김형민 <뉴욕주 공인 홈인스펙터>

주택 소유자나 아니면 주택을 구입하고자 하는 바이어(Buyer)들이 가장 신경 쓰는 것 중의 하나는 물이 새는 누수문제(Leaks)와 벽이나 천정 등의 갈라짐 현상, 즉 균열(Cracks)을 들 수 있다. 이 외에도 전기문제 등도 주택검사(Home Inspection)시 주요 검사대상이기는 하나 전기 문제는 대부분이 육안으로 확인이 가능한 사항이 아니고 특별한 도구를 이용한 테스트를 통해 문제를 확인할 수 있기 때문에 일반인들이 전기 문제를 확인하거나 측정하는데 어려움이 따른다.

그러나 누수문제나 균열은 대부분이 물 자국(Water Marks 혹은 Stains) 내지는 갉아진 틈을 육안으로 확인할 수 있어 주택소유주나 바이어에게는 관심과 걱정의 대상이 되고 있다. 주택보험청구 건수의 대부분은 통계에 따르면 물로 인한 피해로 알려져 있다. 그러나 균열로 인한 피해청구는 그리 많지 않은 편이다. 실질적으로 주택의 구조에 영향을 미칠 만큼의 큰 균열보다는 흔히 생길 수 있는 사소한 균열(Typical Minor 혹은 Hairline Cracks)들이 많기 때문이다.

대부분의 균열은 건물의 노후화로 인해 발생하는 경우가 많다. 특히 실내의 벽과 천정의 마감재로 많이 사용되고 있는 석고보드(Plasterboard: Drywall Board 혹은 Gypsum Board로 칭하고 있음)의 이음새에서 많이 목격되고 있고 벽과 천정이 접하는 곳, 창문틀이나 문틀 주변에서도 많이 목격된다.

오늘날 천정이나 벽 등의 건축마감재로 가장 많이 사용하고 있는 석고보드는 두꺼운 종이사이에 석고를 넣어 만든 것으로 마치 합판(Plywood 혹은 Veneer)처럼 쉽게 자를 수 있고 부착하도록 만들어져 있어 건축기간을 단축할 수 있는 최적의 건축마감재로 알려져 있다.

석고보드가 생산되기 전에 천정이나 벽에 바르던 회반죽(Plaster)은 공사 기간이 많이 소요되고 특히 오랜 시간이 지나면서 소소하게 마치 거북이 등처럼 갈라지는 현상이 발생하기 때문에 자주 페이트 칠을 해주거나 갈라진 곳을 메워주는 작업이 뒤따르는 불편함이 있었다.

구조적 결함으로 인해 발생한 균열과 위에 열거한 대로 오랜 시간이 지나면서 발생하는 전형적인 작은 균열은 보통 그 크기와 모양을 통해 구별될 수 있다. 구조적 결함으로 인한 균열의 원인은 주택구조물 자체의 결함과 외부의 대표적인 원인인 지반침하로 인해 발생한 균열을 들 수 있고 내부적인 원인으로는 태풍 등 강력한 바람이나 차량 등 외부의 충격 등으로 생긴 균열이 들 수 있다.

내부의 벽이나 천정 마감재의 이음새 혹은 창문이나 출입문의 구석에서 발생하는 균열은 보통 수리보다는 틈새를 메우는 정도의 크기(보통 1/4인치 미만의 크기)로 발생하기 때문에 대체로 균열사이에 회반죽(컴파운드)을 바른 다음 페인트를 바르는 정도에서 마감을 하게 된다.

그러나 외부에서 발생하는 균열은 일단 크기에 관계없이 철저하게 봉인(Sealing 혹은 Caulking)함은 물론 경우에 따라서는 건축 전문가에 의한 원인규명과 함께 적절한 수리를 요구하는 경우가 많다. 외부균열은 빗물 등에 의한 누수의 원인이 되고 경우에 따라서는 주택의 나무 구조물에 심각한 피해를 일으키는 터마이트의 침투통로가 될 수 있기 때문이다.

내부에서 발생하는 균열의 모양은 앞서 언급한데로 대부분이 이음새나 연결코너에서 발생하는 고로 보통 직선의 모양을 하고 갈라진 크기도 거의 일정한 편이다. 그러나 외부에서 발생하는 균열은 보통 위아래로 갈라지고 시작하는 곳과 이 후 진행돼 온 균열의 크기가 서로 다른 경우, 예를 든다면 시작하는 곳은 넓고 이후 진행하고 있는 곳은 좁은 모양을 하고 있는 경우가 많다.
한편 균열의 방향에 따라 주택구조에 미치는 영향 또한 그 차이가 있다. 위에서 아래로 갈라지는 균열, 즉, 수직균열에 비해 옆에서 옆으로 갈라지는 수평균열이 훨씬 더 심각한 구조적 문제를 유발시키는 것으로 알려져 있다.

벽돌이나 시멘트 블럭(Cement Block)의 균열현상 또한 자주 일어난다. 지반침하로 인한 균열은 벽면이 거의 균등하게 일직선으로 갈라지면서 갈라진 부위의 위아래 위치가 어긋나는 현상을 보이기도 하고, 더 심각한 경우에는 균열이 시작하는 윗부분이 아래 부분에 비해 더 넓게 벌어져 어느 한쪽이 기울어지는 현상이 일어나기도 한다. 그러나 만일 벽돌이나 시멘트 블럭의 상호연결부분, 즉 모타르(Mortar) 이음새를 타고 미세한 균열이 발생했다면 이는 전형적인 수축, 팽창현상에 의한 균열일 가능성이 많다.

홈 인스펙션 중에 발견되는 균열은 모두 검사보고서에 당연히 기록되게 되는데 대부분의 내부 균열은 컴파운드나 페인트를 이용해 메워줄 수 있는 단순균열인 반면 1/4인치가 넘는 비교적 큰 균열은 해당분야 전문가의 재진단을 받을 것을 요구하기도 한다.

대부분의 지하실은 콘크리트 구조물로 되어 있다. 전문가에 따르면 콘크리트에서 발생하는 균열은 그 원인이 다양하다. 콘크리트의 주재료인 시멘트, 물, 골재의 불균형 혼합과 부적절한 시공으로 인한 균열이 종종 발생하기는 하나 대부분의 균열은 콘크리트의 건조 수축시 발생하는 균열이 대표적 원인으로 알려져 있다.