【상가·사무실 임대시장】

경기회복에 직접적인 영향을 받는 상가 및 사무실 임대시장이 최근 뚜렷한 회복세를 유지하고 있다. 임대면적이 늘면서 임대료가 상승하는 등 전형적인 건물주 위주의 마켓이다. 샤핑센터 임대시장의 경우 대형 소매업체 파산으로 비어 있던 자리에 최근 유기농 마켓 위주의 테넌트들이 입점 중이다. 사무실 임대시장의 경우 침체 이후 가장 높은 임대기록을 나타내고 있지만 현재 경제 회복세에 비해서는 다소 더디다는 분석이다. 상가 임대시장과 사무실 임대시장 회복세를 진단한다.


■ 샤핑센터 임대시장 - 유기농 수퍼마켓 위주 재편

◆유기농 마켓 샤핑센터 빈자리 채운다

장기불황을 겪은 상가 임대시장이 최근 새 테넌트를 유치하면서 활기를 찾고 있다.

경기침체 영향으로 여러 대형 소매업체들이 파산하면서 떠난 자리에 그로서리 마켓과 식당위주의 테넌트들로 속속 채워지고 있다. 온라인 샤핑 증가와 경기침체가 겹치면서 한동안 대형 비디오 체인점인 블락버스터와 대형 서점 보더스 등이 줄줄이 파산한 바 있다. 올해는 베개, 이불, 커튼 등 각종 가정용품 할인점 애나스 린넨스가 영업을 중단할 예정인 것으로 알려졌다.

기존 샤핑센터에서 비교적 넓은 면적을 임대하던 업체들이 자리를 비우면서 건물주와 개발업체들은 새 건물을 짓는 대신 빈자리를 채울 테넌트 유치에 총력을 기울여 왔다.

최근 경기회복과 더불어 수년간 비어 있던 자리에 전국 규모의 그로서리 체인점과 식당들이 하나둘씩 문 열고 있다. 공격적으로 새 지점 오픈에 나서고 있는 그로서리 체인점은 기존의 대형 체인점보다 규모가 작은 유기농 전문 마켓이나 신흥마켓이 위주다.


◆유기농 마켓, 월마트 수퍼마켓 등 대대적인 개점 계획

월스트릿 저널에 따르면 유기농 마켓으로 잘 알려진 홀푸즈는 현재 전국적으로 약 403개의 지점을 운영 중이고 향후 1,200여곳으로 지점을 늘려갈 계획이다. 가주를 중심으로 약 209여 지역에서 이미 활발히 영업 중인 유기농 마켓 스프라우츠는 올해와 내년 각각 27개 지점을 각각 새로 오픈할 계획인 것으로 알려졌다.

전국적으로 약 1,400여개 체인점을 보유중인 독일계 수퍼마켓 알디의 경우 2018년까지 지점을 무려 2,000여곳으로 확장하겠다는 공격적인 계획을 발표한 바 있다. 미국 최대 할인매장 월마트도 기존 수퍼마켓 규모의 네이버후드 마켓 형태의 지점을 향후 2년간 약 200여곳 개장할 계획인 것으로 알려졌다.


◆샤핑몰, 샤핑센터 임대료 상승

소매업체의 활발한 확장계획에 힘입어 샤핑몰과 샤핑센터의 공실률이 개선되고 임대료는 소폭 상승했다. 임대시장 조사업체 레이스에 따르면 올해 2분기 전국 77개 지역의 샤핑몰의 공실률은 약 7.9%로 1분기와 동일했지만 2011년 3분기의 약 9.4%보다 큰 폭으로 하락한 것으로 조사됐다.

샤핑몰보다 규모가 작은 스트립센터 공실률도 비슷한 추세를 나타내고 있다. 주택가 인근 수퍼마켓 등이 앵커 테넌트로 위치한 형태의 스트립 센터의 올해 2분기 공실률은 약 10.1%로 전분기와 동일했고 2011년 3분기 약 11.1%보다 약 1%포인트 낮아졌다. 공실률 개선과 함께 임대료는 상승세를 나타냈다.

올해 2분기 샤핑몰 평균 임대료는 평방피트당 약 41달러12센트(연간 기준)로 1분기보다 약 0.6% 올라 16분기 연속 상승세를 유지했다. 스트립 센터의 임대료 역시 15분기 연속 오름세를 보이면 2분기 평균 임대료는 평방피트당 약 19달러89센트(연간 기준)으로 조사됐다.


◆회복세 다소 기대에 못 미쳐

샤핑센터 임대업계가 최악의 상황은 벗어났지만 회복세는 부진하다는 지적이다. 라이언 세버리노 레이스 수석 이코노미스트는 “중간가구 소득증가 수준이 코어 인플레이션율과 동일한 수준으로 ‘재량소득’(discretionary income)이 제한적인 가구가 여전히 많다”고 지적했다. 재량 소득은 필수품 구입 후 남아 있는 소비가능 소득으로 재량소득이 증가하면 소비지출이 급증, 샤핑센터 등 상가건물 공실률 하락과 임대료 증가 등의 현상을 이어진다.

지난 10년간 샤핑센터 건물이 과잉공급된 것도 최근 임대업계 회복세가 더딘 것이 원인으로 지목된다. 상업용 부동산 매물정보 업체 코스타에 따르면 지난 2003~2007년 연 평균 약 1억6,400만평방피트의 샤핑센터 건물이 완공된 바 있는데 과잉공급 우려로 올해 완공실적은 약 5,700만평방피트로 대폭 감소할 전망이다.

■ 사무실 임대시장 - 침체 후 최대면적 임대, 회복세는 불투명

◆최악 상황 벗어나

사무실 임대시장 역시 한동안 지속된 부진을 최근 들어 씻어내는 모습니다. 그러나 공실률 등은 여전히 침체 전 수준을 회복하지 못하고 있고 회복세가 약하다는 지적이 많다. 장기간 비어 있던 사무실에 업체들이 최근 하나둘씩 입주 중이다.

임대시장 조사기관 ‘레이스’에 따르면 올해 2분기에만 새로 임대된 사무실 자리는 약 820만 평방피트로 침체 이후 가장 높은 수준을 기록했다.

그래도 과거 임대실적에 비해서는 여전히 낮은 수준이라는 지적이다. 모처럼 사무실 임대가 활기를 띠면서 2분기 사무실 건물 공실률은 약 16.6%로 전분기와 동일한 수준을 유지했다. 공실률이 가장 높았던 2010년(약 17.6%)보다 소폭 하락했다.


◆회복세 지속 여부 불투명

수요가 늘면서 임대료는 1년 동안 약 3.2% 상승, 평방피트당 약 24달러60센트(연간 기준)로 조사됐다. 라이언 세버리노 레이스 수석 이코노미스트는 “사무실 임대시장이 회복세를 탄 것은 확실하지만 지속 여부가 여전히 불투명하다”며 “회복기로 접어드는 데 당초 기대보다 오랜 기간이 걸렸다”고 월스트릿 저널과 인터뷰에서 분석했다. 경제 회복세가 뚜렷해졌음에도 불구하고 사무실 임대시장의 개선이 더디다는 지적이다.

월스트릿 저널에 따르면 최근 고용실적이 침체이전 수준을 회복했지만 사무실 임대실적은 2007년 최고 수준보다 약 3,600만평방피트 낮다. 매 분기 평균 약 1,490만평방피트의 사무실이 임대된 2005~2007년과 비교하면 더욱 낮은 수준이다. 경제가 완연히 회복된 것과 달리 사무실 임대가 더딘 것에 대해 전문가들은 크게 2가지 원인을 제시하고 있다.


◆작은 규모 임대추세

예전처럼 무조건 큰 사무실을 임대하는 추세에서 벗어나 작은 규모의 사무실을 임대해 공간 활용도를 높이려는 업체가 많아졌다는 것. 경제 회복세에도 불구하고 아직 사무실 확장에 신중을 기하는 업체가 많아진 것도 사무실 임대 실적이 더딘 이유로 지적된다.

사무실 임대시장이 장기침체에서 벗어났지만 회복세는 여전히 불투명하다는 것이 전문가들의 대체적인 분석이다.

최근 IT업체의 새 둥지로 각광 받고 있는 시애틀 지역의 사무실 임대료가 전국에서 가장 빠른 속도로 오른 것으로 조사됐다.

시애틀의 경우 사무실 임대료가 1년간 무려 약 7.2%나 폭등하며 평방피트 당 약 26달러84센트(연간 기준)로 나타났다. 실리콘 밸리 등 이미 사무실 임대수요가 높은 샌프란시스코와 샌호제의 경우 사무실 임대료는 약 5.9~약 6.3% 수준으로 조사됐다.

<준 최 객원기자>