지난 수년 동안 모기지 금리가 역사적으로 낮게 유지되면서 많은 사람들로부터 15년 고정 모기지 관련 문의전화를 많이 받는다.

이자율을 낮춤으로써 전체적인 금융비용(이자비용)을 줄이려는 의도로 그 자체가 잘못되었다고 보기는 힘들다. 그러나 원론이 옳다고 그것이 나에게도 항상 옳게 작용하는 것은 아니라는 점을 명심할 필요가 있다.

다른 사람들이 15년 고정으로 융자를 한다고 해서 나도 따라했다가는 나중에 큰 낭패를 볼 수 있기 때문이다. 15년 고정 모기지는 30년 고정 모기지에 비해 이자율이 낮아 금융비용은 줄어들지만 최대의 단점은 알다시피 월 페이먼트가 확 늘어난다는 점이다.

30년 고정대비 거의 50% 가까이 증가한다. 월 페이먼트가 늘어나면 융자자격이 힘들어 융자승인을 받기 힘들다는 것은 오히려 지엽적인 문제일 수 있다.

그보다 더 본질적인 문제는 미래에 자신의 재정상태가 어떻게 변할지 모르는 상태에서 월 페이먼트를 너무 많이 늘려놓으면 최악의 상황이 발생할 경우 낭패를 볼 수도 있다는 점이다. 미래에 비즈니스가 부진하거나 실직을 하게 될 경우에도 동일하게 많은 페이먼트를 납부해야한다. 이는 엄청난 부담이 될 수 있다.

이때는 월 페이먼트가 낮은 다른 융자상품으로 재융자를 하고 싶어도 잘 안되는 경우가 많다. 왜냐하면 수입이 없거나 낮아졌기 때문이다. 따라서 이 경우에는 집에 에퀴티가 많이 있음에도 불구하고 15년 고정의 높은 월 페이먼트를 할 수 있는 능력이 부족하여 집을 팔아야하는 경우가 발생할 수도 있다.

반대로 비즈니스가 잘 되거나 수입이 늘어나 쌓인 자금을 이용해 투자용 주택을 구입하려고 할 경우에도 늘어난 월 페이먼트는 부채비율을 올려 융자승인을 받기 힘들게 하는 수가 있다. 따라서 15년 고정으로 융자를 생각하는 분들은 이러한 미래에 있을 수 있는 상황변화를 예상하고 심사숙고한 후 융자를 신청해야 한다.

이러한 15년 고정상품의 단점에 대한 대안으로 10/1 ARM, 혹은 7/1 ARM을 생각해 볼 수 있다. 10/1 ARM이란 초기 10년 동안은 이자가 고정되고 그 이후 20년은 정해진 룰에 따라 1년에 한 번씩 이자가 변동이 되는 융자를 말한다.

이 10/1 ARM은 이자율은 15년 고정과 비슷하지만 30년 상환이기 때문에 월 페이먼트는 15년 고정보다 훨씬 적다. 따라서 15년 고정으로 융자를 받는 것 보다 융자승인 받기가 쉽다. 그리고 융자를 받은 후 페이먼트를 15년 고정 하듯이 올려서 하면 원금상환이 빨라져 15년 고정이 주는 혜택을 동시에 누릴 수 있다.

구체적으로 예를 들면 40만달러를 15년 고정, 3.5%로 융자를 받을 경우 월 페이먼트는 2,860달러이다. 10/1 ARM으로 역시 3.5%에 융자를 받을 경우에는 30년 상환이므로 월 페이먼트는 1,780달러 밖에 되지 않기 때문에 융자 승인을 받기가 쉽다는 말이다.

그리고 융자를 받은 후 15년 고정 페이먼트 하듯이 월 1,000달러씩을 더 납부하면 15년 고정의 효과를 볼 수 가 있다.

문제는 이자고정이 끝나는 10년 후에 어떻게 되느냐에 있다. 10/1 ARM은 당연히 이자율이 10년만 고정이 되기 때문에 그 이후엔 변동으로 바뀐다. 따라서 10년 후 시중금리가 올라가면 본인의 모기지 금리도 올라가고 시중금리가 내려가면 자신의 모기지 금리도 내려간다. 얼마나 올라가고 얼마나 내려가는가? 아무도 모른다.

하지만 다음 사항은 확실하다. 40만달러를 매달 15년 페이먼트, 즉 2,860달러씩 납부하면 원금은 10년 후 약 15만7,000달러밖에 남지 않는다. 15년 고정 혹은 10/1 ARM을 얘기하는 근본적인 원인이 30년 고정보다는 싼 이자율로 융자를 받기 위함이었다.

현재 30년과 10/1 ARM의 금리차이가 연 0.75% 정도라고 보면 10년 동안 누적으로 약 7.5% 포인트의 금리이득을 보았다. 또한 변동금리는 이자율 변동 상한선(CAP)이 있는데 2/2/5라고 하여 10년후 처음 금리변동은 최초금리보다 2%이상 올라갈 수 없으며 그 이후 매년 2%이상 올라갈 수 없으며 라이프타임 5% 이상은 올라갈 수가 없다.

따라서 10년 후 금리가 아무리 올라간다고 하여도 11년차는 5.5%, 12년차는 7.5%, 13년차 이후에는 8.5% 이 상한선이다. 8.5%이자율이 무척 높은 것 같지만 이때는 이미 원금이 많이 줄어있기 때문에 그 피해가 그렇게 크다고도 볼 수 없다.


문의(213)393-6334

<스티브 양 <웰스파고 은행 한인 융자담당>>