부동산협회 매물(MLS) 정보에는 엉터리 내용들이 난무하고 있다.

MLS란 주정부 라이선스 전문 부동산 브로커나 에이전트들이 매물정보를 공유하는 데이터베이스이다. 따라서 브로커나 에이전트가 있는 거의 모든 매물은 MLS에서 확인이 가능하며 아주 소수의 집만 제외된다고 생각하면 된다. 요즘은 인터넷에 정보가 많기 때문에 바이어가 직접 집을 온라인 검색을 통해 찾아볼수도 있지만 부정확한 것이 많으며 오랜 시간 투자하여 힘들게 찾게 된 매물이 이미 판매된 매물인 경우도 종종 발생하곤 한다.

주택 구입자들은 MLS 내용이 정확하다고 믿지만 사실은 잘못된 내용들로 꽉 차 있다.

엉터리 내용을 사실로 믿고서 집을 구입했다가는 큰 낭패를 당할 수 있다.

부동산 업자가 MLS에 엉터리 내용을 올려 두고서는 MLS내용, 판촉물, 그리고 계약서에는 “여기에 있는 정보는 믿을수 있다고 생각하지만 보장하지 않는다” “현 상태(AS IS) 판매와 구입이다” “구입자가 모든 것을 조사하고 챙겨라” “전문가와 상담해라”는 등의 조언내용으로 포장되어 있다.

부동산 업자가 MLS에 올린 내용을 믿고서 구입하라고 해놓고서는 자기 말을 믿지 말라는 내용 같다.

마치 구입자를 조롱하는 기분이다. 부동산 업자가 이런식으로 책임회피 내용을 기재했다고 해서 모든 책임이 소멸되는 것으로 믿는 판매자와 부동산 업자가 있겠지만 이들은 잘못에 대한 책임을 분명히 져야 한다.

이들 책임회피 문구들이 거짓 설명을 위해서 실제 문제를 밝히지 않고, 은폐, 사기를 위한 거짓 설명, 거짓말을 한다는 것을 알고서도 거짓 설명,사기 치기 위한 목적으로 상대방에게 설명함으로 상대가 이를 믿게 만드는 행위, 정당하게 믿을 수 있도록 만드는 행위, 결과가 손실로 나타난피해가 있으면 이들 문구는 ‘사기’에 해당된다.

MLS에 올린 엉터리 내용을 보면 부동산 업자의 지식수준을 어느 정도 가늠할 수 있다.

부동산 관련법에 의하면 부동산 업자가 현재나 미래에 수수료를 받기 위해서 부동산협회 매물에 정보를 실었을 때는 진실된 내용이라는 것을 책임져야 하고, 잘못된 설명, 혹은 정확하지 못한 정보 때문에 타인이 피해를 당할 수있다는 것을 알아야 한다고 명시했다.

판매의탁을 받은 부동산 업자가 MLS에 올려둔 내용은 자기가 ‘합당하게 아는 것, 또는 알았어야 할 정보’이므로 MLS에 올린 내용이 정확하다는 법적 책임이 있다.

부동산 업자는 면허 소지자이기 때문에 일반 상점의 판매원 같이 엉터리 설명을 하면서도 개인적 생각이라면서 설명을 했다 하더라도 사기성 거짓설명에 해당될 수 있다.

부동산 업자가 어떤 설명을 한 것이 사실이 아니고, 근거가 없거나, 비록 의탁자로부터 받은 정보라고 하더라도 합당하고 진실이 아닐 때에는 태만적 설명에 해당된다.

부동산 업자는 MLS에 올려놓은 정보에 대해서 알고 있어야 하며, 어느 누구라도 거짓 또는 정확한 정보가 아닌 사유로서 피해를 입었으면 업자에게 책임이 있다.

부동산 업자가 진심으로 믿지도 않는 사실, 합당하지 않다고 믿는 것을 설명했다면 사기에 해당된다.

부동산 업자는 사기에 대한 책임이 있다. 단, 예외로 제3자(건축기사, 공무원, 전문 면허소지자 등)로부터 받은 정보에 의한 실수가 있을 때는 판매자와 부동산 업자에게는 실수에 대한 책임이 없다.

많은 부동산 업자들이 이 법조항에 의해서 제3자의 정보에 의존했다면 책임이 없다고 믿는 사람들이 있다.

하지만 터무니없는 정보 의존으로 피해가 발생했을 때에는 부동산 업자에게 책임이있다.

예를 들면 county 정부기록에는 부동산 면적이 2만7,260 스퀘어피트라고 되어 있지만 실상은 2만141 스퀘어피트였다.

판매자가 3개의 필지를 소유한다고 되어 있지만 2개의 필지만 소유했다.

법원은 부동산 업자가 공공기록을 재확인할 의무는 없지만 부동산 업자는 정부의 부동산 기록이 정확하지 않을 수 있다는 것을 알고 있다, 부동산 업자가 이런 위험이 있다는 것을 통고하지 않은 잘못이 있다고 판결했다.

또 다른 사건을 통해 보면 부동산 업자가 감정사의 가격에 의존했더라도 태만적 엉터리 감정 가격에 의존하면 안된다, 변호사 의견에 의존했다하더라도 변호사는 제3자 이므로 부동산 업자의 책임은 남아 있다고 판결했다.

MLS 내용이 정확하지 않아서 피해를 본 사람에게 판매자와 판매자의 부동산 업자가 책임을 져야 한다.

정보가 없는 것을 진실이라고 믿게 한 것, 판매자로부터 받은 정보가 진실이 아니었을 경우에도 해당이 된다.

한 사건에서 판매자의 부동산 업자가 지목을 잘못 기재했다. 구입자는 MLS 정보에 근거해서 부동산을 구입했다. 구입자를 위한 부동산 업자한테도 공동책임이 있다.

이와 반대로 부동산 업자의 책임소재에 따라 판매자의 부동산 업자는 책임이 없고, 구입자의 부동산 업자만 책임이 있을 수 있다.

한 예로 판매자의 부동산 업자가 고의적으로 잘못된 정보를 MLS에 기재했다. 잘못된 정보로 구입자한테 판매했다. 구입자가 잘못된 MLS 정보로 손해를 보았으므로 판매자의 부동산 업자에게 책임을 부과했다.

(310)307-9683

<김수진 변호사 / 호프 법률그룹>