대다수 임대 부동산은 개인이 자택을 소유하여 얻을 수 있는 이상의 세금혜택을 누릴 수 있다. 뿐만 아니라, 자기자본 외에 융자한 금액을 구매에 사용하므로써 얻는 지렛대의 효과와 장기투자 때 부동산 가격의 상승효과 및 세금혜택은 임대 부동산의 가장 큰 장점으로 들 수 있다. 손쉽게 세금혜택을 누릴 수 있는 투자 방식으로 알려진 임대 부동산의 세금혜택은 어떠한 것이 있으며, 이를 극대화 하기 위해 투자자가 알아야 할 사항과 이에 대한 제한은 어떠한 지를 살펴보면 다음과 같다.

▲임대 건물 구입: 대다수의 납세자들은 에스크로 서류만을 기준으로 세금보고를 정리하는 오류를 범하고 있으나 그외 비용(여행비, 자동차 비용, 회계사 및 변호사 비용) 들도 세밀하게 챙겨서 기록을 잘 정리하여 세금 원가(tax basis)를 잘 설정해야 한다. 이때, 임대 건물을 물색하느라 쓴 관련 경비까지 포함해서 세금공제를 받을 수 있도록 하는 전략적 서류작성 또한 중요한 절세 방안이다.

▲임대 건물의 소유: 자택과는 달리 부동산 융자이자 및 재산세 외에도 보험료, 수리비, HOA 등 다수의 경비를 세금공제를 받을 수 있다. 이 중 가장 유익한 공제항목 중 하나는 감가상각(depreciation) 비용이다. 하지만 정부는 이를 제한하기 위한 여러 세법을 시행하여 수동적 손실의 제한(passive loss rules)과 휴가 주택(vacation home)의 부분 공제 제한 등에 대한 혜택을 줄였다.

▲임대 건물의 처분: 부동산만이 누릴 수 있는 최대한의 세금혜택인 1031 교환으로 마치 정부를 융자기관으로 이용하여 세금을 납부할 금액으로 더 비싼 대체 임대건물을 사서 처분 시에 양도세 납부를 연장할 수 있다. 여기서 양도세는 판매가에서 세금 원가(tax basis)를 뺀 남은 이익분에 대한 징수이다. 부동산에 대한 세금 원가는 구입가에서 공사비를 더하고 여기에서 감가상각을 뺀 금액을 의미한다. 이에 준하여 산정하여 이익이 생겨나지 않을 경우에는 세금을 연기하기 위한 1031 교환을 고려할 필요가 없어진다.

▲임대 건물의 분할분 처분: 매물 판매 때 구매자에게 융자를 해 줌으로써 분할분(3년, 5년 또는 10년 상환)으로 판매금을 회수할 수 있으며, 이는 판매금을 한꺼번에 받는 경우에 비해 세금을 상환 연도에 나누어 냄으로써 세금혜택을 볼 수 있는데 이 경우는 현금의 흑자재정과 함께 세금의 연기 납부로 투자 수익을 극대화 할 수 있다.

▲부동산 임대손실에 대한 제한: 이러한 장점을 갖고 있는 임대건물의 소유 때 수동적 손실제한(passive loss limitation)의 규제를 잘 이해하는 것은 절세를 하는데 절대적으로 필요한 지식이다. 수동적 손실제한은 임대소득처럼 수동적 활동으로 생긴 소득과는 다른 성격을 갖는 소득 즉, 월급, 커미션이나 이자 및 배당금에서 생긴 소득을 수동적으로 생긴 손실로 상쇄하지 못하게 제한하는 것을 의미한다. 하지만 이에 대한 예외 사항이 있어 이를 잘 이용하면 절세의 방법 또한 모색할 수 있게 된다.

수동적 소득과 손실은 수동적 활동에서 일어나는데 이는 부동산 투자로 발생되는 소득과 손실 또는 운용에 참여하지 않은 파트너십에서 생긴 소득과 손실을 의미한다. 이런 수동제한의 법칙은 수동적 손실이 당해 연도에 발생한 수동적 소득만큼만 세금공제가 가능하다.

예를 들어 회사간부인 김씨가 15만달러의 급여 수입과 같은 해에 소유하고 있는 임대 건물에 2만달러의 손실을 봤을 때 김씨는 임대건물에 생긴 손실로 급여의 소득을 줄여 세금을 적게 낼 수 없다. 따라서 김씨의 당해 연도의 소득은 2만달러의 수동적 손실로 소득을 상쇄할 수 없으므로 15만달러를 기준으로 세금을 내야한다.

건설회사 간부인 문씨는 15만달러의 급여와 임대 건물에서 1만5000달러의 소득을 창출하였다. 한편 문씨가 새 임대 건물을 구입하여 2만달러의 손실을 입었을 때 이 2만달러의 손실 중 임대 소득으로 번 1만5000달러까지의 손실을 제하고 사용치 못한 나머지 5,000달러 손실은 다음 연도로 이월하게 된다. 따라서 문씨는 15만달러(150,000달러 + 15,000달러 수동적 소득 - 15,000달러 = 150,000달러 수동적 손실 제한)가 당해 연도 조세소득이 된다.

이렇듯 수동적 손실이 수동적 소득보다 큰 경우 초과 손실은 당해 연도에 사용할 수 없게 되는데 이 손실은 잃어버리는 게 아니라 다음 해로 넘어가게 된다.

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<저스틴 오 / 공인회계사>