■사업체 매매자가 이중 계약과 일부 현금 요구

<문> 친지가 운영하고 있던사업체를 인수하기위해 에스크로를 설정하였다. 사업체 매도인은 서류상 매매가격을 실제보다 훨씬 낮게 하고 그 차액은 현금으로 받기를 원하고있다. 그 대신, 에스크로가 완료되기 전에 미리 사업을 운영해도 좋다는 조건을 제시하고있다. 나에게 불리한 점은 없는지 어떻게 대처해야 하는지 조언을 바란다.


<답> 우선 이는 불법적인 이중 계약에 해당하며 조세회피를 목적으로 한 사기에 해당하므로 형사적인 처벌을 받을 수도 있다는 점을 주의해야 한다.

이중 계약이란 서면에 의한표면적인 정식계약과 실제 이면 계약이 있는 경우 또는 서면 계약과 더불어 구두계약을병행하는 경우가 있다. 위에 말한 이중 계약의 경우, 매도인은매매가격이 낮아지므로 매매차액에 대한 양도소득, 판매세등이 줄어드는 혜택을 볼 수있다.

반대로 매수인은 현금으로지불한 액수만큼 구입 가격이낮아지므로 차후에 사업체를매도할 때, 그만큼 양도소득세가 증가하게 되는 것이다.

또한, 세금보고를 할 때에도실제 사업체 구입대금으로 지불한 액수에 대한 세금 혜택을받을 수 없다는 불리한 점이있다. 서류상 실제 매매 가격을명시하고, 일부를 현금으로 받는 것은 문제가 없으나, 이러한 이중 계약은 정상적인 방법이 아니며 불법에 해당하므로 절대적으로 피해야 하고, 대부분의 에스크로 회사도 이러한 이중 계약은 거절하고 있다.

그럼에도 불구하고, 실제로많은 사람들이 여러 가지 이유로 인해서 이와 같은 이중 계약을 하는 것을 보게 된다. 에스크로의 도움을 받을 수 없으므로주로 당사자들 간에 은밀한 계약으로 진행되는 경우가 많은데 전문적인 법적 지식이나 필요한 서면 합의 부재로 인해 결국 분쟁의 원인이 되는 것이다.

일반적으로 에스크로 서류에는 매매 당사자 간에 합의해서명한 내용 이외에는 어떠한것도 이에 상반되는 내용이 없다는 조항이 있고, 매매 당사자들은 이러한 조항을 확인한다는 서명을 하게 되므로 이후에 당사자 간에 별도의 합의내용이 있다 하더라도 계약서 내용과 전혀 상반되는 주장을 할수 없게 된다.

따라서, 꼭 필요한 경우에는특정한 사항을 에스크로와는별도로 합의한다는 규정을 두고, 서면으로 남겨놓는 것이 좋다. 또한, 에스크로가 종결되기전에 매매되는 사업체 또는 부동산의 점유권을 구입자에게미리 허락하는 경우에도 많은문제점이 발생하게 되므로 피하는 것이 좋다.


■리스 기간 연장 통보를 하지 않았는데

<문> 다세대 상가에서 음식점을 운영하고 있다. 그동안, 10년기간의 임대계약이 만료되고, 5년간 2회에 걸쳐 리스를 연장할수 있는 옵션을 가지고 있다.

이제 다음 달이면 임대 기간이 만료되는데 아직 리스 연장권한(Option To Extend)을 행사한다는 통보를 건물주에게 보내지 않았다. 친지들의 말에 의하면, 건물주가 자동으로 연장해주는 것이라고 하는데, 사실인지 알고 싶다.


<답> 일반적으로 모든 임대차 계약서에는 임대기간 연장권한을 행사하는 방법과 시기, 제한 조건 등이 상세하게 규정되어 있다. 계약서에 따라 다소차이는 있으나 주로 임대기간만료 1년전, 또는 6개월 이상 9개월 이내, 등 일정한 기간 이내에 서면으로 건물주에게 연장권 행사 여부를 통보해 주도록 명시하고 있다. 아주 오래된 계약서나 전문가의 도움 없이 당사자끼리 만든 임대차 계약서가 아니라면 그러한 규정이 반드시 포함되어 있다.

만일 리스 규정에 나와 있는 조건대로 리스 연장권한을 행사한다는 통보를 하지 않았다면 임대계약은 자동으로 만료되며 별도의 합의가 없는 한건물주는 퇴거를 요구할 수 있고, 응하지 않는 경우 강제 퇴거를 법원에 청구할 수도 있게 되는 것이다.

계약서를 자세히 살펴보고 조속한 시일내에 전문가의 도움을 받아야 한다. 건물주에게 서면으로 통보를 하는 것도, 리스 계약서에 규정된 방법에 따라, 직접 전달하거나, 배달증명,또는 등기우편 등으로 보내야 유효하게 된다.

만약 리스기간 연장이 되지 않은 상태에서 임대계약이 만료되었다면 건물주가 렌트비를 받았다고 하더라도 본래의 임대계약이 연장되는 것은아니고, 월 임대계약(Month toMonth)에 한정된다는 점도 알아두기 바란다.


■건축허가 없이 수리한 건물 공개해야 하나

<문> 오래된 건물을 구입하여 수리해서 여러 세입자에게 임대를 해주었다. 요즘 부동산 경기가 다시 살아나고 가격도 상승하고 있기 때문에 건물을 처분하려고 한다. 내부 수리와 보수공사를 할 때, 필요한 건축허가를 받지 않고 공사를 하였는데, 매매시에 이러한 사항을 반드시 밝혀야 하는지 궁금하다.


<답> 건물 매매시 매도인은 알려진 결함이나 본인이 알고있는 건물 하자에 대해 매수인에게 밝혀야 할 의무가 있다.

그러나 전혀 알지 못했거나 일반적인 주의 관찰로 발견할 수 없는 결함에 대해서는 공개할 의무가 없는 것이라고 하겠다.

해당 지역의 관공서에는 보래의 건축 설계나 허가 내용이 등기되어 있기 때문에 공개할 의무가 없지만 새로 수리나 보수 공사를 하였을 경우 매도인은 성실히 이러한 결함 내용이나, 건축허가 취득 여부를 밝혀야 한다.

매수인도 건물을 조사할 때, 의심나는 사항에 대해서는 사전 확인을 해두는 것이 분쟁을 예방하는 방법이라 하겠다.


<문의 (213)639-2900>

<한태호 / 변호사>