투자용 주택은 주거주용 주택보다 재융자를 신청하는 과정이 더 까다롭다. 따라서 넉넉한 여유자금 마련 및 크레딧 관리가 필수다.

[투자용 주택융자]

많은 미국인들은 이자율이 낮을 때 주택구입에 나선다. 만약 지금 소유하고 있는 집을 렌트 주고 다른 집을 사기를 원한다면 예상치 못한 장애물이 생길 수가 있다. 렌트를 주려고 작정한 집은 재융자를 얻기가 쉽지 않다고 전문가들은 지적한다. 당사자가 실제로 거주하는 집이 아니기 때문이다. 거주하는 집과 렌트를 주는 집 등 주택 2채를 소유하고 있다고 치자. 그리고 월 페이먼트를 세이브하기 위해 세를 주는 집에 대한 재융자를 원한다고 가정해 보자. 투자용 주택에 대한 재융자를 얻는 과정에서 알아야 할 사항들을 짚어본다.


■ 많은 에퀴티가 필요하다

렌트를 주는 집에 대한 재융자와 관련, 주택소유주를 괴롭힐 수 있는 게 바로 ‘에퀴티’이다. 금융기관들은 보통 25% 이상의 에퀴티를 요구한다. 자신이 소유한 부분이 많을수록 은행으로부터 빌린 돈을 잘 갚아 나갈 것이라고 믿기 때문이다.

재융자를 위해서는 사전에 꼼꼼한 크레딧 관리가 필수다. 모기지를 신청하는 과정에서 자신도 모르는 빚이 크레딧 리포트에 올라 있으면 융자를 거절당할 수 있으니 크레딧 기록에 문제가 없는지 미리 확인하고 정정할 것이 있으면 정정해야 한다.


■ 테넌트가 렌트비 오래 냈다는 기록 확보 필수

세를 주는 집에 대한 재융자를 얻기 위해 렌탈 수입이 중요하다고 판단할 수 있다. 하지만 주택소유주가 프로페셔널 부동산 투자자가 아닌 이상 금융기관은 이 같은 임대소득을 색안경을 끼고 들여다볼 수 있다.

따라서 렌트 수입 중 일부만 재융자 신청자의 인컴으로 인정받을 수도 있다. 만약 가족 중 한사람이 임대주택에 살고 있으면 문제가 더 복잡해진다. 랜드로드가 가족으로부터 제대로 렌트비를 걷지 않을 수도 있다고 판단돼 은행은 더 많은 증빙서류를 제출할 것을 요구하기도 한다. 중요한 것은 테넌트가 오랫동안 렌트비를 냈다는 기록을 확보해 두는 것이다.


■ 여러 개의 모기지는 곤란하다

금융기관들은 주택소유주가 너무 많은 모기지를 가지고 있는 것을 허락하지 않는다. 대체로 거주용 부동산은 주택소유주 한 사람이 4개의 모기지까지 보유하는 것이 허용된다. 정부 보증 융자를 악용해 투자용으로 여러 개의 부동산을 매입하는 행위를 방지하기 위함이다.


■ 주거용으로 둔갑시키면 ‘사기’

렌탈용 주택에 대한 재융자가 까다롭다는 것을 아는 주택소유주는 이 문제를 피하기 위해 집에서 이사를 나가기 전에 거주용 주택에 대한 재융자를 하려고 들지도 모른다. 이는 매우 민감한 문제이다. 재융자를 수월하게 받아내기 위해 고의로 사기를 저지르는 행위가 될 수 있기 때문이다.

엄밀히 말해 거주용 주택을 재융자 하려면 신청자가 해당 주택에 살 의향이 있어야 하고, 융자 클로징 전에 그 집에 살겠다는 서약서에 서명해야 한다.

■ 더 높은 이자율을 감수해야 한다

렌더들은 투자용 주택의 경우 주거주용 주택(primary residence)보다 더 높은 이자율을 차지한다. 투자용 주택이 주거주용 주택보다 리스크가 더 크다고 보기 때문이다.

만약 두 채의 집을 소유한 모기지 홀더가 경제적 어려움에 처할 경우 남에게 세를 주는 집 보다는 자기가 사는 집을 지키려고 주 거주용 주택 모기지 페이먼트만 지불하고 투자용 주택은 ‘나몰라라’ 할 가능성이 높다고 여길 것이다. 일반적으로 투자용 주택을 재융자할 경우 주 거주용 주택보다 0.5%포인트 이상 이자율이 높다.


■ 렌더가 무엇을 원하는지 파악한다

여기서도 어김없이 크레딧 스코어가 등장한다. 주 거주용 주택을 재융자 할 때와 마찬가지로 그런대로 양호한 크레딧 스코어가 필요하다.

일반 재융자(conventional refi)를 얻으려면 최소 660점이 필요하고, 가장 유리한 이자율을 확보하려면 760점 이상 되어야 한다. 렌더는 수입 대비 부채액수 및 비율도 따진다. 한 가지 중요한 게 또 있다.

주거용 주택 재융자와는 달리 렌더는 신청자가 최소 6개월치 모기지 페이먼트를 부담할 현금을 가지고 있는지 들여다본다. 물론 임대수입이 있기는 하겠지만 테넌트가 2년 이상 렌트비를 꼬박꼬박 내지 않은 이상 정규 소득으로 간주하지 않는다. 투자용 주택의 경우 감정비용도 최소 150달러 이상은 더 든다.


■ 꼼꼼히 샤핑한다

아는 사람이 금융기관에 근무한다고 제대로 샤핑도 안 하고 그 사람에게 재융자를 신청했다가는 나중에 크게 후회할 수 있다. 투자용 주택에 대한 재융자는 렌더마다 요구사항이 제각각이므로 최소 3개 기관을 비교한 후 결장하는 것이 현명하다.

<구성훈 기자>