부동산 업자가 변호사 면허증이 없다고 하더라도 자기 매매와 관련된 계약서를 작성할 수 있다. 그러나 법률 지식이 부족한 부동산 업자가 부동산 매매 계약서를 작성해서 여러가지 피해가 발생하기도 한다. 대부분 부동산 업자들은 가주부동산협회(CAR)에서 만든 표준 계약서를 사용한다.

그런데 어떤 부동산 업자는 이 표준 계약서에 있는 내용 뜻도 모르는 경우가 있다. 비단 한인 부동산 업자뿐만 아니라 외국인 부동산 업자도 계약서 내용의 뜻을 충분히 이해하지 못하기도 한다. 계약의 필수 조건들을 충족시키지 못한 계약으로 인해서 계약서 자체가 무효가 되기도 한다.

부동산 업자는 합당한 계약이 성립되고 집행될 수 있게끔 해야 한다. 부동산 업자가계약서 작성을 자신 있게 할수 없다면 손님이 전문 변호사를 통해서 계약서를 작성하는 것이 가장 안전하다.


■ 부동산 계약서

부동산 거래는 서면 계약을 하게 되어 있다. 부동산 판매 또는 1년 이상의 임대 계약은 서면 계약이라야만 유효하다. 계약서가 작성된 후에는 계약서대로 에스크로가 진행되는지 감독할 수 있는 부동산 업자가 되어야 한다.


■ 부동산 업자 계약서 작성 법적 허용

가주변호사협회에 가입하지 않았거나 변호사 면허가 없는 사람은 법에 대한 충고, 상담, 법적인 계약서 작성을 하면 변호사법 위반이다. 부동산 업자는 변호사 활동을 할 수 없다.


■ 부동산 업자가 꼭 계약서를 작성해야 하나

부동산 업자가 계약서를 작성해야 할 법적 의무는 없다.

부동산 업자가 계약서를 작성해주는 것은 단순히 손님을 돕기 위한 편의 사항에 불과하다.

부동산 업자가 자기가 맡은 매매와 관련해서 계약서를 작성 했다고 해서 불법이라는 법조문이나 판례는 없다. 어떤 법에도 부동산 업자가 계약서를 작성해야 한다는 내용은없다. 부동산 업자가 작성한 계약서를 다시 새로 작성해야 한다는 판례도 없다.

부동산 업자가 할 수 있는 법적인 서류 작성은 (1) 양식이 단순하고 표준적인 계약서, (2) 서류를 꾸미는 일에 대하여 수수료를 받지 않아야 하고, (3) 간단한 매매 서류작성은 직업상 부수적인 활동이어야 한다.

미리 준비된 법적 양식에 기재하는 것, 비서와 같이 빈 공란을 채워 넣는 것은 변호사법 위반이 아니다.

부동산 업자가 판매, 융자와 연관된 일로 미리 준비된 양식이 아닌 것에 기재하는 것도 변호사 법 위반이 아니다.

부동산과 관련된 법적인 서류작성은 전문성이 있어야 하고, 조심해야 하며 법적 영향에 대한 설명을 해 주어야 할 의무가 부여되어 있다.

부동산 업자가 구입 계약서를 초안했을 때, 또는 매매와 관련된 다른 계약서를 작성했을 때에는 계약 당사자들의 의도가 정확하게 전달되도록 작성되어 계약서를 집행할 수 있도록 해야 된다.

부동산 업자가 부동산 구입계약서(offer) 로서 사용하는 매매 목적에 대한 내용을 주택인 경우에는 ”주택 구입 계약과 에스크로 지침서(Residental Purchase agreement and Joint Escrow Instruction) 양식을 사용하면 된다.

1943년 캘리포니아주의 한 사건에서 700달러의 돈을 빌려 준 사람이 부동산 업자를 찾아갔다.

이 사람은 ”돈을 빌려준 부동산 잔금을 보호해야 하겠으니 서류를 만들어 달라“고 업자에게 부탁했다.

부동산 업자는 담보 계약서를 만들어 주고서 수수료 10달러를 받았다. 부동산 업자가 작성한 서류를 가지고 등기소에 등기를 하려고 찾아갔다.

등기소는 등록을 거절했다.

부동산 업자는 다시 융자 담보 계약서를 만들었다.

법원은 변호사협회 회원으로 현재 활동하지 않는 사람 이외에는 변호사 활동을 할수 없다, 부동산 업자가 ”어떤 양식의 공란을 삽입하거나, 일반 사무실 비서가 타자를 치는 일을 넘어선 일을 했다. 법률 조언이나, 법적인 서류 작성은 변호사 면허 소지자가 할 일이다. 일반 서기가 할 정도의 일을 하였으면 변호사 면허증이 없어도 일체 책임이 없다” 고 하면서 부동산 업자가 변호사법 위반을 했다고 판결했다.

이 사건에서 부동산 업자는 자기가 맡은 부동산 매매 업무가 아닌 일을 한 것이다. 전문적 법률 지식이 없는 부동산업자가 계약서를 작성한 것으로 인해서 다양한 종류의 피해가 발생하고 있다.


■ 무상 서비스도 책임

돈을 안 받고 무상으로 일을 했더라도 잘못에 대한 책임이 있다.

융자 브로커가 주택을 담보로 신용 융자(line of credit)를 받는 것 보다는 재융자를 받아서 1차 융자를 받으라고 조언을 했다. 융자를 받은 후에야 다른 은행으로부터 더욱 좋은 이자 조건으로 융자를 받을 수가 있었다는 것을 알게 되었다. 최고로 좋은 조건의 융자를 제공하겠다고 약속했지만 가장 좋은 조건의 융자는 아니었다.

법원은 이것은 약속 위반이며 손님을 위해서 최선을 다해야 할 의무 위반이라고 판결했다. 비록 수수료를 받지 않고 일을 했더라도 약속을 이행했어야 했다.

문의 (310)307-9683

<김수진 / 변호사·호프 법률그룹>