■ 리스 연장 미리 통보하지 않으면 권리 소멸

<문> 몇 년 전에 사업체를 인수하여 성공적으로 운영해오고 있는데 다음 달이면 건물의 리스 기간이 만기가 된다. 향후 5년간 두번 리스를 더 연장할 수 있는 옵션 조항이 있는데 리스 만기 6개월 전에 행사여부를 서면으로 통보하도록 되어 있다.

하지만 사업체 운영에 바빠서 제때에 리스연장 통보를 보내지 못하였다. 건물주는 리스기간이 만료되었으므로 건물을 비우든지 아니면 새로운 리스를 받아야 한다며, 거의 두배 이상 인상된 렌트비를 요구하고 있다. 어떻게 대응해야 하는지 조언을 부탁한다.


<답> 리스 기간을 연장할 수 있는 권한이 있음에도 제때에 권한을 행사하지 못하여 발생하는 안타까운 사례 중 하나이다. 일반적으로 리스가 만료되기 약 1년 전쯤에는 본래의 리스 계약을 다시한번 점검하여 행사할 수 있는 옵션이나, 기타 권리가 있는지, 또한 새로운 리스 계약를 위해서 필요한 사항은 없는지 미리 점검해 보는 것이 반드시 필요하다.

계약서에 따라 조금씩 차이는 있으나 대개 리스 만료 약 9개월 전부터 6개월 사이에 리스 연장 옵션 행사 여부를 서면으로 작성하여 배달 증명이나 등기우편으로 통보해 줄 것을 요구하고 있다.

이 때 주의할 사항은 아무리 친한 사이고, 평소에 구두로 모든 일을 처리했다 하더라도, 반드시 서면으로 증거를 남기지 아니하면 나중에 어려움에 직면하게 된다는 점이다.

법원의 판례도 사업체의 리스 계약에 대해서는 주택이나 아파트의 경우와는 다르게 더욱 엄격한 기준을 적용하고 있다. 서면 통보는 특별한 양식이 있는 것이 아니고, 옵션을 행사한다는 분명한 의지만 서면으로 전달하면 충분하다.

요즘은 이메일이나, 전자 메모, 또는 간단한 메모를 사용하는 경우도 있다. 혹시 매달 렌트비를 지불할 때 건물주와 주고받은 편지나 메모 내용이 있는지 확인해 보고, 이를 근거로 옵션 행사 여부를 주장할 수도 있다고 하겠다.

하지만 계약서대로 이행하지 않았다면 리스 만료 후 건물주가 매달 렌트비를 받았다 하더라도 건물주가 명시적으로 인정하지 않는 한 이는 단지 Month-to-Month에 해당하는 권리만 있는 것이라고 하겠다.


■ 새로운 건물주 기존 임대계약 일방적 파기

<문> 건물주와 10년 기간의 상가 임대계약을 체결하고 소매업소를 운영하고 있다.

앞으로 약 2년 정도의 임대 기간이 남아 있고, 임대 기간을 2번 더 연장할 수 있는 임대계약 연장권도 가지고 있다. 얼마 전 이 건물을 구입한 새 건물주는 전 건물주가 체결한 현재 임대 계약은 무효이고 본인은 이행할 책임이 없다며 새로운 리스계약을 요구하고 있다. 법적으로 가능한 것인지 궁금하다.


<답> 건물주의 주장은 전혀 법적인 근거가 없는 불법적인 횡포라고 할 수 있다. 기존 임대계약 내용이 건물주에게 불리하게 되어 있을 경우 이를 유리하게 변경하려고 시도하거나, 또는 부당하게 렌트비를 인상하기 위해서 가끔 발생하는 사례이다.

일단 임대 계약이 체결 되면 건물주나 세입자가 바뀌는 것에 상관없이 임대 계약은 계속 유효하며, 쌍방의 동의하에 계약 내용을 변경하기 전에는 한쪽의 주장만으로 내용을 변경할 수 없는 것이다.

만약 건물주가 계속 무리한 요구를 하며 괴롭힌다면, 이는 건물주의 고의적인 계약 위반 행위에 해당하며 세입자의 권리를 침해한 것이므로 손해배상까지도 청구할 수 있다.

임대 계약 내용, 특히 리스조건 위반 사항이나. 기타 연장권 행사 요령과 방법, 시기 등을 잘 살펴보고, 실수하지 않도록 주의하기 바란다.

이런 부당한 건물주의 경우 리스 조건 위반을 핑계삼아 퇴거 소송을 하거나 여러 가지 방법으로 입주자를 괴롭히는 사례를 많이 보아왔기 때문이다.


■ 사업체 매매시 구두약속 효력 있는지

<문> 운영하던 사업체를 약 2년 전 에스크로를 통하여 양도했다. 당시 사업체에서 사용하던 자동차와 기계는 아직 은행융자도 남아 있고, 또한 명의 변경의 복잡한 절차를 피하기 위하여 에스크로에 포함시키지 않은 채 인계하였다.

최근에 자동차와 기계에 대한 페이먼트를 지불하지 않는다고 은행으로부터 소송을 당하였는데 어떻게 대응해야 할지 조언을 부탁한다.


<답> 사업체 매매계약에 있어 에스크로를 통하지 않거나, 에스크로를 통하더라도 당사자 간에 이면 계약을 하는 등 별도로 구두계약을 하는 경우가 많이 있는데 이는 가능하면 피하는 것이 좋다.

특히 구두계약도 계약으로 유효하기는 하지만, 필요한 물적 증거를 확보하기 힘들고, 변호사 비용이나 소송 비용에 대한 책임 규정이 명시되어 있지 않기 때문에 더욱 어려움이 있다.

당사자 간 메모나 그간의 페이먼트 기록을 근거로 하여 소송을 하는 방법이 있다. 구두 계약인 경우 현행 가주법상 소송 소멸 시효가 2년이므로 빠른 시일 내에 조처를 취하도록 해야한다.

(213)639-2900

<한태호 / 변호사>