홈 인스펙션(Home Inspection)이 건물이나 주택의 결함만 찾아내는데 한정되어 있다고 생각하는 사람들이 많다.

벽이나 천정의 균열, 상하수도 시설, 전기시설, 누수문제, 냉난방시설의 작동여부, 지붕, 지하실등을 주 인스펙션 대상으로 간주하기 쉬우나 인스펙션 현장에서 인스펙터들은 이들 검사항목과 더불어 결로현상(Condensation)과 곰팡이(Mold)의 존재여부까지 확인하는 역할을 수행한다.

결로현상이란 우리가 살고있는 자연세계에서 우리 인간의 의지와 관계없이 발생하는 현상 즉 이슬점(Dew Point)현상 때문이다. 이슬점은 대기 중의 수증기가 물체의 차가운 표면과 접촉하게 될 때 물체의 표면에 응결하여 물방울이 생기는 것을 말한다.

이러한 이슬현상은 보통 외부온도와 내부온도의 차이가 큰 경우 즉 실내의 따뜻하고 습한 공기의 온도와 외부와 접하고 있는 창문이나 벽면 등 물체의 표면 온도가 화씨 27도 이상 차이가 나고 그 표면 온도가 이슬점 온도 이하로 떨어질 때 실내의 공기 중에 포함되어 있던 습기로 인해 물체표면에 이슬이 맺히게 되는 현상을 말한다.

만일 물체의 표면이 화씨 32도(빙점)이하로 떨어지게 되면 표면에 생긴 이슬은 얼게 된다. 그래서 추운 겨울에 창문에 결로현상으로 생긴 물방울이 밤새 외부의 차가운 날씨로 인해 얼어 성에가 끼는 것을 목격하게 되는 것이다.

결로현상은 주로 난방을 하는 겨울에 실내 벽면이나 유리창에 발생하지만 여름에 후덥지근한 날에 차가운 수도관 표면에 방울방울 이슬이 생기면서 천정을 적시거나 방울방울 떨어지는 현상이 종종 발생하고 있어 왕왕 젖은 이유를 찾지 못하고 빗물 등 외부에서 침투한 누수문제로 오인받기도 한다.

문제는 결로현상으로 인해 자주 발생하는 곰팡이다. 곰팡이는 누수는 물론 결로현상으로 인해 지하실 혹은 목욕탕 등 대체로 지나치게 습기가 많고 환기가 잘 이루어지지 않는 습한 공간에서 발생하고 퀴퀴한 고약한 냄새를 풍기면서 벽이나 천정에 검은색의 얼룩을 남긴다. 더 골치 아픈 것은 공기 중에 날아다니는 곰팡이 포자(Spores)가 번식하면서 천식, 두통, 알레르기성 질환을 야기시키는 원인으로 지목받고 있다는 점이다.

그런데 곰팡이는 우리 식생활에서 빼놓을 수 없는 간장, 된장, 고추장을 생산하는 필수적인 미생물이기도 하다. 치즈는 물론이요 때로는 소시지를 만드는데 필요한 균사이기도 하다. 이 뿐만 아니라 인류를 구원한 대표적 약물 중의 하나인 페니실린도 푸른곰팡이를 이용해서 만든 것으로 알려져 있다.

건강에 유해한 집안에서 흔히 목격되는 대표적인 곰팡이는 흑색곰팡이다. 습기를 유별나게 선호하고 공중에 부유하는 곰팡이 포자 중에서 제일 많은 것으로 알려져 있다.

주요 서식처로는 환기가 잘 이루어지지 않는 욕실, 지하실, 벽, 목재, 싱크대 등으로 천식 등의 알레르기 질환을 일으킨다.

결로현상과 곰팡이를 방지하는 방범은 의뢰로 간단하다. 결로는 습기를 제거하면 예방되는 것이므로 순환식 환기시스템을 가동시키거나 창문을 자주 열어 환기를 시켜주는 것이 우선이다. 곰팡이가 발생하기 쉬운 장마철에는 에어컨이나 제습기로 실내의 습도를 낮추는 방범을 사용하는 것도 바람직하다.

만일 결로가 생겼다면 환기와 더불어 결로가 생긴 곳을 마른 천으로 닦아주는 정성이 필요하며 실내가구의 위치는 벽으로 부터 최소한 2인치 이상 떨어져 놓는 것이 좋다. 특히 장마 때는 맑은 날 옷 장문을 열어 환기를 시키고 목욕 후에는 반드시 환기팬을 작동시키거나 창문을 열어 실내 습기를 외부로 배출시키는 것을 잊지 말아야 한다.

부엌에서 취사 중에도 역시 환풍기를 틀어 조리 중 발생하는 수증기를 외부로 배출시키도록 하고 겨울철에 가습기를 사용하는 경우 가습기를 끈 후 보일러나 히터를 가동시켜 실내온도 상승효과를 통해 상대습도를 낮추는 방법을 사용함으로서 창문주변에 혹은 가구 뒤에 발생하는 곰팡이 예방에 힘써야 한다.

곰팡이는 지구가 생긴 이래 실내는 물론 실외에서 인간과 공존해 온 생물이다. 이렇게 피할 수 없는 곰팡이를 장기간 방치하는 경우 집의 구조물을 썩게 만들 수 있다는 점이다.

인간은 생활 속에서 음식물, 섬유, 목재 등 인간의 의식주생활이 필요한 유기화합물을 이용하고 있다. 자연세계에서 곰팡이는 유기물을 썩게 하여 청소하는 역할을 아울러 수행하는데 이로 인해 주택의 목조구조물, 벽, 천정, 마루 등 집의 각종 구조물조차도 썩게 할 수 있기 때문이다.

일반 가정내 습기문제는 도처에서 발생한다. 물론 새는 곳이나 습기가 스며드는 곳을 바로바로 차단시키고 아울러 철저히 환기 시킨다면 당연히 곰팡이가 생길 여지를 줄일 수 있을 것이다.

<김형민 뉴욕주 공인 홈인스펙터>