융자를 제공한 1차 은행이차압을 한 후에 융자 잔금 청구권이 소멸된 2차 은행이 돈독촉 편지와 전화를 하는 것은 ‘부채징수법’ 위반이며 ‘사기성 사업’에 해당된다는 판결이 법원에 의해 내려졌다.

한 바이어가 주택을 구입하면서 1차 융자는 Well’ s Fargo은행, 2차 융자는 Chase 은행으로부터 받았다. 법에 의해서구입시에 융자를 받은 1차 은행이 차압을 한 후 2차 은행에 돈을 지불 할 수 없게 되었을 때에는 2차 은행은 돈 청구권이 자동 소멸된다.

그런데도 2차 은행은 돈 독촉을 했다.

1차 은행에서 차압을 한지1년 후에 2차 은행이 돈을 전문적으로 받아주는 컬렉션(Collection) 회사를 고용했다.

전문 돈 징수 회사는 채무자한테 돈을 지불하라면서 2번의 독촉 편지를 보냈다.

편지에는 잔금이 아직도 6만7,000달러 남았다. 채무자는 이 돈을 지불해야 된다. 만약에 특정 기한 이내에 1만6,000달러만 지불하면, 원금 6만7,000달러를 완납한 것으로합의하겠다고 제안했다. 이는채무자한테는 아주 좋은 기회이다, 이렇게 좋은 조건을 제시 했는데도 여기에 불응하면융자 잔금 전액을 지불해야 된다, 돈을 지불 안하면 계속해서 돈 징수를 위한 독촉 전화를 하겠다는 내용이었다.

첫 편지에는 돈 징수를 위한 것이 아니다, 개인한테 책임을 부과하는 것도 아니다,그러나 부채 의무를 제외시키는 것도 아니다 라고 되어 있었는데 컬렉션 회사는 그 후에 돈을 지불하라고 독촉하는전화를 했다.

두 번째 편지에는 1만50달러만 지불해 주면 원금 6만7,000달러를 상쇄해 주겠다는편지를 보냈다.

채무자는 은행과 돈을 전문적으로 징수하는 컬렉션 회사를 상대로 소송을 제기했다.

편지와 전화로 부채 지불 의무가 있는 것처럼 편지를 보낸것은 ‘부채징수법’ , ‘불합리한 사기성 사업법’ 위반이라며소송을 제기했다.

지방법원은 소송 기각 판결을 내렸다. 주택소유주는 소송에 대한 충분한 증거 제시를못했다고 법원은 밝혔다.

하지만 고등법원은 번복 판결을 내렸다. 2차 은행에서 돈징수를 위한 청구 편지를 보낸 것은 부채 징수법 위반이며 불합리하고 사기성 사업에해당된다고 판결했다.

왜냐하면 2013년 1월1일 이후에 주택 구입시 발급된 2차융자는 은행이 손실에 대해서법적으로 부채잔금 청구를 할수가 없다.

부채 징수 편지와 전화 내용은 거짓이며 주택 소유주에게 개인적으로 부채에 대한책임이 있다고 한 것이다.

2차 은행은 주택 구입 목적으로 주택 구입시 지불한 융자금이다, 구입시 지불한 2차은행 융자는 차압을 당한 이후에는 돈을 받지 못하는 융자가 된 것이다, 비록 첫 편지는 잔금을 청구하는 편지가아니지만 주택소유주는 잔금지불 의무가 있다고 주장했으나 고등법원은 2차 은행의 손을 들어주지 않았다.

일반인들은 주택구입시 받은 융자는 차압을 당한 이후에 잔금을 지불 안 해도 된다는 법을 알지도 못한다.

비록 2차 융자라고 하더라도 구입시 받은 융자에 대해서는 잔금에 대한 책임이 없다.

2013년 1월 이전에는 2차융자인 경우에는 융자 잔금에대해서 지불 의무가 있고, 다른 법에 의해서도 지불 책임이 있었다.

소비자가 알지 못하는 부채에 대해서 돈을 지불하라는것은 ‘부채징수법’ 위반이며‘불합리한 사기성 사업’에 해당된다. 돈을 지불 안 해도 되는 부채인데 자발적으로 돈을지불해 주면 좋겠다고 편지를썼어야 된다고 판결했다.

한인들도 2차 은행에서 돈을 지불하라는 편지를 받았다는 사람들이 있다.

주택 구입시 1차와 2차 융자를 받은 사람이 1차에서 차압을 당함으로써 2차융자 잔금청구권이 소멸되었는데도 돈청구 편지를 받은 사람도 있다.

단, 주택구입이 목적이 아닌2차 융자는 지불 책임이 있다.

숏세일에서는 2010년 제정된법에는 숏세일을 한 이후에 1차 융자 잔금에 대해서는 지불의무가 없다고 되어 있지만 2차 융자는 해당이 안 된다.

그 후 2011년 7월15일 제정된 법에서는 만약 담보권자인은행이 숏세일을 허락했을 때,그리고 숏세일 매매 과정에서남는 돈을 은행 담보권자가 갖는다고 수락을 했을 때는 2차융자뿐만이 아니라 어떠한 담보도 보호를 받게 되어 있다.

1차 은행이 숏세일을 수락했다고 해서 2차 은행이 자동으로 숏세일을 수락하는 것은 아니다. 이 법은 차압 대신에 숏세일을 유도하도록 한 법이다.

한인들 중에는 차압된 집을구입한 사람이 과거주인의 체납된 HOA 페이먼트 지불 의무가 없는데도 HOA 페이먼트납부 독촉 통지서를 받은 사람도 있다. 돈을 받을 권리가 소멸된 사람이 돈을 달라고 청구하면 안 된다.

문의 (310)307-9683

<김수진 변호사 / 호프 법률그룹>