[에이전트 관련 흔한 송사 유형과 예방책(하)]

부동산 에이전트가 부동산 거래 때 다루는 고객의 개인정보 양은 방대하다. 내용면에서도 소셜시큐리티 번호와 과거 거주 기록, 기혼 여부 등 매우 민감한 사항이 대부분이다. 민감한 고객정보가 자칫 유출되면 신분도용 범죄에 사용되기 쉽다. 만약 에이전트의 부주의로 고객정보가 유출된 경우 해당 에이전트는 책임을 피할 수 없게 된다. 이처럼 부동산 에이전트가 고객과 법적 분쟁에 휘말리게 되는 전혀 예상치 못한 곳에 도사리고 있다.


■고객정보 유출

부동산 거래기간 내내 많은 양의 개인정보가 취급된다. 개인정보에 대한 중요성이 갈수록 강조되는 만큼 개인정보 유출에 따른 피해도 커지고 있다. 부동산 거래동안 사용된 개인정보가 유출돼 여러 신분도용 범죄피해가 발생하면 에이전트가 책임을 피하기 힘들다.

개인정보가 포함된 컴퓨터 저장장치에는 반드시 해킹차단 프로그램 등을 설치해 철저히 보호해야 한다. 개인정보는 암호화해 저장하고 접속에 필요한 아이디와 패스워드는 정기적으로 변경한다. 문서로 보관중인 고객의 개인 정보는 반드시 안전한 장소에 보관하고 사용이 완료된 문서는 파쇄기 등을 통해 처리한다.


■계약 위반

에이전트의 행위가 계약서상의 내용과 위배된다고 판단될 경우 고객은 소송 제기를 생각하기 쉽다.

계약 위반과 관련된 소송의 가장 흔한 원인은 계약서에 명시된 기간 내에 계약조건이 적절히 이행되지 않을 때다.

주택 구매 계약서상의 여러 조항 중 셀러 측과 바어이 측이 나름대로 이행해야 할 절차가 있는데 대부분 정해진 기간 내에 이뤄져야 한다.

예를 들어 셀러는 일정기간 내에 주택상태를 공개해야 하는 한편 바이어는 셀러 측으로부터 넘겨받은 공개자료를 정해진 기간 내에 검토하고 승인해야 한다. 일련의 절차들이 계약서에 명시된 기간 내에 진행되어야 하는데 만약 하나라도 제때 이행되지 않으면 법적 분쟁의 원인을 제공한다.

표면적으로는 셀러와 바이어 측에게 책임이 있는 조항이지만 양측 에이전트에게는 적절한 자문을 제공해야 할 의무가 있다.

정해진 기간 내에 조치가 이뤄지지 않아 어느 한쪽이라도 피해가 발생하게 되면 해당 에이전트는 직무위반, 직무태만, 사기 등의 사유로 소송을 당하기 쉽다.

에이전트는 계약서상의 내용을 숙지해야 하고 계약 미이행 때 발생하는 법적 결과도 알고 있어야 한다. 담당 고객에게 계약서상의 각 조항을 명확히 설명하고 고객이 이해하지 못하는 부분은 반드시 설명하는 절차를 거쳐야 소송으로부터 보호받을 수 있다.


■바이어 보호조항 간과

주택 구입 경쟁이 과열되면 바이어들 스스로 보호조항을 생략하는 경우가 흔해진다. 바이어 보호조항 중 대표적인 것이 매물상태를 점검하는 홈 인스펙션 조항인데 일부 에이전트는 먼저 나서서 이 조항 생략을 권유하기도 하는데 당연히 소송 대상이다.

홈 인스펙션 권한 생략을 권유 할뿐만 아니라 이 조항을 바이어에게 적절히 설명하지 못한 에이전트도 책임을 피하기 힘들다. 홈 인스펙션은 부동산 에이전트의 전문 분야가 아니기 때문에 반드시 외부 전문업체를 통한 자문이 필요한 과정이다.

홈 인스펙션 외에도 자연재해 보고서, 감정평가 등의 절차도 에이전트가 바이어 측에게 설명하고 제3의 전문 업체를 통한 자문이 필요하다. 모기지 대출을 통한 주택 구입 때 대출은행에 의한 감정평가 절차가 반드시 이뤄진다.

그러나 현금 구매의 경우 감정평가 과정이 종종 생략되기도 하는데 에이전트는 현금구매 구입자라도 감정평가 과정을 거칠 권한이 있음을 반드시 구입자에게 적절히 통보해야 한다.


■ ‘업무 과실’이나 부주의

고의성 없이 발생한 과실이나 부주의로도 에이전트는 책임을 지기 쉽다. 판단기준이 애매모호하지만 성실하다고 판단되는 에이전트라면 이행해야 할 조치가 취해지지 않았을 때 고객의 불만이 제기된다.

부주의는 고의성이 없다고 판단되는 점에서 사기와 다르지만 흔히 피해를 입었다고 생각하는 고객은 사기혐의로 에이전트에게 책임을 묻는다. 고의성이 증명되지 않더라도 피해 부분에 대해서는 에이전트의 보상 책임을 발생하기 쉽다.

업무 과실(Negligence)이나 부주의로 인한 고객과의 분쟁은 사전 예방이 쉽지 않다. 에이전트가 전혀 모르는 부문에서 과실 책임이 발생할 수도 있기 때문이다.

예상치 못한 실수로 발생하는 분쟁을 방지하는 방법은 보험에 가입하는 것이다.

대부분의 부동산 업체들이 소속 에이전트의 부주의와 실수에 따른 고객과의 분쟁을 대비해 ‘오류 보험’(Error and Omission Insurance) 의무가입 규정을 두고 있다.


■인명 피해

주택 내에서 발생한 인명 피해로 인한 에이전트 대상 소송도 흔한 소송 중 하나다. 집을 보여주는 과정에서 발생한 사고로 부상을 입은 고객이 에이전트와 소속 업체 또는 셀러 등을 상대로 보상을 요청하는 것이 가장 흔한 경우다. 실내에 어지럽혀진 물품에 걸려 고객이 넘어지거나 적절히 수리되지 않은 계단 난간으로 인한 사고 등이 발생한다.

셀러 측이 공개하지 않은 곰팡이나 각종 해충문제로 인해 발생하는 인명 피해도 얼마든지 소송제기 대상 사유다. 에이전트는 고객에게 집을 보여줄 때 가급적이면 밝은 시간대를 이용하고 집을 미리 방문해 위험요소가 없는지 점검해야 사고를 예방할 수 있다.

<준 최 객원기자>