[주택시장]

2012년 이후 본격적인 회복세로 접어든 주택시장이 회복 4년차에 접어들었다. 한동안 잠잠하던 주택 수요가 살아나면서 주택시장 회복을 견인한 것이다. 그런데 회복을 이끈 수요층에 해마다 조금씩 변화가 나타나고 있다. 회복 초기에는 차압이나 숏세일 등 저가대 매물을 대량으로 구입하던 투자자 위주의 수요가 대부분이었다. 이어 나타난 수요층은 중국인을 중심으로 한 외국인 구입자들로 주로 현금구매 방식으로 매물을 사들였다. 올 들어 투자자와 외국인 구입자는 거의 사라졌지만 젊은 연령층의 첫 주택 구입자와 부메랑 바이어들의 주택 구입이 현저히 늘고 있다. 앞으로도 실수요 구입자들의 주택 구입 이어지면서 주택시장 회복을 지탱할 것이라는 전망이다.


■ 부메랑 바이어, 향후 5년간 200만명

앞으로 5년간 200여만명의 부메랑 바이어가 모기지 대출자격을 갖출 것으로 전망됐다.

신용 평가기관 트랜스유니언에 따르면 올해 약 70만명을 포함, 향후 5년간 약 220만명이 모기지 대출자격을 갖추고 주택 구입 수요층에 포함될 전망이다.

부메랑 바이어는 숏세일 또는 차압 등 주택을 급처분한 주택 소유주들로 주택 처분 후 일정 기간 모기지 대출을 통한 주택 구입이 불가능한 바이어들이다.

일정기간이 지난 뒤 크레딧 점수 등 대출자격을 갖추게 돼 다시 주택 구입에 나설 수 있는 부메랑 바이어들이 올해부터 급증할 것이라는 전망이다.

트랜스유니언이 2006~2014년 약 1억8,000만명의 소비자들을 대상으로 조사한 결과 2006년 이 중 약 7,800만명이 모기지 대출자로 2009년 말 약 700만명이 연체 등을 기록한 것으로 집계됐다.

그러나 2014년 말까지 약 130만명의 크레딧 점수가 회복돼 모기지 보증기관 패니매의 대출자격을 회복한 것으로 나타났다.

트랜스유니언은 나머지 약 570만명 중 220만명은 앞으로 5년간 대출자격을 다시 회복할 수 있을 것으로 전망했다. 대출자격자로 분류하기 위해 트랜스유니언은 크레딧 점수 620점 이상, 주택 급처분 후 일정기간이 지난 대출자(차압 후 7년, 숏세일 후 4년) 등의 기준을 적용했다.


■ 밀레니얼 세대, 주택 구입의욕 충만

주택 구입에 의욕을 나타내는 젊은층이 급증했다.

치솟는 집값과 학자금 융자상환 부담, 부족한 일자리로 주택시장에서 제외됐던 밀레니엄 세대가 최근 경제회복과 함께 주택시장에 대거 진입할 전망이다.

리얼터 닷컴이 자체 웹사이트 방문자를 대상으로 6월 중순 실시한 설문조사에서 25~34세 방문자 중 약 65%가 앞으로 3개월 내에 주택 구입 의향이 있다고 답했다. 올해 초 실시한 조사에서는 같은 답변 비율은 약 54%로 6개월 만에 약 10%포인트나 급증했다.

시기와 상관없이 주택 구입 계획이 있다고 답변한 젊은층 방문자 비율도 올해 초 약 21%에 6월 23%로 높아졌다.

경제회복에 따른 일자리 증가, 임대료 급등, 모기지 이자율 상승 전망 등이 젊은층의 주택 구입 의욕을 높이고 있는 요인으로 볼 수 있다. 젊은층 중에서도 결혼 후 가정을 꾸리기 시작한 연령층에서 주택 구입 의욕이 가장 높은 것으로 나타났다.

젊은층이 주택 구입 결심을 하게 된 가장 큰 이유는 치솟는 주택 임대료다.

임대료 급등세가 진정될 기미가 보이지 않으면서 젊은층의 주택 임대비율은 하락할 전망이다. 리얼터닷컴의 조사에서 임대매물을 찾는다는 젊은층의 비율은 올해 초 약 26%에서 6월 약 20%로 낮아졌다.

학자금 융자 상환에 대한 부담은 여전히 남아 있다.

신용평가기관 에퀴팩스의 조사에 따르면 지난해 30세 미만 연령층의 학자금 대출액은 약 3,690억달러로 10년 전 약 1,460억달러의 2배 이상 급등했다.


■ 첫 주택 구입자, 전체 거래 3건 중 1건 차지

첫 주택 구입자의 주택시장을 견인중이다. 투자자와 외국인의 구입이 큰 폭으로 감소해 주택 수요 감소에 대한 우려가 있었지만 올해 첫 주택 구입자들의 주택 구입이 크게 늘고 있다.

지난 5월 재판매 주택거래가 급증한 가운데 이 중 첫 주택 구입자의 구입비율이 눈에 띄게 늘었다.

5월 재판매 주택거래는 4월보다 약 5.1%, 1년 전보다 약 5.35% 증가, 연율 기준 약 535만채를 기록했다. 전체 재판매 주택거래 중 첫 주택 구입자 비율은 약 32%로 2009년 5월 이후 가장 높은 것으로 조사됐다.

로렌스 윤 ‘전국부동산중개인협회’(NAR) 수석 이코노미스트는 “젊은층 사이에서 일자리 증가, 모기지 보험료 인하, 다운페이먼트 비율 인하 등으로 첫 주택 구입이 한결 수월해졌다”며 앞으로 첫 주택 구입비율이 더욱 늘 것으로 전망했다.

한편 5월 중 주택 판매 속도가 빨라진 것으로 나타났다. 5월 거래된 재판매 주택 중 약 45%가 한 달 내에 매매됐다. 수요가 높아지면서 주택 중간가격은 지난해보다 약 8% 오른 22만8,700달러로 뛰어 올랐다. 주택 중간가격은 5월까지 39개월 연속 전년 대비 상승세를 나타내고 있다.

<준 최 객원기자>