＃귀국하면 미국에 있는 재산은 처분해야 하는지

<문> 미국에 체류하는 동안 사업체를 운영하면서 꽤 많은 돈을 벌어 상가 건물과 집등 부동산을 구입하였다. 개인적인 사유로 인해 이제 한국으로 영주 귀국하려고 하는데 미국 영주권이 없는 개인 신분상 미국에 있는 부동산과 사업체를 반드시 처분해야 하는지, 아니면 계속해서 소유할 수 있는 것인지 궁금하다.


<답> 미국 내에서 부동산이나 사업체를 소유하기 위해서 반드시 영주권이나 시민권자 신분이 요구되는 것은 아니다.

외국 국적의 기업이나 개인들도 미국 내에서 부동산이나 사업체를 합법적으로 소유하고 운영할 수 있다.

그러나 사업체를 직접 운영하거나 그 사업체에서 직원으로서 경제적인 보수를 받으며 활동하기 위해서는 이에 상응한 비자나 법적 신분이 요구된다.

따라서 한국으로 영주 귀국한다고 하더라도 소유하고 있는 재산을 억지로 처분할 필요는 없고, 제3자나 대리인을 시켜 위탁경영을 하는 방법이 있다.

다만 현재 미국 실정법상 부동산이나 사업체 판매 때 영주권자나 시민권자가 아닌 사람은 매매계약서에 그 사실을 명시하도록 되어 있고, 매매금액의 일정부분을 세금이 완납될때까지 신탁 예치해야 하는 강제규정이 적용됨을 주지하여야 한다.

부동산을 위탁경영하는 것은 별로 어려움이 없다고 하겠으나, 사업체인 경우 본인이 직접 경영 및 운영상황을 일일이 확인하기 어렵다는 점과 믿을만한 전문 경영인 체제를 확보하지 않고서는 실제 사업체가 지속적으로 존속하기 힘들다는 점도 참고해야 한다.

특히 위탁경영을 부탁한 측과 수임 받은 당사자 간에 수입과 지출, 위탁경영 수임료 등에 대한 명확한 합의가 이루어져 있지 않은 경우 많은 분쟁이 발생하게 되므로, 사전에 전문가의 도움을 받아 서면계약을 준비해두는 것이 필요하다.

＃건물주가 재개발 이유로 퇴거를 요청하는데

<문> 상업용 건물을 리스해 사업체를 운영하고 있는데 아직 잔여 리스기간이 5년 정도 남아 있다. 현재 건물은 매매를 위해 에스크로가 진행 중인데 매입자가 이 건물을 구입 후 재개발 할 계획이라며, 건물을 비워 줄 것을 요구하고 있다.

다른 곳으로 이주하려면 비용도 많이 들고, 그동안 쌓아온 권리금도 손해를 보게 되는데 건물주의 요구대로 따라야하는지 조언을 부탁한다.


<답> 일단 건물주와 세입자간에 임대계약이 이루어지게 되면 특별한 예외조항이 없는한 건물주나 세입자는 그 계약을 한쪽에서 일방적으로 파기하거나 취소할 수 없다.

건물의 매입자도 역시 그 계약서의 내용에 따라 이행해야할 의무가 있으며 건물주가 바뀐다고 해서 계약을 취소할 수 있는 것도 아니고, 더구나 건물을 비워달라고 요구할 수도 없는 것이다.

세입자가 사업이 부진하다는 이유로 일방적으로 리스계약을 파기할 수 없는 것과 같은 이치라고 하겠다. 리스계약에 보면 해당 건물이 재개발을 하게 되는 경우 세입자의 정당한 권리와 의무에 대한 상세한 규정이 들어 있다.

대부분 건물이 재개발된 후 재입주에 대한 우선권, 개발기간에 발생한 손해배상, 권리금, 예상손실 이익금, 또는 이주비용 등이 이에 포함된다.

또한 렌트비가 현재보다 더 비싼 곳으로 이주하게 될 경우 렌트비의 차액에 대한 변상도 청구할 수 있다. 리스계약을 자세히 검토해 보기 바란다.

＃채무자 법원출두 명령서 받았는데 어떻게 해야 하는지

<문> 사업체 운영 중 발생된 채무에 관해 지난해에 거래처로부터 소송장을 받았는데 대답을 하지 않고 지냈다. 그 후 별 연락이 없다가 최근에 법원으로부터 내 개인재산 명세서와 은행계좌에 대한 서류를 지참하고 한 달 후 법원에 출두해서 조사에 응하라는 조사출두 명령서 (order to appear for examination)를 받았다. 그 이유가 무엇인지, 또한 반드시 출두하여야 하는지 아니면 무시해도 되는지 조언을 부탁한다.


<답> 재판 후 또는 재판에 응하지 않아 궐석판결로 최종판결문이 나오게 되면 채무자는 판결문에 따라 보상이나 배상을 해주어야 한다.

채무자가 자발적으로 판결문에 따라 지불하지 않을 경우 채권자는 판결문을 강제로 집행하기 위한 차압절차를 취하게 된다. 채권자는 채무자의 재산 및 재정에 관한 정보가 필요하게 되며 따라서 법원에 채무자 조사를 위한 소환명령을 신청함과 동시에 채무자와 관련된 재산 명세와 기타 정보를 요구할 수 있다.

채무자는 법원에서 통보한 날짜와 장소에 출두해야 할 법적인 의무가 있고, 만일 위반때에는 법정 모독죄로 체포 또는 처벌을 받을 수도 있고, 원고 측의 변호사 비용까지도 배상해 주게 되며 필요한 경우 법원은 체포영장(bench warrant)을 발부하기도 한다.

재산을 감추기 위해 거짓말을 하거나, 고의로 누락시키거나, 또는 타인의 명의로 변경할 경우 위증죄나, 민사 및 형사상 사기, 사기에 의한 불법 재산도피(UFTA-Cal.Civ. Code §§3439-3439.12/Penal Code §154, §155, §531)에 해당하므로 더 심각한 경우가 발생할 수 있으므로 반드시 전문가와 상의한 후 대응하여야 한다.


문의 (213)639-2900

<한태호 / 변호사>