 기존의 Good Faith Estimate(GFE)와 Initial Truth-in-Lending (initial TIL)을 대체하는 서류로 소비자들에게 융자 상품전반에 대한 내용과 융자조건, 상세한 융자비용, 추가적인 융자에 대한 설명등 융자에 대하여 알기 쉽고 명확한 정보를 제공하기 위해 만들어 졌는데 융자신청 후 3일 안에 융자신청인에게 전달되어야 한다.

이 LE는 나중에 손님이 받게되는 Closing Disclosures(CD)와 형식이 거의 똑같게 만들어져서 항목별로 융자신청 할 때의 조건과 끝날때의 내용이 바뀐 것이 있는지를 쉽게 발견할 수 있도록 만들어져 있다.

LE의 구체적인 내용으로는 소비자의 이름, 대상주택의 주소, 구매가격, 융자금액, 이자율, 월 페이먼트, 프리페이먼트 페널티 유무, 발룬 페이먼트 여부, 융자상품 종류, 이자율 락인 여부등 융자상품 전반에 대한 설명이 먼저 나와 있다.

그리고 클로징 비용 항목에서는 오리지네이션 비용 항목, 샤핑이 가능한 서비스 비용, 샤핑이 불가능한 서비스 비용 등으로 나뉘어져 있는데, 현실적으로 소비자들이 타이틀 회사 등을 샤핑할 수 있을지는 미지수다.

그리고 다른 추가 비용섹션을 만들어 택스 등 프리페이드 항목에 대한 내용을 모아놓았다. TRID의 가장 크고 중요한 변화는 CD, 즉 Closing Disclosures 이다. CD는 융자를 시작할 때 받은 LE와 비교되는 서류로 융자에 관한 최종숫자들이 나열되어 있다. 과거의 HUD-1과 Final TIL (Truth-in-lending)의 서류를 통합한 것이다.

따라서 손님들은 처음에 받은 LE에 나온 숫자들과 융자가 끝나면서 받은 CD에 나온 숫자들 사이에 어떤 변화가 있는지를 살펴보는 것이 중요하다. 이 CD는 손님이 최종 융자서류(론닥)에 사인하기 3일 전에 소비자에게 전달되어야 하는데 전달 방법에 따라 시간이 많이 소요될 수 있다.

만약 우편으로 전달이 된다면, 우편 배달기간을 4일 잡을 것을 규정하고 있다. 여기서 일(날)수는 토요일을 포함한 비즈니스 데이를 말한다. 그리고 손님에게 3일간 검토할 수 있는 시간을 추가로 주어야 한다.

따라서 우편배달 시에는 7일 동안을 아무것도 못하고, 오로지 손님이 CD를 배달받고 검토하는데 할당되어야 한다. 만약에 face-to-face 전달이나, 전자배달인 경우에는 배달기간 4일은 없어지고 검토하는데 필요한 3일만 기다리면 손님이 론닥에 사인할 수 있다.

그런데 이 CD는 예전의 final HUD-1을 대체하는 서류로 한번 만들어졌다가, 어떤 변동이 생겨서 다시 만들어야 할 경우에는 다시 4일 동안의 전달기간과 3일동안 검토할 시간을 줘야하기 때문에 렌더와 에스크로 등 관련 당사자들이 처음에 정확하게 만들어야지, 그렇지 않으면 기간이 한없이 지체될 수도 있다.

반면에 CD의 긍정적인 점은 예전과 달리 손님이 이 CD를 먼저 검토하게 됨으로써 융자의 조건과 비용 등에 대해 자세히 이해한 후 융자서류, 즉 론닥에 사인을 할 수 있게 됐다는 점이다.

문의(213)393-6334

<스티브 양 <웰스파고 은행 한인 융자담당>>