부동산 융자와 관련한 많은 용어들이 일반 한인들에게 쉽게 다가오지 않는다. 고정 또는 변동이자 프로그램 정도만 알고 있지 필자가 제목에 언급한 하이브리드 론이 무슨 말인지 독자들에게는 생소하게 들릴 것이다.

자동차를 구매하면서 요즈음 하이브리드 자동차가 떠오르고 있는 것처럼 융자시장에서도 하이브리드 론 상품을 찾는 한인들이 증가하고 있다.

하이브리드 자동차는 간단하게 설명하면 전기와 개솔린 화석연료의 만남으로 차가 굴러간다. 장기적으로 개솔린 가격이 올라가는 추세여서 대중들은 대체 에너지인 전기와 일반 화석연료를 함께 적용한 하이브리드 자동차에 대한 수요가 지속적으로 증가하고 있다. 이 두 가지 연료시스템이 함께 공존하는 자동차가바로 하이브리드 자동차이다.

이와 마찬가지로 하이브리드 융자란 고정과 변동이 대출기간 함께 있는 것을 말한다. 우리가 흔히 표현하는 5년 고정, 7년 고정 등 총 대출기간 30년을 기준으로 5년 동안은 고정이고, 그 이후에는 변동 프로그램으로 바뀌는 상품을 지칭한다.

이제 하이브리드 론이 무엇인지 알았으니, 5년 또는 7년 고정 후 변동상품으로 바뀌는데 이 변동상품의 특징을 살펴보기로 하자. 매년 또는 6개월마다 변동하는 이자율은 기준이 있어야 되는데 이 기준을 인덱스 이자율이라고 하며, 일반적으로 인덱스이자율은 기준은 다음과 같다.

▲CMT(Constant Maturity Treasury Rate)-미국 국채의 소득률을 기준으로 측정되는 1년간의 평균 이익률 기준으로 주로 상업용 이자율을 결정하는 지침이 된다.

▲LIBOR(London Interbank Offered Rate)-은행 간의 이자율로 매일 변동하는 것으로 일반 주택 자금의 기준 척도가 된다.

▲COFI(11th District Cost of Funds Index)위에서 언급한 인덱스들을 기준으로 기본 인덱스 이자율이 측정되며, 여기에 마진이자율이 추가 된다. 이두 가지가 합쳐진 것이 변동 이자율의 요율을 정하게 된다. 변동 이자율은 인덱스 이율과 마진 이율이 합쳐진 것으로 ‘전체 인덱스 이율’ (fully index rate)이라고 한다.

통상적으로 하이브리드 론의 표기는 ‘5/1 ARM’ 또는 ‘5/25 ARM’ 등으로 표기가 되는데 여기서 앞에 있는 숫자 5는 5년 동안 고정을 명시하며, 뒤에 있는 숫자 1은 이후 매년마다 이자율이 변동한다는 표현이다.

‘5/25 ARM’에서 숫자 25는 5년 고정후 이후 25년 동안은 이자율이 변동한다는 것을 표현한다.

많은 독자들이 하이브리드 론(고정 + 변동이자)을 가지고 있지만, 제대로 이해를 하는 분들은 많지가 않은 것 같아서 3년 또는 5년 고정 후 변동으로 바뀔 때 ‘캡 이율’ (Caprate)에 대해서도 알아보자.

하이브리드 론을 신청할 때 항상 캡 이율이 표기가 되는데, 주로 ‘5/2/5’ 또는 ‘2/2/6’이라고 함께 표기가 된 것을 관심 있는 독자들은 보았을 것이다. 앞에 있는 숫자 5나 2는 최초 이자율이 변동할 수 있는 범위를 나타내며 중간에 있는 숫자 2는 매년마다 변동할 수 있는 이자율의최고 한도범위를 나타낸다. 또 마지막 숫자 5나 6은 상환기간에 변동할 수있는 최대의 이자율을 나타낸다.

좀 더 쉽게 설명하면, K씨는 30년 하이브리드 론을 가지고 있는데 프로그램이 ‘5/1’로서 5년 고정 및 이후 매년 변동 프로그램인데 5년 고정 이자율은 3.5%에 달하며 변동 프로그램의 캡 이자율이 5/2/5 프로그램을 가지고 있다.

2015년에 집을 구매한 K씨는 2019년까지 3.5%의 고정 이자율을 내는데, 2018년, 2019년에 시장 이자율이 6.5%까지 올라갔다고 하자. 이 경우 K씨는 최초 변동 이자율 Cap이 5% 이지만 시장 이자율이 6.5%이기에 2019년의 이자율이 6.5%로 변동(3% cap이 적용)돼 적용된다. 2020년시장 이자율이 더 올라서서 10%가 되었다면, K씨는 Cap 적용일이 2%이기 때문에 2019년 이자율 6.5%에서 2%가 상승한 8.5%의 이자율을 내게 된다. 또한 2021년의 시장 이자율이 동일하게 10%일 경우에는 또다시 2%가 올라가야 하지만, 상환기간 동안 이자율이 최대 올라갈 수 있는 퍼센트가 5%이기 때문에, 2021년의 이자율 역시 2020년과 동일한 이자율인 8.5%가 적용된다.

왜냐하면 K씨가 최초 고정으로 한 이자율이 3.5%이기 때문에 최대한으로 올라갈 수 있는 이자율은 평생 라이프 타임 캡 이자율인 5%로 8.5%가 최대인 것이다.

추가로 독자들이 알아야 할 캡으로 페이먼트 관련 캡이 있는데, 현재 우리가 적용하고 있는 하이브리드 상품에는 없지만 일부 이자만 내는 프로그램에서 페이먼트 캡이 있는 상품이 있다.

이 상품은 이자율이 어떻게 변동하든지 간에 페이먼트 캡이 정해져 있다.

예를 들어 페이먼트 캡이 7%로 정해져 있다면 내가 내는 모기지 페이먼트 1,000달러 대비 7.5%인 1,075달러가 최대 납부 금액으로 설정되어 있다. 이 경우 조심해야 할 것은 현재이자율이 3%를 기준으로 1,000달러를 내고 있는데 이자율이 변동되는 1년 뒤 시점에 시장 이자율이 10%가되어 실질적으로 내야 되는 금액이 1,150달러인데 나의 상품에 페이먼트캡이 7.5%이기 때문에 1,075달러만내면 된다.

언뜻 보면 돈을 적게 내 절약하는것 같지만 세상에 공짜는 없다. 독자들은 이 모자라는 매월 모기지 금액(1,150-1,075=75달러)을 추후 모기지금액에서 원금이 늘어난다는 사실을 알아야 한다. 이것이 바로 네거티브 상각(negative amortization)이라는 것이다. 이런 네거티브 상각 프로그램에도 캡이 적용되는데 원금 대비 110% 또는 125%로 적용이 된다.

즉 모기지 원금이 20만달러일 경우 네거티브 상각금액이 22만달러(110%적용) 또는 25만달러(125%)에 도달하면, 원금 대비 네거티브 상각금액인 2만달러 또는 5만달러를 별도로 지불해야 하며, 또한 새롭게 융자 프로그램의 매월 페이먼트가 정해진다.

원래 변동 프로그램의 취지는 소비자를 보호한다는 목적보다는 투자자를 보호하기 위한 목적에서 시작됐기 때문에 내용을 알고 현명하게 변동 프로그램을 적용하는 소비자가 되기를 바란다.

(951)271-1922

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<김기범 / 원 굿가이·원 케이비론대표>

<김기범의 부동산 ABC>