부동산 매매 계약서, 부동산매물 시장(MLS)에 올려 둔 내용에 책임 회피를 위한 문구가 있다. "여기 정보는 믿을 수 있다고 생각하지만 보장은 하지 않는다.” “현 상태(As Is) 판매와 구입이다” “모든 문제들을 분석하는 것은 불필요하다” “구입자가 모든 것을 조사하고 챙겨라” “전문가와 상담하라”는 조언 내용도 있다.

이런 내용을 기재했다고 해서 모든 책임이 소멸되는 것으로 믿는 판매자와 부동산 업자가 있다. 부동산 업자가 변호사와 상담할 것을 조언했지만 최종 책임은 부동산 업자한테 있다는 법원판결도 나와있다.

거짓말을 해서 실제 문제를 밝히지 않았을 때에는 고의은폐, 사기를 목적으로 한 거짓 설명이 된다. 상대의 거짓말을 믿게 만드는 행위, 정당하게 믿을 수 있도록 만드는 행위로 인해 누군가가 손실을 입었으면 이들 문구는 사기에 해당된다.

샌프란시스코에서 상가건물이 무허가 불법건물이며 많은 수리를 요구하고, 시청에 의해 압류당한 상태로 있었다. 부동산 업자는 이런 사실을 알고있었다. 판매 계약서에는 “어느 계약 당사자에게나 서면 또는 구두로 부동산 상태에 대한 어떠한 표현, 보장, 또는 보증을 하지 않는다. ‘현 상태’ (as is)로 구입한다. 계약서에 서명하는 사람은 이러한 조건들을 이해하고 동의한다”고 적혀 있었다.

법원은 “이것은 사실을 숨기고서 은폐를 했다, 판매자나 부동산 업자는 손님을 위해서 문제점을 밝혀야 할 의무를 위반했다. 판매자와 부동산업자는 문제를 알고 있었지만 구입자만 문제를 몰랐다. ‘As is’라고 해서 사기를 예방하는 것은 아니다. 판매자에게 면책권을 부여하지 않는다. 판매자와 부동산 업자는 공동으로 구입자 손실에 대한 책임이 있다”고 판결했다.

또 다른 사건에서 MLS와 선전물에는 “여기 정보는 믿을 수 있다고 생각하지만 보장은 하지 않는다” (Information Deemed Reliable but Not Guaranteed), “여기에 있는 정보는 믿을 수 있다고 생각한다. 그러나 빠진 사항, 잘못에 대해서는 책임을 질 수가 없다” “여기에 설명한 특정 내용 이외의 설명, 약속, 구두로 설명한 것, 다른 계약에 대해서는 책임이 없다”는 문구도 등장한다.

또 다른 사건에서는 엉터리 상가 면적수치를 제공하면서 “‘견적’ (estimates)이라고 표현했다. 임대건물 면적이 전체 상가면적 45만스퀘어피트의 2.2%에 해당하는 것을 5.67%라고 했다. 이로 인해 실제 재산세 4만3,836달러는 16만9,686달러가 청구됐고, 실제보험료 1만1,689달러는 2만8,110달러, 실제 공동관리비용(CAM) 21만1,874는 41만2,307달러로 둔갑한 것이다.

건물주는 CAM 경비에 대해서 전문지식을 갖추고 있다. 입주자는 건물주의 설명에 의존을 했다.

어떤 계약서에는 “상가 임대면적은 대충면적이며 실제면적이 약간 많거나 적다고 하더라도, 합당하다고 믿고서 서로 합의한다”라고 되어 있다. 바이어와 셀러는 이 계약서 내용을 그대로 믿고 매매계약을 하는 어처구니없는 일도 발생했다.

상가 임대면적이 2,624스퀘어피트라고 했지만 실제로는 2,438스퀘어피트였다. 임대기간 2년 동안에 9만달러의 불필요한 지출이 발생했다.

판매자와 부동산 업자의 보호를 위한 내용들은 자신들을 기만하는 내용이다. 고의적으로 작성한 것은 태만행위에 해당된다.

태만행위가 이루어진 결과에 의해서 피해를 당했을 때에는 자기보호를 위해서 만든 문장들이 아무런 효력을 발휘하지 못한다.

예를 들면 실제 아파트 수입이 700달러인데도 부동산 판매 선전물에는 900달러라고 적혀있었다. 이렇게 만든 후 “우리는 이러한 정보를 옳다고 믿지만 책임을 질수가 없다”는 식으로 나와도 결국 책임을 면하지 못한다.

이것은 사기에 해당된다. 매매를 부탁한 판매자가 부동산업자가 작성한 이런 사실을 몰랐다고 하더라도 주인에게 책임이 있다.

판매자는 엉터리 부동산 업자가 작성한 문구로 인해 혜택을 보았기 때문이다.

판매자 본인이 이런 행위를 부동산 업자와 사전에 합의를 하지 않았다고 하더라도 매매를 통해 이익을 보았기 때문이다. 따라서 판매자가 피해 보상을 해야 된다.

판매자가 자기 부동산 판촉물을 만들어서 여러 부동산업자에게 보냈다고 가정하자.

수입, 지출, 부동산 내역에 대한 내용이 판촉물에 들어가있었다. 한 부동산 업자는 그 정보를 다시 자기가 만들어서 다른 사람에게 전달, 부동산판매가 이루어졌다.

법원은 판매자의 정보가 잘못되어 있었기 때문에 판매자가 잘못에 대한 책임을 감수해야 한다고 판결했다. 부동산업자가 진심으로 믿지도 않는 사실, 합당하지도 않다고 믿는 것을 설명했으면 사기에 대한 책임을 져야 한다.

부동산 업자는 주정부에서 발급한 면허소지자이기 때문에 일반 상점의 판매원처럼 엉터리 설명을 했고, 비록 개인적 의견을 말했더라도 사기성거짓 설명에 해당될 수 있다.

감정사의 가격에 의존했다고 하더라도 태만적 엉터리 감정가격에 의존하면 나중에 법적 책임을 피할 수 없게 된다.

농사를 짓는데 적합한 땅이라고 설명했다고 하더라도 구입자가 피해를 볼 경우 이에 대한 책임이 있는 것이다.

어느 누구라도 거짓 또는 정확한 정보가 아닌 것 때문에 부동산 매매 때 피해를 당했으면 이 같은 정보를 이용해 이득을 본 사람에게 책임이 있다.

(310)307-9683

<김수진 / 변호사·호프 법률그룹>