얼마 전 한 언론매체에서 읽은 내용이다. ‘주 거주용도(owner’s primary residence)로 주택융자를 받은 후 얼마 있다가 세를 놓을 수 있는가’라는 질문에 부동산 종사자 한 분이 최소한 6개월은 살다가 세를 놓는 것이 좋다고 답해 주는 것을 보았다.

만약 독자들이 그 전문가의 말처럼 6개월 후 바로 세를 놓을 경우에는 곤란한 경우에 처해질 수도 있다. 왜냐하면 주 거주용으로 융자를 받을 경우 손님은 ‘owner occupancy affidavit’(주인 거주 서약서)라는 서류에 사인하는데 이 서류에는 융자를 받은 후 주인이 적어도 12개월 이상은 살도록 명시되어 있기 때문이다.

주 거주용 융자는 투자용 융자보다 이자율이 좀 싸다. 따라서 렌더와 2차 시장의 모기지 노트 투자자들은 1년도 안 돼서 세 줄 집을 주 거주용의 싼 이자율로 융자를 받는 것을 옳지 않다고 생각한다.

주인이 거주하겠다는 서약서에는 렌더가 필요할 경우에는 손님의 직장, 세금보고서, 유권자 등록, 각종 보험, 주·카운티·시 단위의 각종 고지서, 우체국, 신용보고 회사 등의 자료를 통하거나, 심지어는 직접 주택을 방문하여 주인 거주 여부를 확인할 수도 있도록 되어 있다.

융자를 받은 후 페이먼트를 잘 하는 계좌에 대하여 렌더가 굳이 이런 조사를 하는 것이 현실적으로 발생하기는 힘들 수 있다. 하지만 어떤 형태로든지 렌더가 알게 될 경우 렌더는 융자 전체를 바로 갚을 것을 요구할 수도 있고 더 심하게는 손님을 사기죄로 고소할 수도 있다.

더욱이 연방 정부의 보증을 받는 FHA 융자의 경우에는 연방법에 따라 처벌 받을 수 있다.

주택을 구입하기 위해 융자를 신청할 경우 그 대상 주택의 거주용도(occupancy type)는 반드시 세 가지 중의 하나가 되어야 한다.

주인이 사는 주 거주용(primary residence), 투자용(rental house), 별장용(second home) 등 세 가지이다. 주 거주용이란 주인이 들어가서 살면서 주로 생활하는 집을 말한다.

아주 예외적으로 두 채의 주 거주용 집을 인정하기도 하지만 일반적으로 한 채만 인정한다. 비즈니스나 직장에 가까워 출퇴근이 가능한 곳에 위치해야 한다.

투자용은 당연히 구입하여 세를 놓는 집을 말한다. 별장용이란 휴양지, 바닷가, 스키장 근처 등에 위치하여 주인이 휴가철이나 주말에 이용하며 세를 주지 않는 집을 말한다.

현재 렌트 사는 사람이 집을 한 채 구입하면서 주 거주용으로 융자를 신청할 경우 이를 이상하게 생각하는 렌더는 거의 없다. 하지만 현재 집을 소유하고 있는 사람이 인접한 동네에 또 하나의 집을 사면서 주 거주용으로 융자를 신청하면 렌더는 곱지 않은 시선으로 쳐다본다. 왜냐하면 렌더의 입장에서 리스크가 늘어나기 때문이다.

손님은 새로 사는 집으로 이사를 들어가고, 현재 집은 세를 놓을 작정이지만 렌더는 이러한 행위 자체를 리스크가 늘어나는 행위로 간주하여 더 철저하게 서류를 살핀다.

만약에 집이 제때에 제값에 안 팔리거나, 렌트가 제대로 안 나갈 경우에는 손님의 페이먼트 부담이 늘어나고 새 집에 대한 페이먼트를 못할 가능성도 높아지기 때문이다.

이러한 리스크 때문에 렌더는 투자용 주택에 대하여 더 많은 다운페이먼트와 더 높은 이자율을 요구하며 심사를 더욱 강하게 한다.

투자용 주택에 개한 융자는 다운페이먼트 규모와 출처, 수입, 신용점수, 이자율 등 모든 면에서 심사기준이 까다로워지기 때문에 생각지도 않은 부분이 문제가 되어 융자진행이 지체가 되거나 융자승인을 받지 못할 수 도 있게 된다.

따라서 반드시 주택구입 수개월 전부터 경험 있는 융자 담당자를 찾아 상담을 받기를 권한다. 요즘처럼 융자심사가 까다롭고 서류가 복잡한 때에는 사전 융자승인서의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 하물며 그것이 투자용 주택일 경우에는 두 말할 필요도 없다.

현재 집을 보유한 사람이 추가로 주택을 구입하여 이사 들어간다고 주 거주용으로 융자를 신청할 경우 다음과 같은 경우에는 렌더가 일반적으로 큰 반대 없이 동의한다. 주택의 크기가 늘어나거나, 직장에서 많이 가까워지거나, 학군이 좋은 동네이거나, 방의 개수가 늘어나는 등의 경우가 대표적이다. 그리고 기존의 집을 투자용으로 돌려 거기서 예상되는 렌트 수입을 사용하여 융자심사에 도움을 받을 수 있다. 물론 아이들이 모두 출가하여 더 이상 큰 집이 필요 없어 규모를 줄일 경우에도 가능할 수 있다.

문의 (213)393-6334

<스티브 양 / 웰스파고 은행 한인 융자담당>