[주택 구입 전략]

높은 주택 임대료, 낮은 이자율, 일자리 증가 등 세 가지 현상이 주택 구입자들의 등을 떠밀고 있다. 여름철 성수기와 함께 주택 구입 여건이 개선되면서 주택 구입 열풍이 거세졌다. 일부 주택시장에서는 여러 명의 바이어들이 몰리는 복수오퍼 현상이 흔해지는 등 과열현상이 우려된다. 주택구입 수요는 폭발적으로 늘었지만 정작 구입할 만한 매물이 부족한 것이 문제다. 가장 큰 피해자는 주택 구입자들이다. 한 매물을 여러 명이 구입하려다 보니 제살 깎기 식 과열경쟁 피해자만 늘고 있다. 셀러스 마켓에서 내 집을 마련하려면 경쟁심을 자제하는 대신 효과적인 전략을 세워야 한다.


■ 초스피드 판매속도

집을 내놓기가 무섭게 팔린다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)에 따르면 지난 6월 매물 대기기간은 약 34일로 5월보다 6일 단축됐다. 집을 내놓은 뒤 한 달 전후로 대부분 팔린다는 의미로 2011년 이후 가장 빠른 속도다. 주택 거래량도 크게 늘었다. 6월 재판매 주택 거래량은 전달보다 약 3.2% 증가, 약 549만채(연율 기준)로 집계됐다.

당초 시장 전문가들의 예상치 약 540만채를 훌쩍 넘어섰다. 주택가격도 상승세를 유지중이다. NAR의 조사에서 6월 재판매 주택의 중간가격은 전년 동기 대비 약 6.5% 급등한 약 23만6,400달러로 나타났다. 직전 활황기였던 2006년 7월 최고가를 넘어서며 과열 우려를 낳고 있다.

집값이 오르면 집을 내놓는 셀러가 많아져야 하는데 반대현상이 나타나면서 매물부족 현상만 심각해지고 있다. 주택가격이 빠르게 올라 보유주택 처분 후 새 집 구입에 어려움이 예상되자 매물이 나오지 않고 있는 것이다. 결국 바이어들의 주택 구입만 어렵게 하고 있다.


■ 대출 사전승인 필수

구입경쟁이 치열하다 보니 사전준비를 철저히 할수록 구입 가능성이 높아진다. 여러 준비절차 중 가장 중요한 것이 대출 사전승인이다. 투자자들의 현금구매가 대폭 감소한 반면 젊은층의 대출을 통한 구입이 급증하고 있다. 따라서 대출을 통해서 내 집 장만을 마련하려면 우선 대출 사전 승인부터 받아야 한다.

대출 사전승인이 주택 구입 전 필수절차로 여겨지는 이유는 여러 가지다. 우선 대출한도를 알아보려면 대출 사전승인을 받아야 한다. 구입 가능한 가격대를 모르면서 집부터 보러 다니는 것은 주택 구입을 포기하는 것과 마찬가지다.

대출 사전승인을 통해 결정된 대출한도를 바탕으로 주택 구입 가격대가 결정된다. 요즘과 같은 셀러스 마켓에서는 대출 사전승인서 없이는 오퍼를 내밀기 힘들다. 대출 사전승인서가 없으면 미흡한 바이어로 낙인 찍혀 주택 구입이 힘들다.


■ 정보력 확보가 관건

경쟁이 어느 정도 치열한지 파악하는 정보력이 있어야 한다. 정보력은 부동산 에이전트를 통해서만 확보된다. 따라서 리스팅 에이전트 측과 의사소통 능력이 뛰어난 에이전트를 확보하는 작업도 셀러스 마켓에 반드시 필요한 사전 작업이다. 알아봐야 할 사항은 제출된 오퍼 개수, 오픈 하우스 방문자 숫자, 바이어들이 제시한 구입 가격대 등등 많을수록 유리하다.

경쟁 정도가 파악되어야 적절한 오퍼 내용을 작성할 수 있다. 만약 오퍼를 제출한 바이어가 너무 많거나 오퍼가격이 높아졌다고 판단되면 발을 빼기 위해서도 사전 정보입수가 중요하다. 정확한 정보파악 없이 구입 경쟁에 뛰어들면 구입에 대한 기대가 높아져 나중에 빠져 나오기도 쉽지 않다.


■ 웃돈 전략

위험부담이 높지만 셀러스 마켓에서 원하는 주택을 구입하기 위해서는 ‘웃돈 전략’(escalation clasue)이 고려되기도 한다. 웃돈 전략은 단순히 셀러의 리스팅 가격보다 높은 가격을 써내는 것이 아니다. 여러 명의 바이어들이 오퍼를 제출했을 때 가장 높은 가격보다 얼마를 더 내겠다는 조건의 오퍼가 이른바 ‘웃돈 전략’이다.

웃돈 전략은 대출 한도보다 낮은 가격대의 주택을 구입할 때만 가능하다. 대출 한도에 근접한 가격대의 주택을 구입하면서 웃돈 전략을 활용하는 것은 위험하다. 대출을 받지 못할 확률이 커지고 구입 뒤에도 페이먼트 부담이 높아진다.


■ 셀러 측 판매일정 적극 협조

셀러 측 주택 처분 스케줄에 적극 협조하는 것도 셀러스 마켓에서 경쟁력을 높이는 방법이다. 짧은 에스크로 기간을 원하는 셀러가 있다면 기간을 가능한 단축해 셀러 측에 협조하는 자세를 보인다. 반대로 에스크로 기간을 연장하려는 셀러에게도 마찬가지로 접근한다. 셀러가 에스크로를 연장하려는 이유로는 이사 일정을 필요하거나 새 집을 구입하기 위해 시간이 더 필요한 경우 등이다.


■ 사전 홈 인스펙션

매물상태 점검 절차인 홈 인스펙션은 바이어가 반드시 거쳐야 하는 과정이다. 홈 인스펙션 시기를 조정하면 약간 유리한 고지를 차지하는데 도움이 된다. 굳이 오퍼가 수락되고 에스크로를 시작한 뒤에 홈 인스펙션을 실시하지 말고 오퍼 제출 전 사전 인스펙션을 실시하는 것이다.

집을 보러갈 때 인스펙터를 대동, 약식 인스펙션 실시가 가능하다. 매물상태가 그런대로 괜찮다고 판단되면 오퍼에서 홈 인스펙션 컨틴전시를 삭제해 셀러 측 부담을 덜어낼 수 있다.

<준 최 객원기자>