집을 사기위해 융자를 문의 해오는 많은 사람들이 가장 궁금해 하는 것은 말할 필요도 없이 자신의 현재 신용과, 수입, 그리고 현금 보유정도를 가지고 얼마만큼 융자를 받아 얼마짜리의 집을 살 수 있는가이다.

그리고 융자와 관련하여 이자율과 융자비용은 얼마나 들어가는지도 또한 가장 궁금해하는 부분 중의 하나이다. 집을 살 경우에 바이어는 다운페이먼트 뿐만 아니라 추가적으로 더 준비해야 되는 비용들이 있다.

당장 주택거래와 관련하여 발생되는 ‘주택 구입관련 부대비용’ 뿐만 아니라 이사비용과 필요할 경우 수리비용도 계산을 해두어야 한다. 오늘은 이 가운데 주택 구입관련 부대비용에 관하여 살펴보기로 한다. 가주에서는 주택을 구입하기 위해서는 반드시 에스크로를 열어야하기 때문에 이 주택 구입관련 제반비용을 에스크로 클로징 비용이라고도 한다.

주택구입을 할 때 들어가는 비용은 이해하기 쉽게 크게 세 가지로 나누어서 생각해 볼 수 있다. 융자관련 비용, 기타(에스크로와 타이틀 등) 서비스 비용, 선납금(이자, 세금, 보험료에 대한)등이다.

먼저 융자관련 비용은 융자를 해주는 렌더, 브로커, 은행이 부과하거나 이들을 통해서 제3기관에 지불하는 비용을 말한다. 여기에는 디스카운트 포인트 혹은 포인트, 융자신청비, 오리지네이션 피, 프로세싱비, 심사비, 감정비, 신용조회비, flood cert, tax service 등을 얘기할 수 있다. 여기서 포인트란 이자를 싸게 받기 위해서 지불하는 비용으로 정해져 있는 것이 아니라 손님의 선택사항이다.

예를 들어 30년 고정 이자율이 포인트가 ‘0’일때 3.75%이라면, 포인트가 0.5%일 때 이자율은 3.625%, 1%일때 이자율은 3.5% 등 이런식으로 이자율과 포인트의 관계가 형성될 수 있다(이자율에 대한 포인트 규모는 상품, 융자종류, 손님의 자격요건, 시장상황등에 따라 각각 다양하다).

이때 포인트를 내지 않고 3.75%의 이자율을 취할지, 1% 포인트를 내고 3.5%의 이자율을 취할지는 전적으로 손님에게 달려있다. 어떤 것이 유리한지는 손님의 상황과 융자규모 등에 따라 다소 달라질 수 있으므로 융자담당자와 상의해서 결정하는 것이 바람직하다. 여기서 1%포인트란 융자금의 1%를 말한다.

이 디스카운트 포인트는 론피 혹은 오리지네이션 피 등과 다른 것이므로 혼동하지 말아야 하며, 이자율과 동전의 양면처럼 붙어다니므로 항상 같이 언급되어야 한다. 즉 포인트와 별도로 론피와 오리지네이션 피가 있는지를 확인하는 것이 바람직하다.

최근에 새로 만들어진 LE(Loan Estimate)는 Origination Charges라는 항목아래 포인트, Application fee, 렌더 프로세싱피 및 심사비용등을 나열하게 만들어 손님들이 훨씬 이해하기 쉽게 바뀌었다.

포인트 혹은 디스카운트 포인트에 반대되는 개념이 있는데 리베이트 혹은 크레딧이라고 불린다. 더 자세히 말하면 ‘Credit From Interest Rate Chosen’ (CFIRC) 즉 ‘손님이 이자율을 선택하면서 발생된 크레딧’이라는 뜻으로 이 역시 손님들이 융자를 신청하면 받게 되는 LE에 반드시 나타나게 되어있다.

크레딧은 포인트와 반대로 작동하는데 위에서 든 예 즉 3.75%가 0 포인트인 상황에서 손님이 3.875%를 선택할 경우에는 0.5%의 크레딧을, 4%을 선택할 경우에는 1%를 크레딧으로 받는 등 이런 식으로 작동한다. 이자를 높게 받을 손님이 어디 있냐고 반문 할 수도 있겠지만, 당장 현금이 부족한 손님들 경우에는 이자율을 약간 높여 발생되는 크레딧을 이용하여 융자비용을 충당하기도 한다. 또한 비용이 들지않는다는 재융자도 이 포인트 즉 이자시장에서 돌아오는 리베이트를 이용해서 가능해 진다.

다음으로 기타 서비스 비용에는 렌더 이외의 다른 기관들의 서비스에 대한 비용들로 에스크로, 공증비, messenger비, document fee, 타이틀 보험 비용, wire fee, recording fee, endorsement fee(기본적인 집문서보험 이외에 추가조항의 보험을 렌더가 요구할 때 드는 비용) 등을 들 수 있다. 이외에도 살려는 집의 inspection을 할 경우 비용이 발생된다.

마지막으로 선납금 항목(Prepaid items)이 있는데 이는 비용이라기보다는 주택에 달린 각종 세금과 보험료 등으로 재산세, 주택보험료, HOA비, PMI(모기지 보험), 정식 모기지 페이먼트가 시작되기 전 모기지 이자 등이 이에 해당된다.

문의(213)393-6334

<스티브 양 <웰스파고 은행 한인 융자담당>>