주택을 소유한다는 것. 많은 책임과 지속적인 관리 등이 필요하다. 최근 통계에 따르면, 주택소유율이 과거 90년대로 회귀한 낮은 주택 소유율을 보이고 있다. 이러한 상황에서, 내 보금자리인 주택에서 삶의 마지막까지 함께할 수 있다면 이 얼마나 다행스럽고, 행복한 것일까 나이가 들어 주거할 공간을 찾아 나서는 것 역시 또 하나의 걱정거리 및 스트레스이지 않을 수 없다. 오늘은 내가 살고 있는 집에서 모기지 페이먼트를 내지 않고, 조금은 여유롭게 살 수 있는 방법 중 하나인 역모기지(reverse mortgage)에 관하여 간단하게 살펴보고자 한다.

우선 역모기지란 영어로 정확한 의미에서 연방 정부에서 보증하는 Home Equity Conversion Mortgage(HECM)로 내 주택의 자산을 근거로 일시불 또는 일정 기간 정해진 금액을 받으며, 기존에 가지고 있는 모기지를 완납하여, 더 이상 모기지 페이먼트를 내지 않고, 내 집에서 계속해서 살아가는 것을 의미한다.

자격이 되는 홈 오너가 받을 수 있는 금액은 신청자의 연령 그리고 주택의 자산 정도에 따라 차이가 난다. 신청자의 연령이 낮으면 그만큼LTV(Loan to Value)가 낮아지며, 연령이 높으면 높은 LTV 금액까지 보장을 받을 수 있다.

간단하게 설명하면 집값이 50만달러이며, 모기지를 10만달러 가지고 있는 62세인 K씨와 80세인 L씨의 경우, 62세인 K씨는 역모기지 산정금액이 집값대비 50%인 25만달러로서 10만달러 모기지 완납 뒤 15만달러의 금액을 일시불 또는 정해진 금액을 받을 수 있다. L씨는 K씨와는 달리 역모기 산정금액이 집값 대비 80%인 40만달러로서 10만달러 모기지 완납 뒤 30만달러의 금액을 일시불 또는 정해진 금액으로 받을 수 있다.

현금을 받은 금액은 신청자가 원하는 목적으로 사용할 수 있으며, HECM의 원리 상환시점은 신청자가 더 이상 그 집에 거주하지 않을 경우 또는 재산세 및 보험료를 지불하지 못하였을 경우 역모기지의 원금과 이자를 지불하여야 한다.

다시 말하여, 신청자는 역모기지를 통하여 기존의 모기지를 완납하고, 일부 일정 금액을 받는 동안에는 반드시 세금 및 보험료는 지불을 해야만 한다. 역모기지의 자격기준에 대하여 간단하게 살펴보면 ▲우선 신청자의 연령이 62세 이상이어야 하며 주택을 소유하여야만 한다. ▲소유한 주택이 신청자가 거주하는 주택이어야만 한다.(세컨드 홈 및 투자 주택은 해당이 되지 않는다.) ▲주택의 종류는 단독주택(1-4 unit), 콘도 그리고 1976년 이후에 생산된 모빌홈도 가능하다.(단 콘도는 HUD에 의하여 승인 받은 콘도만 가능) ▲부부가 결혼하였으면, 부부 모두 신청자가 되어야 한다.(62세가 되지 않은 배우자가 있어도 신청은 가능하다.)

아울러 장점 중의 하나는 연방 주택청인 FHA(Federal Housing Administration)에서 보증을 하는 프로그램이기 때문에, 렌더는 만약 이후에 주택가격보다 역모기지 밸런스 금액이 높을 경우, 그 차액을 보험을 통하여 배상받을 수 있다.

따라서 역모기지 신청자는 역모기지 금액이 주택가격보다 높더라도, 추가 지불해야 할 의무는 없으며, 계속해서 거주할 권리가 있다. 그러므로 역모기지를 신청할 경우, 원금 및 이자 뿐만이 아니고 FHA 보험료가 매년마다 부과가 되어, 나의 자산에서 그만큼 비용으로 지출이 되는 것이다.

간단하게 예를 들어 살펴보면 노부부 K씨는 현재 72세로 주택을 보유하고 있는데, 실제로 주거하는 주택이며 감정가격이 약 60만달러 정도 한다. 그런데 현재 융자금액을 30만달러 정도 보유하고 있으며, 월 모기지 페이먼트로 약 1,500달러 납부를 하고 있다. 월 페이먼트 1,500 달러를 기존 부부 합산 연금에서 지불을 하고 나면, 생활의 여유가 너무 없어서 집을 파는 것도 고려해 보았지만 판매 후 남은 금액으로 동일한 집을 사기도 힘들고, 정든 곳이라 이사를 하는 것도 많이 망설여졌다.

이 노부부는 필자에게 문의를 하여 역모기지 관련 상품에 대하여 설명을 들었다. 이후 비용을 전혀 들이지 않고 역모기지를 신청하여 약 5만5,000달러의 라인오브크레딧 금액을 받았으며 모기지 페이먼트 전혀 없이 원하는 집에서 계속 거주할 수 있게 되었다.

단 모기지 보험료인 1.25%가 매년 원리금에 합산이 되어 역모기지 전체 금액에 들어가지만, 주택 가격 역시 매년 증가하기 때문에 모기지 보험료 및 원금 이자 부분이 주택가격상승으로 인하여 상계 처리되는 효과도 볼 수 있다. 여기서 하나 우리가 알아야 할 사항은 원금 및 이자 그리고 모기지 보험료 등은 복리로 계산이 된다는 것을 참고하여야 한다.

간단하게 위에서 살펴본 것은 역모기지의 재융자에 관하여 살펴보았지만, 역모기지 상품 중 하나인 부동산 구매와 관련된 상품도 있다는 것을 알아보자.

많은 독자들이 주택을 구매하기 위하여 다운페이먼트 금액 및 은행으로부터 융자를 받아 주택을 소유하고 이후에는 매월 융자금액을 갚아나가지만 이와는 반대로 역모기지 상품은 내가 다운페이먼트 금액을 준비하고, 융자를 받은 금액은 매월 페이먼트를 내지 않고, 나중에 신청자가 더 이상 이 주택에서 거주를 하지 않을 경우 주택을 판매 또는 처분하는 프로그램이다.

장점은 역모기지를 통하여 주택을 구매하면 매월 페이먼트를 납부하지 않아도 되며, 역 모기지 신청 때 일반 모기지에서 요구하는 소득 대비 부채비율(debt to income ratio)과 크레딧 스코어 등의 제약이 없다는 것이다.

그렇지만 올해 4월에 새로 발표된 규정에 의하여, 신청자의 재정상태를 참조, 검토를 하게끔 되어 있어 상담이 필요하다. 앞서 설명한 바와 같이역모기지는 재융자 프로그램과 구매프로그램으로 나눠지며 이자율은 고정 및 변동 이자율이 있다.

구매 프로그램으로 일부 다운페이먼트만 있으면 나머지 금액은 역모기지를 통하여 기존 모기지보다 쉽게 융자를 받아 페이먼트 없이 새로 장만한 주택에서 편안하게 살 수 있을 것이다.

(951)271-1922

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<김기범 / 원 굿가이·원 케이비론 대표>

<김기범의 부동산 ABC>